Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

ОБЗОР

от 1 декабря 2004 г. N 01-19/130

 

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ ДЕЛ

О ПРИЗНАНИИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ СДЕЛОК

С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ПРИМЕНЕНИИ ЗАКОНА РФ N 122-ФЗ

"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ

ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

 

С введением института частной собственности недвижимость стала самым распространенным объектом гражданско-правовых сделок.

Часть 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определены следующие критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, в соответствии с которыми все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

1) К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

2) Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам относятся, например, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

3) Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они являются недвижимым имуществом (недвижимость по закону). Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации прав), Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее Закон о товариществах собственников жилья), Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Закон об основах федеральной жилищной политики), Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан), Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (далее - Основы законодательства о нотариате).

 

ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:

 

1) земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав);

2) участки недр (там же);

3) обособленные водные объекты (там же);

4) леса (там же);

5) многолетние насаждения (там же);

6) здания (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации), части зданий (ст. 5 Закона о товариществах собственников жилья);

7) сооружения (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав), сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики);

8) нежилые помещения (ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья); части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации прав);

9) жилые дома (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики), в том числе жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан);

10) части жилых домов (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики);

11) квартиры (ст. 289, 558 ГК РФ, ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики);

12) части квартир (ст. 558 ГК РФ, ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики), в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке), жилые помещения в коммунальных квартирах (ст. 16 Закона об основах федеральной жилищной политики);

13) комнаты (ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова");

14) иные жилые помещения в жилых домах и других строениях (ст. 288 ГК РФ, ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики);

15) дачи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), или жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан);

16) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке), или жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан);

17) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке);

18) строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), приусадебные хозяйственные постройки (ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики); хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан);

19) объекты незавершенного строительства (ст. 25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав");

20) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав).

Следует отметить, что кондоминиумы, упомянутые в ст. 1 Закона о государственной регистрации, не могут быть отнесены к объектам гражданских прав. Как определено Законом о товариществах собственников жилья, кондоминиум является единым комплексом недвижимого имущества, включающим земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности разных лиц (домовладельцев). Остальное имущество, предназначенное для обслуживания и использования помещения в кондоминиуме (общее имущество), находится в долевой собственности домовладельцев. В соответствии со ст. 23 Закона о государственной регистрации прав в Едином государственном реестре регистрируются права домовладельцев на принадлежащие им помещения в кондоминиуме, а также право долевой собственности на общие объекты недвижимого имущества: земельные участки, общие помещения, здания и сооружения.

В приведенном выше перечне имеются ввиду индивидуальные жилые дома. Многоквартирный жилой дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение, включающее жилой дом и хозяйственные постройки. В состав домовладения могут входить несколько жилых домов, гаражей и других строений потребительского значения, принадлежащих разным лицам.

Отсутствуют в приведенном перечне и такие "объекты" как "доля квартиры", "доля дома", "земельная доля". В случае общей собственности объектом права являются указанные в перечне объекты недвижимости, доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Вместе с тем, наличие в собственности, например, части жилого дома, состоящей из конкретных помещений, не означает наличия права общей собственности на жилой дом в целом. В этом случае дом, сохраняя физическую и учетную целостность, не является объектом гражданских прав. Объектами подлежащими регистрации прав являются конкретные части дома (конструкции, оборудование, общие помещения) возникает у собственников обособленных частей дома в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и не требует отдельной регистрации.

В статье 153 ГК сделки определены как "действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей".

Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов - лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны - единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности.

Недействительность сделки означает, что за этим действием не признается значение юридического факта, в связи, с чем недействительная сделка не может породить юридические последствия, которые стороны имели в виду при заключении сделки. Сделка, признанная в установленном законом порядке недействительной, порождает определенные правовые последствия.

 

Условия действительности сделок

 

Субъекты сделки. Таковыми признаются любые субъекты гражданского права, указанные в п. 1 ст. 2 ГК РФ и обладающие качеством дееспособности. Именно способность самостоятельного совершения сделок является элементом гражданской дееспособности.

Воля и волеизъявление в сделке. Как и любой иной волевой акт, сделка представляет собой сочетание воли и волеизъявления: воля дает ответ на вопрос: "чего я хочу", а волеизъявление: "что я для этого делаю". Воля и волеизъявление имеют значение для действительности сделки в их единстве. Для действительности сделки имеет важное значение, как формировалась воля лица. Необходимым условием ее формирования является отсутствие каких - либо фактов, которые могли бы исказить представления лица о существе сделки или ее отдельных элементах (заблуждение, обман и т.п.) либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии (угроза, насилие и т.п.). Волеизъявление должно правильно отражать внутреннюю волю и довести ее до сведения участников сделки.

Законом установлено, что доведение внутренней воли до участников сделки должно совершаться только способами, предусмотренными законом, т.е. в определенной законом форме. Отсутствие требуемой законом формы выражения волеизъявления может привести к недействительности сделки.

Форма сделок. Одним из условий действительности сделки является облечение воли субъектов, совершающих сделку, в требуемую законом форму. Для сделок с недвижимым имуществом требуется письменная форма, поскольку объекты недвижимости обладают повышенной ценностью и высокой стоимостью. Письменная форма бывает простой и нотариальной. Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку.

В статье 161 ГК РФ определен круг сделок, совершаемых в простой письменной форме.

Согласно пункта 1 статьи 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Несоблюдение требуемой законом письменной формы может привести к различным правовым последствиям (недопущение свидетельских показаний в подтверждение сделки и ее условий, недействительность сделки).

В пункте 1 статьи 162 ГК РФ говорится, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Недействительность сделок, не облеченных в требуемую законом простую письменную форму, наступает в случаях, указанных в законе.

Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (статья 163 ГК РФ).

Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (статьи 160, 163 ГК РФ).

Правила совершения нотариальных действий регулируется Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1, а также Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органов исполнительной власти, утвержденной Министерством юстиции РФ 19.03.1996 N 1055.

В соответствии со статьей 1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" удостоверение сделок, как и другие нотариальные действия в Российской Федерации осуществляют нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, либо занимающиеся частной практикой. При отсутствии в населенном пункте нотариуса нотариальные действия совершают уполномоченные на это должностные лица органов исполнительной власти. На территории других государств нотариальные действия от имени Российской Федерации совершают должностные лица консульских учреждений Российской Федерации, уполномоченные на совершение этих действий.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок с недвижимым имуществом:

1) договор ипотеки (залога недвижимости) (в соответствии с п. 2 ст. 339 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке);

2) договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

3) договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

4) договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГКРФ);

5) соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

6) предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

7) соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);

8) брачный договор, определяющий режим собственности супругов, разграничивающий их права на отдельные виды имущества (ст. 41 Семейного кодекса РФ);

9) завещание (ст. 540 ГК РСФСР 1964 г., ст. 1124 ГК РФ);

10) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГКРФ);

12) доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ).

С 1 марта 2001 г. (после вступления в силу части третьей ГК РФ) виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей (п. 1 ст. 1124, ст. 1129 ГКРФ).

Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Нотариус выдает следующие правоустанавливающие документы:

свидетельство о праве на наследство (ст. 1163 ГК РФ, ст. 71 Основ законодательства о нотариате); свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (ст. 74, 75 Основ законодательства о нотариате). Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделок по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Печатью нотариуса также скрепляются листы закладной - ценной бумаги, удостоверяющей переход прав по договору об ипотеке (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу 31 января 1998 г., предоставил гражданам и юридическим лицам возможность выбора - заключать сделки с недвижимостью, как в квалифицированной нотариальной форме, так и в предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации простой письменной форме. Обязательная нотариальная форма сохранена только для некоторых сделок.

