Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

от 14 сентября 2006 г. Дело N 33-6671/2006

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

 

    председательствующего                           Зарубина В.Ю.,

    судей                                          Комаровой Н.С.,

                                                   Панфиловой Л.И.

 

рассмотрела в судебном заседании 14.09.2006 дело по иску Г. к П. о признании права пользования жилым помещением, по иску П. к Г., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка М., о выселении, взыскании задолженности по договору найма и по встречному иску Г. к П., С. о признании договора купли-продажи незаключенным, признании записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество недействительной по кассационной жалобе Г. на решение Кировского районного суда Свердловской области от 03.08.2006, которым постановлено в удовлетворении иска Г. к П. о признании права пользования жилым помещением по договору найма отказать.

Выселить Г. и ее несовершеннолетнюю дочь М., 1993 года рождения, из квартиры.

Взыскать с Г. в пользу П. задолженность по оплате за жилое помещение в размере 15000 (пятнадцати тысяч) руб. и расходы по оплате госпошлины в размере 650 (шестисот пятидесяти) руб.

В удовлетворении иска Г. к П., С. о признании договора купли-продажи незаключенным, признании записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество недействительной отказать.

Заслушав доклад судьи Комаровой Н.С., объяснения Г., просившей решение отменить, объяснения П., его представителя - Ю., просивших решение отменить, судебная коллегия

 

установила:

 

спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру общей площадью 30,3 кв. м.

Г. обратилась в суд с иском к П. о признании права пользования спорным жилым помещением по договору найма от 11.04.2005.

В обоснование исковых требований указала, что 11.04.2005 заключила с С. договор найма спорного жилого помещения. Срок договора определен до 11.04.2008. С даты заключения договора и по настоящее время проживает в предоставленном по договору найма жилом помещении, другого жилья в г. Екатеринбурге не имеет. Вместе с ней в указанном жилом помещении проживает несовершеннолетняя дочь М., 1993 года рождения. В январе 2006 г. ей стало известно, что квартира продана П., который неоднократно приезжал в квартиру и требовал ее освободить. На данное требование ему был дан ответ, что с прежним собственником заключен договор найма. В марте 2006 г. приезжали неизвестные люди, которые угрожали причинением вреда здоровью в случае отказа добровольно выехать из спорного жилого помещения. После этого было подано заявление в РУВД Кировского района г. Екатеринбурга, однако в возбуждении уголовного дела было отказано. 29.05.2006 неизвестные люди пытались проникнуть в квартиру, при этом они отобрали ключи у несовершеннолетней дочери, нанеся ей телесные повреждения. По данному факту в РУВД Кировского района г. Екатеринбурга возбуждено уголовное дело. Ответчик неправомерно оспаривает право пользования указанным жилым помещением, т.к. договор заключен в соответствии с требованиями закона. Кроме того, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения и прекращения договора найма. Следовательно, заключенный с С. договор найма жилого помещения является действующим.

П. обратился в суд с иском к Г., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка М., о выселении и взыскании задолженности по договору найма. В обоснование исковых требований указал, что 23.12.2005 заключил с С. договор купли-продажи спорной квартиры. Свидетельство о праве собственности на данную квартиру было получено 08.02.2006. Однако вселиться в спорную квартиру не может, т.к. в квартире проживает ответчик, с которой прежний собственник квартиры С. заключил договор найма. Г., как наниматель указанного жилого помещения, обязана вносить плату за наем в размере 3000 руб., как предусмотрено договором найма, однако своих обязанностей не исполняет с февраля 2006 г. 21 марта 2006 г. Г. была в письменной форме предупреждена о расторжении договора найма. 29 мая 2006 г. договор найма был расторгнут по соглашению сторон. 29.05.2006 в присутствии двух свидетелей ответчик написала расписку, согласно которой обязалась освободить спорное жилое помещение до 30.06.2006. Однако до настоящего времени продолжает там проживать. Истец просит выселить Г. с ее несовершеннолетней дочерью из спорного жилого помещения, взыскать задолженность по договору найма за пять месяцев в размере 15000 руб.

