Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

ПРЕЗИДИУМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 февраля 2004 г. N 44-г-25

 

Президиум Ярославского областного суда рассмотрел дело по иску Ш., С., Л., М. к В., Е., К., Н., ТОО "Курортстрой", Северному банку Сбербанка РФ Ярославской области, ГУПТИ по Ярославской области, Департаменту государственной регистрации Ярославской области, мэрии г. Ярославля об устранении препятствий в пользовании помещением и придомовой территорией, применении последствий недействительности ничтожных сделок по отчуждению недвижимости, признании в части недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности и по встречному иску Н., К. к Ш., Ю., А., С., М., В., Е., ТОО "Курортстрой" о признании сделок недействительными и возложении обязанностей.

Заслушав доклад судьи областного суда, пояснения К., Н., представляющего по доверенности также интересы Е. и В., Б., представителя Е. и В. по доверенности, пояснения С., М., Ш. и представителя последней адвоката И., президиум

 

установил:

 

Бывший собственник 2-этажного административного здания под N <...> на ул. <...> - ТОО "Курортстрой", начиная с 1993 года, распродавал его по частям физическим и юридическим лицам.

В результате многочисленных сделок купли-продажи, мены, дарения собственниками нежилых и вспомогательных помещений на 1 этаже здания по ул. <...> являются:

Ш., которой принадлежат помещения NN 1, 2, 3 (по плану ГУПТИ от 6 августа 1999 года);

Л., С. и М. в равных долях принадлежит помещение N 4;

Н. - помещения NN 6 (коридор), 7 (коридор) 11 (коридор); 13 и 14 (туалеты); 18;

К. - помещения NN 9 (вестибюль) и 10 (отгороженная часть вестибюля); 12, 17;

Е. - помещения NN 5 (коридор), 15 (туалет), 16 (электрощитовая). Через электрощитовую имеется запасной противопожарный выход из здания, из своих помещений оборудовала выход и Ш.

В июле 1999 года Ш. возбудила судебный спор об устранении препятствий в пользовании местами общего пользования в связи с перепланировкой собственниками принадлежащих им вспомогательных помещений.

После расширения круга истцов и уточнения ими исковых требований они окончательно сводились к следующему.

Ш., Л., С., М. просили обязать Е., К. и Н. не чинить им препятствий в пользовании вспомогательными помещениями: вестибюлем с основным входом в здание, коридорами, туалетами и электрощитовой, а также придомовой территорией, просили выдать ключи от входной двери с ул. <...>, снять ворота, закрывающие въезд на придомовую территорию, разобрать перегородку, создавшую помещение N 10. Истцы просили также признать ничтожными и недействительными все сделки, предметом отчуждения которых были вспомогательные помещения NN 5, 6, 7, 9, 10, 14, 15, 16, а также свидетельства о государственной регистрации права собственности в соответствующей части.

Истцы, обосновывая иск ст. ст. 168, 133 и 135, п. 4 ст. 244 и 290 ГК РФ, ссылались на то, что вспомогательные помещения общей площадью 43,3 кв. м, призванные обслуживать основное здание, не подлежали отчуждению отдельно от основных нежилых помещений как главной вещи.

Они считали возможным применение по аналогии ст. 290 ГК РФ и ст. 7 ФЗ РФ "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ и утверждали, что при переходе нежилых помещений здания от первоначального собственника - ТОО "Курортстрой" в их собственность и в собственность 3-х лиц новые собственники автоматически становились участниками общей долевой собственности на вспомогательные помещения здания.

В то же время истцы указывали, что производили за эти помещения оплату сверх сумм, указанных в договорах.

В свою очередь Н. и К. предъявили встречный иск к Ш., Ю., Л., С., М., Е., В., ТОО "Курортстрой" о признании недействительными договора купли-продажи от 22 апреля 1996 года, заключенного между ТОО "Курортстрой" и Ш. в части приобретения 2-х коридоров; договора купли-продажи от 29 декабря 1995 года, заключенного между ТОО "Курортстрой" и Л., М. и С., по мотиву, что ими куплена бывшая кладовая, просили обязать их разобрать самовольно возведенную пристройку к купленному нежилому помещению, а Ш. - обязать восстановить разрушенную им стену между помещениями 5 и 6, 6 и 7.

Стороны взаимные требования не признали, представители ГУПТИ УН по Ярославской области, мэрии, Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в судебное заседание не явились. Дело рассматривалось неоднократно, дважды решения Кировского районного суда г. Ярославля от 11 октября 2000 года и от 16 июля 2001 года отменялись в кассационном порядке.