Гражданским кодексом и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.

Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на договоре.

Регистрация только сделки не означает возникновения права приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.). Собственником он становится с момента государственной регистрации права, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации.

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариально удостоверения, которое может быть установлено соглашение сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разделить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).

 

1. Сделки с отчуждением:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

в) договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого значения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ), в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 23 июня 1999 г. N 116-ФЗ)), процедуры банкротства (ст. 86 Федерального закона от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производят два регистрационных действия: регистрацию самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрацию права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

 

2. Сделки без отчуждения:

а) договоры аренды:

- земельных участков, жилых помещений (юридическими лицами) - независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);

- зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53), а также аренды на неопределенный срок;

- предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 224);

в) договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Для заключения этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (подтверждением служит штамп на договоре). Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить Свидетельство о государственной регистрации, но в отличие от государственной регистрации права собственности, которая удостоверяется только Свидетельством, для подтверждения регистрации аренды или ипотеки достаточно штампа о регистрации сделки на договоре.

Залог - это сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения прав на него. Даже если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.

 

3. Дополнительные сделки (сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью):

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);

в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

г) соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

д) соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК РФ);

е) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или договору дарения в будущем);

ж) соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК РФ).

Дополнительные сделки совершаются, как правило, в той же форме, что и основные. Например, если договор купли-продажи нотариально удостоверен, то соглашение о его расторжении или внесении изменений, уступка требования или перевод долга по этому договору тоже должны быть нотариально удостоверены.

Ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. Например, в 1994 г. заключен договор купли-продажи квартиры, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с порядком, действовавшим в то время. Покупатель стал собственником квартиры с момента регистрации договора в БТИ, отношения сторон по этому договору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит. В этом случае возможна только регистрация существующего права собственности покупателя. И если гражданин намерен продавать приобретенную ранее квартиру, то он должен зарегистрировать только существующее право, но не договор 1994 г.

 

Сделки, не требующие государственной регистрации:

 

1) договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения. В случае договора купли-продажи жилья требуется регистрация сделки и права собственности покупателя, а купли-продажи имущества нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.) - только перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в Едином государственном реестре;

2) договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена недвижимостью означает необходимость государственной регистрации возникших прав;

3) договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

4) договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК РФ) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий наем);

5) инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации по причине того, что они не являются сделкой с недвижимостью. Эти договоры имеют предметом не саму недвижимость (например, квартиру), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания недвижимости в будущем. На момент их заключения недвижимости как таковой еще не существует, поэтому сделка не может быть зарегистрирована. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру;

6) предварительные договоры (ст. 429 ГК РФ). Данный вид договоров имеет предметом заключение в предусмотренный срок основного договора, например о передаче недвижимости, на условиях, предусмотренных предварительным договором, т.е. заключение предварительного договора, порождает у сторон обязательство не передать недвижимость, а только заключить в дальнейшем другой, основной договор;

7) различные соглашения между участниками общей собственности, например, об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности, изменении размера (перераспределении) долей в праве долевой собственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников не регистрируются как сделка (тем более, что это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда), но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации;

8) недвижимость может быть предметом и семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 Семейного кодекса РФ), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38 Семейного кодекса РФ), или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 102 Семейного кодекса РФ). Государственная регистрация таких сделок для их заключения не требуется (брачный договор и алиментное соглашение должны быть удостоверены нотариально), но регистрация возникших прав обязательна;

9) заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ), влечет необходимость не государственной регистрации самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ). Данная передача не означает прекращения прав учредителя доверительного управления и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение права собственности;

10) договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Права ссудополучателя обременяют права ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения) в Едином государственном реестре; согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, - заключенные на срок менее чем один год;

11) договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются обычным способом без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада возможна регистрация прав долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Данный перечень сделок, не требующих государственной регистрации, не является исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (свобода договора - п. 2 ст. 421 ГК РФ). При этом судам следует обращать внимание на то, что если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон.

Если же данный договор порождает возникновение права на недвижимость, то только возникшее право и должно быть зарегистрировано (выдано Свидетельство).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Пункт 1 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывает, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество а также ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В настоящее время права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: 1) если были приобретены после 31 января 1998 г.; 2) если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации.

Наличие зарегистрированного права подтверждается Свидетельством установленного Правительством РФ образца.

Отказ в государственной регистрации либо уклонение, как соответствующего органа, так и участников сделки от ее регистрации могут быть обжалованы в суд (пункт 5 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации предусмотрены в статье 165 ГК РФ.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, равно как и требования о государственной регистрации, влечет недействительность сделки. В силу прямого указания закона такая сделка относится к ничтожным. Соблюдение нотариальной формы и требования о государственной регистрации является обязательным условием действительности сделки при условии, что законом либо соглашением сторон предусмотрена нотариальная форма сделки либо законом установлена ее обязательная государственная регистрация (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

В случае, когда одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной (п. 2 ст. 165 ГК РФ). При этом суд вправе признать данную сделку действительной лишь при соблюдении следующих условий:

1) несоблюдение нотариальной формы наступило не по вине стороны полностью или частично исполнившей сделку, а по вине другой стороны;

2) другая сторона уклонялась от нотариального удостоверения сделки (при этом следует иметь в виду, что такое уклонение может выражаться как в бездействии, так и в активном противодействии удостоверению сделки);

3) сама сделка не противоречит закону (хотя ст. 165 ГК РФ данное условие прямо не указывает, оно вытекает из смысла ст. 165 и 168 ГК РФ);

4) была соблюдена хотя бы письменная форма, когда с ее отсутствием закон прямо связывает недействительность сделки (п. 2 ст. 162 ГК РФ).

В случае удовлетворения требований указанной стороны, сделка признается действительной с момента ее совершения и ее последующее нотариальное удостоверение не требуется. Решение суда в данном случае приравнивается к нотариальному удостоверению сделки.

Если же сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Суд вправе принять решение о регистрации такой сделки при наличии следующих условий:

1) сделка была совершена в надлежащей форме;

2) сделка не противоречит закону (ст. 169 ГК РФ).

В этом случае сделка регистрируется в органах юстиции на основании решения суда.

В случае установления судом недобросовестного уклонения одной из сторон в сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистрации, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Содержание сделки. Под содержанием сделки как основанием возникновения гражданских правоотношений следует понимать совокупность составляющих ее условий. Для действительности сделки необходимо, чтобы содержание сделки соответствовало требованиям закона и иных правовых актов.

Законность содержания сделок определяется их существенными пунктами, признанными таковыми по закону или необходимыми для данного вида сделки.

Существенным пунктом любой сделки является ее предмет, т.е. благо как имущественного, так и неимущественного характера (действие, полезный результат).

Существенными пунктами для сделок могут быть цена, срок, место нахождения предмета сделки или место его представления, время совершения сделки и т.д.

Несоблюдение требований законности содержания сделки - является основанием для признания ее недействительной.

Совершение сделки, имеющей порок какого-либо из элементов ее состава, не может породить юридических последствий. Однако в силу наличия внешней формы заключенной сделки факт ее недействительности нуждается в констатации либо в указании на наличие порока, делающего сделку недействительной.