Определением Кировского районного суда города Екатеринбурга от 26.07.2006 дела по указанным искам были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Г., не признавая исковые требования П. о выселении из спорного жилого помещения и взыскании задолженности по договору найма, предъявила встречное исковое заявление к П. и С. о признании между ними незаключенным договора купли-продажи спорного жилого помещения от 23.12.2005, признании недействительной записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование исковых требований Г. указала, что 11.04.2005 она заключила с С. договор найма спорного жилого помещения сроком действия до 11.04.2008. С даты заключения договора и по настоящее время пользуется спорной квартирой. В январе 2006 г. ей стало известно, что С. продал квартиру П., после чего истец потребовал освобождения квартиры. Вышеуказанный договор купли-продажи не может считаться заключенным, т.к. в нем не указано одно из существенных условий договора продажи жилого помещения, а именно не указан перечень лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении и имеющих право пользования данным жилым помещением. Соответственно, является недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности на указанную квартиру.

В судебном заседании Г. суду пояснила, что исковые требования П. о выселении и взыскании задолженности по оплате по договору найма не признает. Вносить оплату по договору найма П. она не должна, поскольку договор купли-продажи от 23.12.2005 она считает незаключенным. 06.02.2006 от С. была получена расписка о том, что оплата по договору найма жилого помещения за период с апреля 2005 г. по март 2006 г. произведена в сумме 41000 руб. Свидетельство о праве собственности на квартиру П. показал лишь 21.03.2006. В конце марта 2006 г. в квартиру пришел А., представившийся братом П., и потребовал оплату за наем квартиры. Деньги в сумме 5000 руб. в счет оплаты за март и часть апреля он получил, о чем составлена расписка. Таким образом, доводы истца о том, что оплата за наем жилого помещения не производилась с февраля 2006 г., не соответствуют действительности. Расписка от 21.03.2006 была написана под угрозой расправы, о чем в РУВД Кировского района г. Екатеринбурга было подано заявление о возбуждении уголовного дела, дело не возбуждено. Расписка от 29.05.2006 также была написана под угрозой причинения вреда жизни и здоровью, а дочери были причинены телесные повреждения. По данному факту в Кировском РУВД г. Екатеринбурга 09.06.2006 возбуждено уголовное дело. В расписке ничего не сказано о расторжении договора по соглашению сторон. Договор найма жилого помещения от 11.04.2005 не содержит условия о том, что наймодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть данный договор. Согласно п. 6.2.2 данного договора по требованию наймодателя договор может быть расторгнут лишь в случае возникновения задолженности по внесению платы за наем жилого помещения в течение шести месяцев. В настоящее время задолженность имеется лишь за 2 месяца.

В судебном заседании П. поддержал исковые требования, требования Г. о признании права пользования жилым помещением, признании договора купли-продажи незаключенным и признании недействительной записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не признал. Представитель П. в судебном заседании пояснила, что в соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Договор купли-продажи от 23.12.2005 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 08.02.2006. Ссылка Г. на ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельной, поскольку п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает специальное правило в отношении момента заключения договора, который подлежит государственной регистрации. Таким образом, договор купли-продажи от 23.12.2005 является заключенным с момента регистрации, а доводы иска основаны на неверном толковании закона. При заключении договора купли-продажи квартиры П. не знал и не мог знать о том, что Г. проживает в квартире, которую он приобретает, и имеет право пользования данной квартирой на основании договора найма жилого помещения. В соответствии со ст. 6 Федерального закона "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" гражданин Российской Федерации, изменивший место жительства, обязан зарегистрироваться в органе регистрационного учета не позднее семи дней со дня пребывания на новое место жительства. Однако в нарушение данной нормы Закона Г. не зарегистрировалась по месту жительства в квартире. Таким образом, в органе регистрационного учета отсутствовали сведения о том, что Г. проживает по указанному выше адресу и имеет право пользования данной квартирой на основании договора коммерческого найма жилого помещения. Если бы сведения о праве пользования квартирой Г. имелись в органе регистрационного учета, то они были бы отражены в справке о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, которая заверяется должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту жительства, и в обязательном порядке представляется в орган, осуществляющий регистрацию договоров купли-продажи. Поскольку Г. не была зарегистрирована по месту жительства, она не была указана в справке в качестве лица, имеющего право пользования этим жилым помещением. Таким образом, нарушение Г. закона о регистрации привело к тому, что она не была указана в договоре купли-продажи в качестве лица, имеющего право пользования квартирой. В соответствии с ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Договором купли-продажи квартиры от 23.12.2005 права и законные интересы Г. не нарушены. Г. не является стороной по договору купли-продажи, она является нанимателем по договору найма жилого помещения. В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом, в силу ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации происходит перемена лиц в обязательстве. Договор найма жилого помещения не относится к договорам, неразрывно связанным с личностью кредитора, следовательно, в соответствии с п. 2 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника. Таким образом, Г. не вправе предъявлять требования о признании договора купли-продажи от 23.12.2005 незаключенным.

