Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

судебной коллегии по гражданским делам

 

от 19 октября 1999 года Дело N 33-2720/1999

 

 

25.09.98 г. Н. обратился в суд с иском к Ф. о признании права собственности на кв. <...>.

В обоснование иска указал, что имел 2-комнатную приватизированную кв. <...>, которую продал в ноябре 1997 г. В это же время между ним и ответчицей состоялась устная договоренность о продаже ему 3-комнатной квартиры <...>.

26.11.97 г. ответчица по расписке получила от него задаток в размере 74 млн. 500 тыс. руб. (в ценах 1997 г.) Кроме того, они договорились об оформлении сделки через посредника - отдел недвижимости "Тулинка". 30.04.98 г. между ними было оформлено соглашение о задатке на сумму 83 млн. 500 тыс. руб. (в ценах 1997 г.), 03.06.98 г. - на сумму 84 млн. 500 тыс. руб., а с учетом переданных им дополнительно ответчице 2 млн. руб., оно было переоформлено на 86 млн. 500 тыс. руб.

23.07.98 г. он передал ответчице еще 8 млн. 500 тыс. рублей. Общая сумма переданных ей денег составила 95 000 000 руб. После этого в августе 1998 г. Ф. приватизировала свою 3-комнатную квартиру, а он с семьей вселился в нее. Однако от исполнения сделки ответчица уклоняется.

Кроме того, в это же время С. обратился с иском к Ф. о понуждении заключения договора купли - продажи указанной выше квартиры, ссылаясь на то, что ответчица уклоняется от заключения договора купли - продажи.

09.10.98 г. Ф. обратилась с встречным иском о признании обмена жилыми помещениями недействительным.

В обоснование иска указала, что с семьей из 7 человек, двое из которых (внучка А., 1982 г. рождения, и внук А., 1989 г. рождения) - несовершеннолетние, проживала в спорной квартире площадью 41,7 кв. м. В октябре 1997 г. с предложением об обмене указанной квартиры на шлаколитой дом <...> общей площадью 42 кв. м, принадлежащий С., с доплатой ей 30 млн. рублей к ней обратился С. Она и ее семья находились в тяжелом материальном положении и согласились на обмен. С. предложил указать, что они переезжают не в его дом, а выписываются в Красноярский край. Она и члены ее семьи, кроме несовершеннолетних, сделали это. При въезде в дом в ноябре 1997 г. оказалось, что он нуждается в капремонте. С. дал ей деньги для производства ремонта. Когда они уже жили в доме, ответчик потребовал, чтобы она подписала соглашение о задатке, исходя из того, что дом стоит 65 млн. руб. и на ремонт им передано 9,5 млн. руб. Она восстановила печь, выложила кирпичную стену, оштукатурила и побелила дом, однако весной 1998 г. стало ясно, что крыша требует ремонта.

С. сказал, что даст деньги на ремонт, если она подпишет соглашение о задатке на иную сумму. В июле 1998 г. она подписала соглашение на 83,5 млн. руб., однако С. указал в нем дату 30.04.98 г., а ей предложил поставить дату 18.01.98 г. Несмотря на ее просьбы, С. не зарегистрировал их в доме.

Кроме того, она обнаружила, что в доме отсутствует фундамент, что ведет к разрушению дома. На ремонт ответчик передал 8,5 млн. руб.

После этого ответчик сообщил, что передал все деньги по договору, и она должна оформить на него квартиру. Она отказалась, т.к. переданные ответчиком деньги пошли на ремонт дома, документы на дом он ей не передал, как не передал и обещанные 30 млн. руб.

Ответчик воспользовался тяжелым материальным положением семьи, ввел в заблуждение относительно дома, который не является жилым, находится в аварийном состоянии. Она с внуками вынуждена временно проживать в общежитии.

Суд постановил приведенное выше решение, обжалуемое Ф. по тем мотивам, что на момент приватизации <...> в ней проживали и были зарегистрированы ее несовершеннолетние внуки: Е., 1982 г. рождения, и А., 1989 г. рождения. По настоянию С. несовершеннолетние дети для видимости выписались из спорной квартиры. Деньги за проданную ею квартиру С. ей не передал.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в связи с неправильным определением юридически значимых обстоятельств.

Как видно из искового заявления С., одним из его требований является требование о понуждении заключения договора купли - продажи квартиры по <...>. В представленных истцом соглашениях о задатке предусмотрено, в какой срок стороны обязуются в будущем заключить договор купли - продажи квартиры <...> и на каких условиях. Так, в соглашении от 03.06.98 г. предусмотрено заключение между сторонами договора купли - продажи до 15.07.98 г. (л. д. 8). Данное соглашение подписано обеими сторонами.

При таком положении суду 1-ой инстанции при разрешении спора по требованиям С. о понуждении заключения договора купли - продажи квартиры следовало руководствоваться положениями ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Суд же руководствовался ст. 165 ГК РФ, предусматривающей последствия несоблюдения нотариальной формы сделки. Вместе с тем действующий ГК (п. 2 ст. 168 ГК РФ) содержит указание о том, что нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Ни ст. 550 ГК РФ, ни предварительный договор, заключенный сторонами, не предусматривает нотариальное удостоверение договора купли - продажи квартиры.

При таком положении нельзя согласиться с выводом суда о том, что Ф. уклонилась от нотариального удостоверения исполненного договора.

Поскольку требование С. направлено на отчуждение жилого помещения, в котором на момент заключения предварительного договора была зарегистрирована П., 1982 г. рождения, суд 1-ой инстанции в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ должен был предложить сторонам получить заключение органа опеки и попечительства по вопросу о возможности совершения этой сделки и привлечь представителя органа опеки и попечительства, а также законного представителя П. к участию в деле с ролью защиты ее прав (ст. 27 ГК РФ). При этом мнение органа опеки и попечительства должно быть дано с учетом того, намерена ли Ф. либо кто-либо из членов ее семьи заключить договор по приобретению в свою собственность дома <...>, поскольку, в силу ч. 8 ст. 550 ГК РФ, несоблюдение письменной формы такого договора влечет его недействительность, а если такое намерение имеется - не будет ли при этом (с учетом доводов Ф. о разрушении дома <...>) нарушены права несовершеннолетней П.

С учетом положений ст. 550 ГК РФ нельзя считать правильно разрешенным и встречное требование Ф. о признании недействительным договора мены жилых помещений. Более того, фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что и фактически такой договор (т.е. договор мены) между С., действующим по доверенности от имени собственника дома <...> - Х., и Ф. не заключался. В данном случае Ф. следовало разъяснить право на предъявление иска к Х. о признании недействительным в силу ч. 2 ст. 550 ГК РФ договора купли - продажи названного дома.

 

По изложенным мотивам решение суда подлежит отмене, а дело - направлению на новое судебное рассмотрение, при котором следует учесть указанное выше, привлечь к участию в деле на стороне Ф. (по требованию С.) всех совершеннолетних членов ее семьи, зарегистрированных в квартире, имея в виду положения п. 2 ст. 292 ГК РФ, ст. 558 ГК РФ, и в зависимости от установленного и в соответствии с требованиями закона, разрешить спор.

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2018       |       Обратая связь