Недействительные сделки различаются в зависимости от того, требуется ли для ее признания недействительной решение суда либо сделка является недействительной независимо от такого решения. Первые сделки именуются оспоримыми, вторые - ничтожными (ст. 166 ГК РФ).

К какой из групп отнести ту или иную недействительную сделку - определяется законом. В статье 168 ГК РФ указано, что все сделки, по общему правилу, являются ничтожными, а оспоримыми только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Оспоримой является сделка недействительная в силу решения суда (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Согласно пункта 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено не только заинтересованными лицами, но и любыми лицами, упомянутыми в гл. 3 - 5 Гражданского кодекса. Это значит, что такое требование может исходить и от дееспособных граждан, и от юридического лица, и от органов государства, и от органов местного самоуправления.

Сделка признается ничтожной в силу оснований, установленных Гражданским кодексом.

Ничтожная сделка изначально является недействительной, независимо от того, признает ли эту сделку недействительной суд. При этом судам следует учитывать:

а) ничтожная сделка не порождает никаких прав и обязанностей, т.к. она либо противоречит Гражданскому кодексу, либо заключена недееспособными лицами, либо не имеет установленной законом обязательной формы (ст. 169, 171, п. 1 ст. 165 ГК РФ);

б) требование о признании сделки ничтожной может быть предъявлено не всеми лицами, упомянутыми в Гражданском кодексе, а лишь заинтересованными (п. 2 ст. 166 ГК РФ);

в) суд вправе по собственной инициативе применить последствия ничтожности сделки, даже если истец ограничился требованием о признании сделки недействительной, т.е. суд может выйти за пределы исковых требований (п. 2 ст. 166 ГК РФ);

К числу оспоримых сделок законом отнесены сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК РФ); сделки, совершенные представителем или органом юридического лица с превышением полномочий (ст. 174 ГК РФ); сделки несовершеннолетних старше 14 лет и граждан, ограниченных в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, совершенные без согласия родителей или попечителей этих лиц (ст. 175, 176 ГК РФ); сделки граждан, не способных понимать значение совершаемых ими действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); сделки с пороками воли и волеизъявления, т.е. совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178, 179 ГК РФ). Все остальные недействительные сделки законом объявлены ничтожными, в частности, ничтожны мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГКРФ); сделки недееспособных граждан (ст. 171, 172 ГК РФ); сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ); сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); сделки, заключенные без соблюдения требуемой законом нотариальной формы или государственной регистрации (ст. 165 ГК РФ).

В случае, когда закон не указывает конкретно, является ли данная сделка ничтожной или оспоримой, а говорится лишь о недействительности сделки, судам следует обращать внимание на то, имеется ли указание закона на признание сделки недействительной судом. При отсутствии такого указания сделка является ничтожной.

Обращение в суд с требованием о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки (как оспоримой, так и ничтожной) может быть осуществлено в пределах срока исковой давности.

Оспоримая сделка может быть признана судом недействительной в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием недействительности сделки. Это общий порядок начала течения срока исковой давности. Для сделок, совершенных под влиянием насилия или угрозы, закон устанавливает специальный порядок исчисления срока исковой давности, его течение начинается со дня, когда прекратилось действие насилия или угрозы (п. 2 ст. 181 ГК РФ). В пределах того же срока может быть заявлено и требование о применении последствий недействительности оспоримой сделки.

Поскольку ничтожная сделка недействительна и без признания этого факта судом, то законодатель устанавливает только срок исковой давности для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Этот срок равен десяти годам и исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Судам следует учитывать, что при рассмотрении дел по имущественным спорам при цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда, установленных Федеральным законом от 30 марта 1993 г. N 4693-1 "О минимальном размере оплаты труда" на день подачи заявления в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ рассматриваются мировыми судьями в качестве суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 24 ГПК РФ районные суды (городские) рассматривают в качестве суда первой инстанции имущественные споры при цене иска, превышающего пятисот минимальных размеров оплаты труда.

При составлении обзора было проверено 92 дела, истребованных из 14 городских, районных судов Кемеровской области.

Все поступившие дела были изучены. По 59 делам производство закончилось вынесением решений, а по 33 делам - вынесением определений:

1. О прекращении производства по делу в связи с отказом истцов от иска (ст. 220 ГПК РФ) - 24 дела.

2. Об оставлении заявления без рассмотрения (ст. 222 ГПК РФ) - 9 дел.

В кассационном порядке рассмотрено 18 дел. Из них по 17 делам решения оставлены без изменения, по одному делу решение отменено. Причина отмены решения - нарушение норм процессуального права.

Кроме дел, поступивших на изучение, также были проанализированы определения судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда за 2004 год.

Как показало обобщение судебной практики, причинами отмены судебных постановлений по делам о признании сделок с недвижимостью недействительными, являются нарушения норм материального и процессуального права.

Статья 168 ГК РФ устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов. Необходимо отметить, что для недействительности сделок по этому основанию требуется несоответствие ее императивным нормам закона или других правовых актов.

При исследовании вопроса о несоответствии сделки требованиям закона суд должен оценить юридическую силу того или иного закона. При этом следует руководствоваться такими принципами, как приоритет более позднего закона по отношению к раннему; приоритет специальных норм по отношению к общим, приоритет норм международного права. Кроме того, надо учитывать установленное ГК РФ его приоритетное значение по сравнению с другими федеральными законами. Данное правило следует из ст. 3 ГК РФ, которая предусматривает, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.

Если закон противоречит Конституции РФ, следует оспаривать его в Конституционном Суде РФ. При коллизии правовых актов суд должен руководствоваться тем из них, который имеет большую юридическую силу. В качестве основания недействительности сделки ст. 168 ГК РФ предусматривает также несоответствие ее "иным правовым актам". Согласно ст. 3 ГК РФ под "иными правовыми актами" понимаются указы Президента РФ и постановления Правительства РФ. В соответствии с п. 5 ст. 3 ГК в случае противоречия указа Президента или постановления Правительства ГК или иному закону применяется ГК или соответствующий закон.

Так, Орджоникидзевский районный суд Кемеровской области рассмотрел дело по иску К.Н., М.О.Н. к К.Г.С., Управлению по учету и приватизации жилых помещений администрации г. Новокузнецка о признании договора приватизации недействительным.

Свои исковые требования истцы мотивировали тем, что в 1993 г. их родители приватизировали квартиру по <...> в которой они все вместе проживали, в приватизацию были включены только родители. Просили признать договор на передачу в собственность спорной квартиры недействительным, так как их права были нарушены, на момент приватизации они были несовершеннолетними, юридически неграмотными, не понимали последствий отказа от участия в приватизации, договора о приватизации не видели.

Ответчица К.Г.С. иск не признала, просила применить срок исковой давности, так как с момента приватизации прошло более 11 лет.

Суд исковые требования удовлетворил и признал договор приватизации недействительным.

Как видно из материалов дела, супруги К. в марте 1993 года приватизировали жилое помещение по <...> в г. Новокузнецке без участия детей К.Н. 1977 г. р. и К. (в настоящее время М.О.Н.) О.Н. 1975 г. р. Дети проживали в указанной квартире в качестве членов семьи нанимателя и в момент приватизации были прописаны в ней. О приватизации родителями квартиры дети знали, т.к. в деле имеется заявление отца о передаче квартиры в собственность, дотированное декабрем 1992 года. В данном заявлении супруги К. указаны в качестве жильцов, участвующих в приватизации, а дети - жильцами, не участвующими в приватизации.