Решением Кировского районного суда г. Ярославля от 15 апреля 2003 года постановлено: в удовлетворении исковых требований Ш. о признании частично недействительными договоров мены, купли-продажи, дарения и полученных в соответствии с этими договорами свидетельств о государственной регистрации права; об устранении препятствий в пользовании и возложении обязанности выдать ключи от входной двери дома со стороны ул. <...>; о возложении на К. обязанности по приведению в первоначальное состояние вестибюля дома по ул. <...> отказать.

Обязать К. и Н. выдать Ш. ключи от ворот, закрывающих въезд на придомовую территорию дома по ул. <...>.

В удовлетворении исковых требований М., С., Л. об устранении препятствий в пользовании помещением отказать. В удовлетворении встречных исковых требований Н. и К. также отказано.

По кассационным жалобам С., М., Л., Ш. и ее представителя по доверенности Г. судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда определением от 23 июня 2003 года решение Кировского районного суда г. Ярославля от 15 апреля 2003 года отменила и дело направила на новое рассмотрение в тот же суд.

В надзорной жалобе Н. и К. содержится просьба об отмене кассационного определения, поскольку указанные в нем основания к отмене решения надуманы, не основаны на законе и материалах дела.

Дело истребовано председателем областного суда в соответствии с частью 6 ст. 381 ГПК РФ и определением судьи областного суда передано для рассмотрения по существу в президиум Ярославского областного суда в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Президиум находит кассационное определение подлежащим отмене в целом, а решение суда первой инстанции - в части.

Отказывая Ш., М., С. и Л. в исковых требованиях о признании ничтожными и недействительными сделок с недвижимостью в части, касающейся отчуждения указанных выше вспомогательных помещений, расположенных на 1 этаже дома по ул. Собинова, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права.

Суд, в частности, правильно исходил из того, что предмет сделки определен договорами, заключенными истицами, в которых не указано, что они приобретают какие-либо места общего пользования, что спорные помещения нельзя признать общей долевой собственностью ни в силу ч. 4 ст. 244 ГК РФ, ни в силу ст. 135 ГК РФ, а применение по аналогии ст. ст. 289, 290 ГК РФ и ст. 7 ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 N 72-ФЗ неправомерно, поскольку эти нормы регулируют отношения собственников квартир в жилом доме, а не собственников нежилых помещений в бывшем административном здании.

Следует иметь в виду и то, что нежилые помещения ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ признаны самостоятельным объектом недвижимости, который может быть предметом отчуждения. В частности, из содержания договора купли-продажи от 29 декабря 1995 года, заключенного между ТОО "Курортстрой" и Л., С., Ш., М., Е. и В. (л.д. 16 - 18 1 тома) следует, что предметом отчуждения были конкретные нежилые помещения с указанием их площади и нумерации по поэтажному плану БТИ. При этом оплата за нежилые помещения производилась пропорционально их площадям.

В договоре указано, что ТОО "Курортстрой" оставляет за собой право собственности в указанном здании на 256,6 кв. м (включая и вспомогательные помещения). Условий, определяющих порядок пользования вспомогательными помещениями, договор не содержит, не представлено истцами и допустимых, бесспорных доказательств, произведенной, якобы, доплаты за вспомогательные помещения по данному договору либо по самостоятельным сделкам.

В ст. 135 ГК РФ, на которую ссылались истцы, указано, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением (принадлежность) следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Упомянутым договором от 29 декабря 1995 года как раз и предусмотрено иное.

В возражениях на иск Северного банка Сбербанка России справедливо указывалось, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч. 2 ст. 218 ГК РФ), а ч. 4 ст. 244 ГК РФ предусматривает возникновение общей собственности "при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона".

Долю в собственности на спорные вспомогательные помещения истцы не приобрели в установленном законом порядке.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что в отношении нежилых помещений первого этажа дома по ул. <...> возникла общая долевая собственность, но не в идеальных долях, а в долях на конкретные, индивидуализированные помещения, указанные в соответствующих сделках, является правильным.