Представитель третьего лица ГУ ФРС по Свердловской области требования Г. о признании записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество недействительной считает необоснованными.

Ответчик С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом повесткой и телеграммой. Представитель третьего лица - отдела опеки и попечительства Администрации Кировского района г. Екатеринбурга в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В кассационной жалобе Г. просит отменить решение суда как незаконное.

 

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части взыскания с Г. в пользу П. задолженности по оплате за жилое помещение по следующим основаниям.

В силу статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Согласно договору найма жилого помещения от 11.04.2005 С. предоставил Г. жилое помещение. Срок действия договора определен с 11.04.2005 по 11.04.2008.

Как видно из материалов дела, между сторонами не был заключен договор найма жилого помещения, что не оспаривается сторонами, стороны не согласны были на заключение договора найма жилого помещения, при таких обстоятельствах требования истца о взыскании указанной суммы не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют письменные доказательства того, что П. уведомил Г. о том, что состоялся переход права требовать оплату за проживание в квартире.

Поскольку обстоятельства дела установлены судом, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение и в иске отказать.

В остальной части судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как видно из договора от 23.12.2005, С. продал, а П. купил в частную собственность квартиру.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.02.2006 за П. зарегистрировано право собственности на спорное жилое помещение.

Согласно ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Как следует из п. 6.1 договора найма жилого помещения от 11.04.2005, указанный договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Согласно расписке от 29.05.2006 Г. обязалась освободить квартиру до 30.06.2006, а также указала, что в случае неисполнения данного обязательства не возражает против выселения ее собственником квартиры, т.е. П.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что договор найма от 11.04.2005 в настоящее время прекратил свое действие, является расторгнутым, право пользования спорным жилым помещением Г. прекращено 30.06.2006.

Довод Г. о том, что данная расписка была написана под угрозой причинения вреда жизни и здоровью ей и ее несовершеннолетней дочери, не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Суд также пришел к правильному выводу о том, что требования Г. о признании за ней права пользования спорным жилым помещением по договору найма от 11.04.2005 удовлетворению не подлежат, поскольку договор найма от 11.04.2005 расторгнут соглашением сторон 30.06.2006.

Доводы кассационной жалобы не подлежат удовлетворению, поскольку сводятся к неправильному толкованию норм материального права и переоценке доказательств, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и постановил законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. 347, 361, п. 1, 4 ч. 1 ст. 362, ст. 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Кировского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 03.08.2006 в части взыскания задолженности по оплате за жилое помещение отменить, вынести новое решение:

П. в иске к Г. о взыскании суммы отказать.

Решение суда в части взыскания государственной пошлины изменить:

взыскать с Г. в пользу П. государственную пошлину в сумме 200 (двести) рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий

ЗАРУБИН В.Ю.

 

Судьи

КОМАРОВА Н.С.

ПАНФИЛОВА Л.И.

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2018       |       Обратая связь