Суд при разрешении дела правильно руководствовался Законом РФ от 4.07.1991 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В своем решении суд ссылается на статью 2 и 7 данного закона.

Согласно ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполкоме местного Совета народных депутатов (Администрации).

Договор о передаче квартиры в собственность супругам К. зарегистрирован в отделе учета жилья городской Администрации.

Согласно ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести в собственность жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.

Однако суд не учел, что перечисленные в ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" права несовершеннолетних на участие в приватизации жилых помещений появились в более поздних редакциях Закона (ред. ФЗ от 11.08.1994 N 26-ФЗ, ФЗ от 28.03.1998 N 50-ФЗ), а следовательно суд применил закон не подлежащий применению.

Из материалов дела видно, что ответчица письменно ходатайствовала о применении срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Отказывая в удовлетворении заявленного ходатайства, суд сослался на ст. 181 ГК РФ согласно которой иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение.

Однако суд в нарушение указанной нормы исчислял 10-летний срок исковой давности не со дня регистрации договора приватизации в установленном законом порядке, а с декабря 2003 года, когда истцы по собственному признанию, смогли ознакомиться с содержанием договора и убедиться в том, что не включены в договор приватизации.

Данные нарушения норм материального права послужили основанием к отмене решения суда в кассационном порядке.

Сделка может быть признана недействительной, если она совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК).

Для применения положений статьи 169 ГК РФ необходимо наличие следующих признаков:

1) сделка должна нарушать требования правовых норм, обеспечивающих основы правопорядка, т.е. направленных на охрану и защиту основ конституционного строя, прав и свобод человека и гражданина, обороноспособности, безопасности и экономической системы государства либо противоречить основам общественной нравственности, т.е. грубо нарушать сложившиеся в обществе представления о добре и зле, хорошем и плохом, пороке и добродетели и т.п.

2) должно быть наличие умысла у обеих или одной из сторон сделки.

В соответствии со статьей 169 ГК РФ последствиями такой сделки являются:

а) при наличии умысла на совершение подобной сделки у обеих сторон и в случае исполнения сделки обеими сторонами - все полученное сторонами по сделке обращается в доход Российской Федерации, а в случае исполнения сделки одной стороной - с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею, а также все то, что она должна была по сделке передать другой стороне (недопущение реституции).

б) при наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки - все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного - взыскивается в доход Российской Федерации (односторонняя реституция).

При этом судам следует учитывать, что если исполнение сделки не состоялось, предусмотренные в ст. 169 ГК РФ последствия недействительности сделки не применяются.

Так, Центральный районный суд г. Новокузнецка рассмотрел гражданское дело по иску Ч. к Д.А. о признании сделок недействительными по основанию, указанному в ст. 169 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности).

Чернигородова обратилась в суд с иском к Д.А. о признании сделок недействительными. Свои требования мотивировала тем, что Д.А., не являясь учредителем или руководителем юридического лица, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, занимался предпринимательской деятельностью в период с 19.04.1999 по 12.02.2000 по адресу: <...> систематически осуществлял деятельность по кредитованию частных лиц от имени вымышленного им ЗАО "Сибирский инвестиционный фонд", извлекая прибыль в результате взимания процентов за пользование кредитом в размере 15% от основной суммы кредита ежемесячно и штрафов (пени) за несвоевременную выплату процентов, вследствие чего, приговором Центрального районного суда г. Новокузнецка от 01.04.2003 он был осужден по п. "б" ч. 2 ст. 171 УК РФ. Считая, что это действительно "Сибирский инвестиционный фонд", 26.12.2000 истица заключила кредитный договор с этой организацией на сумму 30 тысяч рублей сроком на 3 месяца с выплатой процентов за пользование кредитом в размере 15% в месяц. Исполнив договор частично, она допустила просрочку выплаты очередного платежа, в связи, с чем ответчик насчитал ей долг по процентам в сумме 120 тысяч рублей и стал требовать указанную сумму. Д.А. высказывал угрозы в адрес истицы и ее близких. В счет погашения указанной суммы, ответчик заставил Ч. выдать доверенность на имя Кретовой на продажу принадлежащего ей на праве собственности дома с земельным участком находящегося по адресу: Новокузнецкий район, поселок <...> Сосновская, 30. Из-за наличия долга по кредитному договору, истица выдала требуемую доверенность. К.Т.Н. от имени истицы заключила договор купли-продажи дома, по которому покупателем выступал ответчик Д.А. При этом ни К.Т.Н. ни Ч. деньги за проданный дом не получали. Тем самым ответчик незаконно завладел домом истицы.Истица просила признать недействительными: договор кредита от 26.12.2000, заключенный между ней и "Сибирским инвестиционным фондом"; доверенность от 22.09.2001, выданную на имя Кретовой Т.Н. для продажи дома в <...>; договор купли-продажи дома в <...> заключенный между К.Т.Н. и Д.А.; запись в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.02.2002 N 42-01/06-2/2002-959, по которой собственником дома зарегистрирован Д.А., вернув истице в собственность указанный дом и взыскать с ответчика в пользу истицы расходы по оплате госпошлины и услуг представителя в суде.

Решением суда требования истицы о признании вышеуказанных договоров недействительными удовлетворены. Стороны возвращены в первоначальное положение. С Ч. в пользу Д.А. долг в сумме 30 тысяч рублей. За Ч. признано право собственности на жилой дом и земельный участок в п. Апанас по <...> Новокузнецкого района. В удовлетворении требований Ч. о взыскании с Д.А. госпошлины и расходов по оплате услуг представителя судом отказано. Отказывая в удовлетворении данных требований суд в своем решении сослался на то, что Ч. от уплаты госпошлины освобождена по закону, а расходы по оплате услуг представителя ею не подтверждены.

Решение суда в кассационном порядке не обжаловалось.

Разрешая исковые требования Ч., суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела.

Так, судом установлено, что Д.А., не являясь учредителем, руководителем, частным предпринимателем осуществлял деятельность по кредитованию частных лиц от имени вымышленного им ЗАО "Сибирский инвестиционный фонд", извлекая прибыль в результате взимания процентов за пользование кредитом в размере 15% от основной суммы кредита ежемесячно и штрафов (пени) за несвоевременную выплату процентов. Приговором Центрального районного суда от 01.04.2003 он был осужден по п. "б" ч. 2 ст. 171 УК РФ. В процессе его незаконной деятельности Ч., полагая, что ЗАО "Сибирский инвестиционный фонд" действительно существует, заключила с ним 26.12.2000 сроком на 3 месяца кредитный договор на сумму 30 тысяч рублей на условиях выплаты за пользование кредитом 15% в месяц. За это период истица выплатила Д.А. проценты в сумме 6750 рублей, однако допустила просрочку оплаты процентов за вторую половину февраля 2001 г., в связи с чем ответчик насчитал ей долг по процентам в сумме 120 тысяч рублей и стал требовать указанную сумму. В счет погашения указанной суммы ответчик заставил истицу выдать доверенность на имя К. на продажу принадлежащего ей на праве собственности дома с земельным участком по адресу: <...>. Ч. выдала требуемую доверенность. К.Т.Н. от имени истицы оформила договор купли-продажи дома, по которому ответчик стал собственником дома и земельного участка. При этом К.Т.Н. и Ч. деньги за проданный дом не получали. 26.03.2002 Д.А. зарегистрировал свое право в Учреждении юстиции.