Отменяя решение, кассационная инстанция сослалась на то, что суд первой инстанции в нарушение ч. 1 ст. 369 ГПК РФ не выполнил обязательные для него указания, изложенные в определении судебной коллегии от 15 октября 2001 года (т. 1 л.д. 315 - 320), касающиеся необходимости совершения процессуальных действий, не выяснил, имеются ли квартиры на 2 этаже здания и не создано ли там товарищество собственников жилья, от чего зависит возможность применения к данным правоотношениям норм ФЗ "О товариществах собственников жилья". Предложено суду при новом рассмотрении дела уточнить предмет и основания исковых требований, и в том случае, если выяснится, что истцы не оспаривают право собственности Н., К., Е. на спорные помещения, но просят обременить их имущество установлением сервитута, то обсудить вопрос о праве пользования истцов спорным имуществом в соответствии с требованиями ст. ст. 274, 277 ГК РФ.

Вместе с тем, не все перечисленные в обжалуемом кассационном определении основания для отмены решения в кассационном порядке имели место, а содержание кассационного определения не соответствует требованиям ст. ст. 362, 366 ГПК РФ, поэтому имеются предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для его отмены.

Как следует из содержания определения судебной коллегии от 15 октября 2001 года, коллегия согласилась с тем, что суд первой инстанции применил при разрешении спора положения ст. ст. 135, 289, 290 ГК РФ (по аналогии закона), и с признанием сделок ничтожными и недействительными.

Исходя именно из этой ошибочной правовой позиции, давались судебной коллегией указания суду первой инстанции о правильном применении последствий недействительности сделок, об определении долей собственников во вспомогательных помещениях, дополнительной проверке доводов истцов о внесении сверх договоров дополнительных сумм за спорные помещения.

Между тем, в силу ст. 314 ГПК РСФСР, действовавшего в 2001 году, и ст. 369 ГПК РФ, действующего с 1 февраля 2003 года, указания кассационной инстанции обязательны для суда первой инстанции лишь в части необходимости совершения процессуальных действий, а указаний о том, какую норму права применить и как разрешить спор при новом рассмотрении дела, судебная коллегия давать не вправе.

Однако, такой вывод и ответ на доводы кассационных жалоб отсутствуют.

Рекомендация суду проверить наличие жилых помещений на 2 этаже здания и факт создания товарищества собственников жилья является ошибочной с учетом отсутствия на изолированном 1 этаже жилых помещений и положений о составе кондоминиума, содержащихся в ст. ст. 1, 2, 4, 5 ФЗ "О товариществах собственников жилья".

Правовая позиция истцов неоднократно уточнялась, к последнему судебному заседанию была определена достаточно четко и не включала в себя требования об установлении частного сервитута в целях ограниченного пользования чужим имуществом (ст. 277 ГК РФ, вступившая в действие с 30 октября 2001 года).

Вместе с тем, районный суд не учел, что к основаниям иска относится не только закон, который истцы просят применить, но и обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. Все истцы, в частности, ссылались на необходимость их доступа в здание через главный вход, вестибюль.

Поэтому, коль скоро суд не признал истцов фактическими участниками общей долевой собственности на перечисленные выше вспомогательные помещения, а они настаивали на защите их права пользования общим входом в здание, коридорами, туалетом и т.д., суду следовало в соответствии с частью 3 ст. 196 ГПК РФ выйти за пределы заявленных требований и окончательно разрешить спор в рамках признания или непризнания за истцами права пользования вспомогательными нежилыми помещениями, принадлежащими другим собственникам на законном основании.

Изложенный вывод обосновывается хозяйственным назначением спорных помещений, призванных обеспечить нормальное функционирование здания в целом, и положениями ст. 304 ГК РФ, регулирующей защиту прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.

При этом истцы должны доказать, чем нарушаются их права и обосновать необходимость установления частного сервитута.

Поскольку без обсуждения этого вопроса нельзя считать многолетний спор полностью разрешенным, президиум находит необходимым решение суда в части отказа в удовлетворении требований Ш., М., С., Л. об устранении препятствий в пользовании вспомогательными помещениями, обязании ответчиков выдать ключи от входной двери дома по ул. <...> отменить, и дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд.

В остальной части решение суда по основному и встречному искам является правильным.

Кассационное определение как постановленное с существенным нарушением норм процессуального (ст. ст. 362, 366 ГПК РФ) и материального закона (ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 N 72-ФЗ) подлежит отмене.

Руководствуясь пп. 2, 4 ст. 390 ГПК РФ, президиум

 

определил:

 

Определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 23 июня 2003 года отменить.

Решение Кировского районного суда г. Ярославля от 15 апреля 2003 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Л., Ш., М., С. об устранении препятствий в пользовании вспомогательными помещениями, обязании ответчиков выдать ключи от входной двери дома по ул. <...> отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд.

В остальной части решение суда оставить в силе.

 

Председатель

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2017       |       Обратая связь