Суд правильно пришел к выводу, что поскольку в отношении Д.А. имеется приговор, вступивший в законную силу, по которому он осужден за незаконное предпринимательство, заключенный им с Ч. кредитный договор является ничтожным, условия договора о процентах, штрафах и пени - ничтожны, а действия Д.А. по требованию у Ч. процентов за пользование кредитом в сумме 120 тысяч рублей незаконными.

Выводы суда о том, что действия Ч. по выдаче доверенности К.Т.Н. на оформление и продажу дома с земельным участком, а также договор купли-продажи дома с земельным участком по <...> в п. Апанас Новокузнецкого района, вытекают из ничтожной сделки, а потому являются недействительными, равно как и все записи о правообладателе соответствуют действующему законодательству и подтверждаются доказательствами по делу.

Признавая вышеуказанные сделки недействительными, суд исходил из того, что они совершены с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, однако применил последствия недействительности сделки, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ (двустороннюю реституцию), что противоречит требованиям ст. 169 ГК РФ.

Как следует из ст. 169 ГК РФ последствием недействительности сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, является взыскание всего полученного и причитающегося по ней в доход РФ при наличии умысла у обеих сторон сделки или у одной из них. В отношении невиновной стороны применяется односторонняя реституция.

Указанные положения ст. 169 ГК РФ не были применены судом при рассмотрении данного дела.

Сделка может быть признана судом недействительной, если она является мнимой или притворной (ст. 170 ГК РФ).

Статья 170 Гражданского кодекса РФ раскрывает понятия мнимой и притворной сделки, а также последствия их совершения.

Мнимая и притворная сделки весьма сходны по основаниям их недействительности: в обоих случаях волеизъявление не совпадает с действительной волей сторон.

Законодатель определяет мнимую сделку как сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, а притворную сделку - как сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку. Поскольку как в случае мнимой, так и в случае притворной сделки целью сторон обычно является достижение определенных правовых последствий, возникает вопрос о правильном разграничении этих видов сделок.

При признании мнимой сделки недействительной, судам следует обращать внимание на то, что при совершении мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение каких бы то ни было гражданско-правовых отношений между сторонами сделки и целью сторон является возникновение правовых последствий для каждой или, что более часто встречается в практике, для одной из них в отношении третьих лиц (например, мнимое дарение имущества должником с целью не допустить описи или ареста этого имущества).

Последствием мнимой сделки является двусторонняя реституция и возмещение неполученных доходов с момента предоставления исполнения по сделке (п. 2 ст. 167, ст. 1107 ГК). Наличие при совершении мнимой сделки цели, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, превращает ее в сделку, предусмотренную ст. 169 ГК, с соответствующими последствиями.

Заводский районный суд г. Кемерово рассмотрел гражданское дело по иску К.Г.Г. к Т.М. о признании мнимой сделки недействительной.

К.Г.Г. обратился в суд с иском к Т.М. о признании сделки недействительной, мотивируя свои требования тем, что ему на праве собственности принадлежала однокомнатная квартира, расположенная по адресу <...> в которой до настоящего времени зарегистрирован. Фактически в данной квартире проживает его бабушка. В 2000 году решался вопрос о предоставлении истцу ссуды на приобретение жилья по месту работы. Условием получения ссуды являлось отсутствие жилья. Для того, чтобы иметь возможность получить ссуду К.Г.Г. обратился к Т.М. с просьбой переоформить на него квартиру. Для этой цели 15.12.2000 они заключили договор купли-продажи этой квартиры и зарегистрировали в Учреждении юстиции. Фактически договор не исполнялся (денежные средства истцу, а квартира ответчику не передавались), в квартире до настоящего времени проживает бабушка К.Г.Г.

Суд удовлетворил исковые требования и признал сделку, совершенную между К.Г.Г. и Т.М. недействительной, поскольку согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

При этом, суд правильно по своей инициативе применил последствия недействительности ничтожной сделки - признал договор купли-продажи квартиры по адресу <...> от 15 декабря 2000 года недействительным, а также недействительными государственную регистрацию сделки и переход права собственности по данному договору.

Данное право суда закреплено в п. 1 статьи 166 ГК РФ, который указывает, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

Понятие притворной сделки закреплено в п. 2 ст. 170 ГК РФ. Притворная сделка - это сделка, которая совершена с целью, прикрыть другую сделку.

При совершении притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон (например, заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с обязательством обратной продажи через определенный срок, прикрывающего договор о залоге в обеспечение возврата займа, с целью избежать судебной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество). В притворной сделке также отсутствует основание - стороны стремятся достигнуть отнюдь не того правового результата, который должен возникнуть из совершаемой сделки. Поскольку притворная сделка не имеет основания, она недействительна.

Ничтожность притворной сделки не вызывает правовых последствий, предусмотренных п. 2 ст. 167 ГК. В соответствии с п. 2 статьи 170 к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила.

Сделка, совершенная недееспособным гражданином, является ничтожной (статья 171 ГК РФ).

Применение правил о ничтожных сделках, предусмотренных статьей 171 ГК РФ, требует наличия специального субъекта - гражданина, признанного судом недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 29 ГК). Основанием недействительности этих сделок является отсутствие у их субъектов дееспособности, необходимой для совершения сделки. Ничтожными являются все совершенные недееспособным сделки.

Ничтожность этих сделок влечет правовые последствия, предусмотренные п. 1 статьи 171 ГК РФ. Основным последствием является двусторонняя реституция, а дополнительным - обязанность дееспособной стороны возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. По общему правилу в этом случае действует принцип презумпции вины правонарушителя (п. 2 ст. 401 ГК РФ, ст. 1064 ГК РФ), поэтому на дееспособную сторону ложится бремя доказывания отсутствия своей вины.

При этом пункт 2 статьи 171 ГК РФ предусматривает возможность судебного признания рассматриваемых сделок действительными по иску законных представителей недееспособного в случае, если они совершены к его выгоде. Сделка должна признаваться совершенной к выгоде недееспособного, если суд придет к выводу, что добросовестно действующий опекун при тех же обстоятельствах совершил бы эту сделку от имени недееспособного.

Дела о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным на изучение не поступали.

Статья 172 указывает в качестве основания недействительности сделки - совершение ее несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет.

Перечень сделок, которые вправе совершать, лица в возрасте от 6 до14 лет приведен в пункте 2 статьи 28 ГК РФ. Исключение из этого перечня составляют сделки, для которых предусмотрена нотариальная форма или государственная регистрация. Сделки с недвижимостью, требующие государственной регистрации в установленном законом порядке, за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пункта 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.

Согласно ст. 173 ГК РФ может быть признана недействительной сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью.

Цели деятельности юридического лица определяются в его учредительных документах. Так, коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, вправе осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом (п. 1 ст. 49 ГК РФ).

В настоящее время некоторые юридические лица обладают специальной правоспособностью и не имеют права совершать сделки, выходящие за пределы, предусмотренные их учредительными документами. К ним относятся:

а) государственные и муниципальные унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 113, ст. 114 ГК РФ);

б) федеральные казенные предприятия (ст. 113, ст. 115 ГК РФ);

в) юридические лица - некоммерческие организации (ст. 116 - 121 ГК РФ).

Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии).

Круг видов деятельности, на осуществление которых необходимо получить лицензию, определен в ст. 17 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 25 сентября 1998 г.

Отсутствие у юридического лица лицензии возможно в следующих ситуациях:

а) лицензия не была получена;

б) срок действия лицензии истек;

в) лицензия отозвана выдавшим ее органом;

г) сделка выходит за рамки выданной лицензии.

Для признания сделки, совершенной юридическим лицом, недействительной, необходимо каждый раз четко указывать, каким конкретно пунктам его учредительных документов не соответствует совершенная сделка, сопоставить этот пункт с другими пунктами устава, договора (т.е. доказать, что она противоречит целям деятельности юридического лица).

Сделка юридического лица, выходящая за пределы его правоспособности, может быть признана судом действительной, в том числе и частично, на основании правил ст. 180 ГК РФ.

Для того, чтобы признать сделку, совершенную юридическим лицом, недействительной из-за отсутствия лицензии, необходимо сослаться на конкретную норму конкретного правового акта, установившего необходимость ее получения.

Иск о признании совершенной сделки недействительной по основаниям, предусмотренным в статье 173 ГК РФ, может подать в суд:

- само юридическое лицо, совершившее сделку;

- участники (учредители) юридического лица;

- государственные органы, контролирующие деятельность данного юридического лица;

- органы, осуществляющие надзор за деятельностью юридического лица.

Вопрос о недействительности сделки, совершенной при отсутствии лицензии, может возникать также в отношении предпринимателей - граждан. В этом случае, согласно п. 3 ст. 23 ГК РФ, надлежит руководствоваться правилами ст. 173 ГК РФ в порядке аналогии закона, а не ст. 168 ГК РФ.

Положения статьи 173 ГК РФ в силу статьи 156 ГК РФ применимы также к односторонним сделкам юридического лица.

Судам следует учитывать, что иски о признании сделок недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 173 ГК РФ, как правило, подведомственны арбитражному суду. Лишь в случае, если одной из сторон спора будет гражданин, вопрос может быть рассмотрен судом общей юрисдикции.

Судами Кемеровской области за 2004 год данная категория дел не рассматривалась.

Статьей 174 ГК РФ предусмотрено, что если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. Если же доказать этот факт невозможно, то совершенная сделка действительна. Для признания сделки недействительной по основаниям ст. 174 ГК РФ необходимо наличие ряда условий. Во-первых, требование о недействительности сделки может быть заявлено только лицом, в интересах которого установлены ограничения полномочий, а не контрагентом по сделке. Во-вторых, этим лицом должно быть доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о наличии таких ограничений. В-третьих, требование о недействительности рассматривается по иску заинтересованного лица.

Когда ограничения полномочий органа юридического лица установлены учредительным документами, заинтересованным лицом является само юридическое лицо. В случаях, указанных в законе, в качестве заинтересованного лица могут выступать и иные лица, в том числе учредители.

Применяя правила ст. 174 ГК РФ, судам следует учитывать положения п. 1 ст. 183 ГК РФ, согласно которым превышение полномочий представителем влечет признание заключенной им сделки от имени и в интересах совершившего ее лица, т.е. представителя, если представляемый впоследствии не одобрит данную сделку.

Дела о признании сделок недействительными по ст. 174 ГК РФ на изучение не поступали.

Согласно ст. 175 ГК РФ сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК РФ, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

Рассматривая иски о признании сделок недействительными по основанию, указанному в ст. 175 ГК РФ судам следует учитывать, что несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет обладают частичной дееспособностью. Они могут самостоятельно совершать сделки по распоряжению своим заработком, стипендией, доходами, осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности, вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими, совершать мелкие бытовые сделки и другие сделки, предусмотренные ст. 28 ГК РФ для малолетних. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах (п. 2 ст. 26 ГК РФ).

Таким образом, в этом возрасте несовершеннолетние могут работать и получать заработную плату, учиться и получать стипендию, создавать произведения литературы, искусства, заниматься исполнительской деятельностью, получить патент за изобретение, промышленный образец и т.п. Сделки по распоряжению доходами от этой деятельности, осуществление прав и выполнение обязанностей, связанных с ней, подчиняются общим правилам о сделках.

Помимо выше перечисленных сделок несовершеннолетние могут совершать и иные сделки, в том числе и сделки с недвижимым имуществом, с письменного согласия их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) (п. 1 ст. 26 ГК РФ) с соблюдением требований п. 2 и п. 3 ст. 37 ГК РФ. Сделка, совершенная несовершеннолетним без согласия законных представителей, может быть признана недействительной по иску законных представителей. Признание сделки несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет влечет двустороннюю реституцию и возмещение дееспособной стороной реального ущерба, понесенного недееспособным контрагентом (п. 1 ст. 171 ГК РФ). При этом следует учитывать, что правила ст. 1103 ГК РФ о неосновательном обогащении в данном случае применению не подлежат.

Поскольку сделки несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет относятся к числу оспоримых, то суд вправе признать их действительными полностью или частично (ст. 180 ГК РФ). Основанием вынесения такого судебного решения может быть по аналогии с правилом п. 2 ст. 172 ГК РФ выгода сделки для несовершеннолетнего.

Правила статьи 175 ГК РФ не распространяются на случаи, когда несовершеннолетний объявлен полностью дееспособным (эмансипация) либо когда закон допускает вступление в брак до 18 лет (п. 2 ст. 21 ГК РФ). Вступив в брак, лицо становится полностью дееспособным. Основания признания недействительной сделки, совершенной без согласия законных представителей, в этих случаях отпадают.

Полная дееспособность устанавливается и на основании эмансипации (ст. 27 ГК РФ). Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей, занимается предпринимательской деятельностью, может быть объявлен полностью дееспособным. Эмансипация несовершеннолетнего производится в установленном законом порядке (ст. 27 ГК РФ).

Дела о признании недействительными сделок с недвижимым имуществом, совершенных несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет на изучение не поступали.

Как указано в статье 176 ГК РФ, сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Ограничение в дееспособности гражданина производится судом вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, если своими действиями он ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Данное ограничение выражается в том, что над гражданином устанавливается попечительство. После этого самостоятельно совершать он может только мелкие бытовые сделки. Совершать другие сделки он может лишь с согласия попечителя.

В силу того, что этот субъект вполне отдает отчет совершаемым действиям и способен руководить ими, сделка, им совершенная, не может считаться недействительной. Попечитель вправе оспорить эту сделку, если сочтет, что она не отвечает интересам членов семьи и самого подопечного. Однако решение данного вопроса относится к его компетенции. Правом подачи иска в интересах ограниченно дееспособного гражданина наделены и органы опеки и попечительства в случаях, если сделка совершена между таким гражданином и самим попечителем (ст. 37 ГК РФ, ст. 121 СК РФ). Предъявление иска не означает, что он должен быть удовлетворен. Закон дает право суду на принятие такого решения, но не обязывает его к этому только потому, что попечитель настаивает на недействительности сделки.

Если сделка будет признана судом недействительной, то последствия ее такие же, как при признании недействительными сделок с недееспособным. Каждая сторона должна вернуть другой все полученное ею по сделке (или компенсировать, если невозможно возвращение в натуре), дееспособная сторона должна возместить реальный ущерб, причиненный исполнением сделки (ст. 171 ГК РФ), если она знала или должна была знать об ограничении дееспособности контрагента.

Дела о признании недействительными сделок с недвижимостью, совершенными гражданами, ограниченными судом в дееспособности на изучение не поступали.

Из пункта 1 статьи 177 ГК РФ следует, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку. Отсюда нельзя считать действительными сделки, совершенные гражданином в состоянии, когда он не сознавал окружающей его обстановки, не отдавал отчета в совершаемых действиях и не мог руководить ими. Причина таких состояний может быть самой разной: от заболевания и алкогольного (наркотического) опьянения до состояния сильного душевного волнения, вызванного какими-либо событиями либо действиями.

Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими является оспоримой. Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено как самим гражданином, находившимся в таком состоянии, так и иным лицом, чьи права были нарушены совершением сделки.

Для того чтобы признать недействительной сделку по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 177 ГК РФ суду необходимо установить наличие хотя бы одного из двух фактов имеющих место именно в момент совершения сделки:

а) невозможность понимания гражданином значения своих действий;

б) невозможность гражданина руководить своими действиями.

В пункте 2 ст. 177 ГК РФ указано, что сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Факт признания впоследствии гражданина, совершившего сделку, недееспособным является одной из предпосылок, необходимых для признания совершенной сделки недействительной. Однако в этом случае суду необходимо установить, факт его болезненного состояния уже в момент совершения сделки.

В случае признания сделки недействительной по рассматриваемому основанию наступают те же последствия, которые установлены для признания недействительными сделок, совершенных недееспособными или ограниченно дееспособными, - двусторонняя реституция, возмещение реального ущерба другой стороной, если она знала или должна была знать о состоянии лица, совершившего сделку.

В практике встречаются случаи оспаривания по этому основанию завещаний, составленных наследодателем в период, когда он страдал каким-либо заболеванием. При этом, наличие такого заболевания, даже психического расстройства, не является основанием для признания завещания недействительным. Необходимо, чтобы сторона, оспаривающая завещание, доказала, что завещатель в момент составления завещания не понимал значения своих действий или не мог руководить ими. При этом суду следует принимать во внимание всю совокупность обстоятельств дела, в том числе и то, в какой мере составленное завещание соответствует действительной воле завещателя с учетом всех установленных судом фактов.

Так, Орджоникидзевский районный суд г. Новокузнецка рассмотрел гражданское дело по иску Т.П. к Ш.Н.И. о признании завещания недействительным.

Свои требования истец мотивировал тем, что 14.08.2002 умер его отец Т.В., который ранее проживал в квартире по <...> в г. Новокузнецке. Согласно свидетельства на право собственности на недвижимость от 23.02.1998 он являлся собственником вышеуказанной квартиры, за которую был выплачен пай, т.к. квартира относилась ЖСК "Шахтостроитель". При неизвестных истцу обстоятельствах его отец составил завещание, по условиям которого квартира по <...> г. Новокузнецка была завещана Ш.Н.И. Данное завещание было удостоверено нотариусом Л.И.

Представители истца Т.И., С.В. в судебном заседании пояснили, что завещание было составлено в период, когда отец истца - Т.В. не мог понимать значение своих действий и руководить ими, т.к. злоупотреблял спиртными напитками, и согласно ст. 1131 ГК РФ завещание должно быть признано недействительным.

Суд в удовлетворении исковых требований Т.П. к Ш.Н.И. о признании завещания недействительным отказал, поскольку истцом не было доказано, что его отец Т.В. в момент составления завещания находился в состоянии, когда он не способен был понимать значение своих действий и руководить ими.

Так, свидетели О., М.А., К.И., С.Л. в судебном заседании пояснили, что знали Т.В. долгое время. Он злоупотреблял спиртным, состоял на учете в психиатрической больнице. С истцом у него были конфликты, даже драки.

Из показаний свидетеля П.С. следует, что она со своим супругом, а также Ш.Н.И. и Т.В. ездили к нотариусу. Т.В. был сам за рулем. Он хотел оформить договор дарения на Ш.Н.И., но сделал завещание, т.к. было дешевле. С сыном Т.П. у него были плохие отношения, т.к. сын его бил. Т.В. часто выпивал, но иногда не пил несколько месяцев. Он всегда руководил своими действиями.

Свидетель Д.В. суду показал, что Т.В. знал с 14 лет. Т.В. ему говорил, что не хочет оставлять квартиру своему сыну, т.к. не может ему простить то, что Павел его избил. Т.В. всегда руководил своими действиями, последнее время он работал водителем у предпринимателя, и по роду своей деятельности не мог употреблять спиртные напитки.

Как следует из заключения судебно-психиатрической экспертизы от 10.11.2003, Т. при жизни и на момент написания завещания 26.04.2001 обнаруживал признаки хронического алкоголизма. Это подтверждается многолетним злоупотреблением спиртными напитками, запойным характером пьянства, сформировавшейся психофизической зависимостью, утратой количественного и качественного контроля за выпитым, перенесенным в анамнезе алкогольным психозом. Однако степень указанных изменений психики у Т.В. выражена не столь значительно, чтобы он не мог в период написания завещания 26.04.2001 понимать значение своих действий и руководить ими.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу, что истцом не были доказаны обстоятельства, на которые он ссылался в обоснование своих исковых требований о признании завещания недействительным, совершенным гражданином не способным понимать значение своих действий и руководить ими.

Разрешая спор по существу, суд правильно установил все имеющие значение для дела обстоятельства, полно исследовал и объективно оценил представленные сторонами доказательства, правильно применил нормы материального права.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Под заблуждением принято понимать неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию. Так, приобретение жилого дома, не пригодного для проживания свидетельствуют о том, что результат по сделке не соответствует действительной воле стороны.

Заблуждение может относиться к различным обстоятельствам. Например, участник может иметь неправильное представлением о действительных мотивах продажи квартиры (нежелание переехать в другую местность, плохие отношения с соседями, антиобщественное поведение соседей, технические недостатки здания либо оборудования, создающие неудобства для лица, проживающего в квартире, и т.д.). Одни заблуждения относятся к сделке, к одному из ее условий, другие - нет.

Однако не всякое заблуждение может иметь значение для признания сделки недействительной, а лишь признанное судом существенным. Законодатель в ст. 178 ГК РФ определяет, какое заблуждение признается существенным: "относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению". Не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки, т.е. побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки. Мотивы лежат вне сделки и не могут повлечь ее недействительность.

Заблуждение сторон означает, что совершенная сделка не отражает действительную волю сторон, не способна привести к тем правовым результатам, которые стороны имели в виду в момент ее совершения. Причины заблуждения в данном случае не имеют никакого значения. Ими могут быть самые различные обстоятельства: например, стороны не поняли друг друга в ходе переговоров, стороны неверно представляли действительные последствия сделки и т.д.

Заблуждение следует отличать от обмана, упомянутого в ст. 179 ГК РФ.

Во-первых, обман предполагает определенное виновное поведение стороны, пытающейся убедить другую сторону в таких качествах, свойствах, последствиях сделки, которые заведомо наступить не могут. Заблуждение же является результатом их (или одной из них) неверного представления о последствиях сделки.

Во-вторых, при обмане действительные последствия совершаемой сделки заведомо известны, желательны для одной из сторон, в то время как при заблуждении обе стороны могут неправильно представлять характер сделки, ее последствия и т.д.

В-третьих, правовые последствия признания недействительной сделки из-за обмана иные (ст. 179 ГК РФ), нежели от сделки, совершенной под влиянием заблуждения.

Чтобы сделка могла быть признана недействительной, заблуждение должно существовать уже в момент совершения сделки и иметь существенное значение для ее совершения. Заблуждение налицо тогда, когда оно касается условия, без которого сделка не была бы совершена. Так, зная о том, что квартира является непригодной для проживания и т.п., покупатель не совершил бы сделку.

Закон придает существенное значение, во-первых, заблуждению относительно природы сделки, т.е. ее правовой сущности, относительно последствий сделки, характера отношений между сторонами, объема наступивших результатов и т.п.

Во-вторых, существенным признается заблуждение относительно тождества предмета сделки. Под тождеством следует понимать полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны, совершающей сделку. Заблуждение относительно тождества предмета сделки означает, что стороны (или одна из них) подразумевали не тот предмет, который на самом деле имеет данная сделка. Например, совершая сделку дарения квартиры, одна из сторон имела в виду, что одаряемая сторона предоставит ей до конца жизни материальное обеспечение. Иначе говоря, заключен договор дарения, хотя намерение было совершить договор пожизненного содержания с иждивением.

В-третьих, существенное значение придается заблуждениям относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Тождества предмета может оказаться недостаточно для полного соответствия этого предмета намерениям стороны. Например, купив квартиру, было намерение ее перепланировать с целью более полного удовлетворения своих потребностей в жилье. Однако выяснилось, что этот дом признан историко-архитектурным памятником и поэтому перепланировке не подлежит. Если такое несоответствие значительно снижает возможности его использования по назначению, сделка может быть признана недействительной.

Судебная практика не относит к числу существенных заблуждений наличие в жилом помещении легкоустранимых дефектов: сторонам можно решить спор путем предъявления дополнительных требований по такой сделке, связанных с нарушением ее условий о предмете. Напротив, дефекты, затрудняющие либо значительно снижающие возможность использования его по назначению, таковыми признаются (промерзающие стены, непригодное оборудование и т.д.).

Лицом, управомоченным на предъявление иска, является сторона, действовавшая под влиянием заблуждения.

Основным последствием признания этой сделки недействительной является двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кроме того, заблуждавшаяся сторона вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. При этом вина другой стороны может иметь только форму небрежности, так как умышленная форма вины свойственна сделке, совершенной под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ). Если вина другой стороны не доказана, заблуждавшаяся сторона обязана возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб.

Заводский районный суд г. Новокузнецка рассмотрел гражданское дело по иску Б.В.С., Б.И., Г., Ж., К.Е., Л.Т., Н.И., Н.Б., Ш.А. к Администрации г. Новокузнецка о признании недействительными сделок, совершенных под влиянием заблуждения.

Свои требования истцы мотивировали тем, что в 1994 г. сотрудник отдела Управления по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка сказал им, что они должны приватизировать свои земельные участки, расположенные по адресу: Заводской район, садовое общество "Геолог" в г. Новокузнецке. Считая приватизацию обязательной, они заполнили заявления, не зная, что это за сделка и каковы ее последствия. По их заявлениям были оформлены соответствующие документы, и они получили свидетельства на право собственности на землю. Считают, что они были введены в заблуждение сотрудниками Земельного комитета относительно природы сделки. В настоящее время они хотели бы продать свои садовые участки, но столкнулись с тем, что для оформления сделки купли-продажи на приватизированный участок необходимо собрать большое количество документов, что так же требует материальных затрат, а они являются пенсионерами.

При разрешении дела по существу судом установлено, что согласно распоряжения Администрации г. Новокузнецка N 114 от 20.02.1995 истцам были переданы в собственность, как членам садоводческого товарищества "Геолог" земельные участки в Заводском районе г. Новокузнецка, на основании чего были выданы свидетельства на право собственности на землю. При заключении сделки приватизации земельных участков каждому из них разъяснялось, что у них возникает право собственности на земельный участок, а также юридические последствия данной сделки, чем они добровольно воспользовались и использовали свое право на приватизацию. При этом каждый из них имел возможность не участвовать и отказаться от приватизации, которая была предложена им.

Все истцы указали на то, что сделка приватизации заключалась ими добровольно, последствия приобретения права собственности на земельный участок они все понимали.

Таким образом, суд правильно пришел к выводу, что все истцы понимали природу совершаемой ими сделки и ее последствий, и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований по основаниям, предусмотренным ст. 178 ГК РФ.

Пункт 1 статьи 179 ГК РФ предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Сделка может быть признана недействительной, если она совершена:

во-первых, под влиянием обмана;

во-вторых, под влиянием насилия;

в-третьих, под влиянием угрозы;

в-четвертых, под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;

в-пятых, вследствие тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка).

Обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение. Судам следует учитывать, что обман приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают как к средству склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. Обман может заключаться и в утверждениях об определенных фактах, и в умолчании, намеренном сокрытии фактов и обстоятельств, знание о которых отвратило бы потерпевшего от совершения сделки.

Насилием считается непосредственное физическое воздействие на личность участника сделки - либо непосредственно на сторону, если ею является гражданин, либо на представителей (работников) и органы юридического лица. Оно может выражаться в нанесении побоев, телесных повреждений, убийствах, причинении физических страданий, ограничении либо лишении свободы передвижения.

Насилие может выражаться далее в воздействии на имущество стороны - уничтожении либо повреждении имущества, захвате его.

Насилие может осуществляться как по отношению к стороне в сделке, так и по отношению к близким стороне лицам (детям, родителям, супругу), к ее контрагентам.

Насилие не обязательно должно быть уголовно наказуемым, но всегда должно быть противоправным. Употребление власти начальником по отношению к подчиненному для принуждения его к совершению сделки есть также разновидность насилия (объявление взыскания, понижение в должности, лишение вознаграждения и т.д.).

Судам необходимо обращать внимание на то, что насилие направлено не на получение согласия на совершение сделки, которого быть не может, а на понуждение к совершению действий, которые бы создавали видимость такого согласия. Для насильника важно получить подпись под договором, подпись под заявлением, иными документами, необходимыми для того, чтобы сделка считалась совершенной.

Так, Центральный районный суд г. Кемерово рассмотрел гражданское дело по иску Д.Л. к З.Г., З.Е. о выселении и по иску З.Г., З.Е. к Д.Л. о признании сделки недействительной.

Д.Л. обратился в суд с иском к З.Г. и З.Е. о выселении из квартиры, расположенной в <...>. Свои требования мотивировал тем, что на основании договора купли-продажи от 25 апреля 1997 года он купил у ответчиков спорное жилое помещение за 60 миллионов неденоминированных рублей. После получения всей суммы и оформления договора ответчицы отказались освободить жилое помещение в добровольном порядке. Поскольку истец является собственником, он просил выселить ответчиков из указанной квартиры.

З.Г. и З.Е. обратились с встречным иском к Д.Л. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу <...> недействительным. Требования мотивировали тем, что З.Е. являлась частным предпринимателем и работала с Д.Л. Через Д.Л. ими были получены 160 миллионов неденоминированных рублей для нужд бизнеса. Д.Л. занял данную сумму денег у В. и Я. без определения срока. В марте 1997 года В. и Я. потребовали с З.Е. возврат денег, стали оказывать на нее давление и угрожать. В этот же период времени Д.Л. стал убеждать ее, что в случае оформления квартиры на его имя, В. и Я. дадут ей время для возврата долга, так как доверяют ему. Начиная с мая 1997 года, В. и Я. через Д.Л. З. отдали часть денег в размере 12 миллионов рублей. В июле 1997 года В. и Я. избили ее, и по данному факту было возбуждено уголовное дело. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи их квартиры был заключен под влиянием обмана, насилия и угроз. В связи с этим З. просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово сделка, заключенная между З.Е. и Д.Л. признана недействительной и применены последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи вышеуказанной квартиры. В иске Д.Л. отказано.

Как видно из материалов дела, З.Г. и З.Е.В заявлены исковые требования о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ, т.е. в связи с совершением сделки под влиянием обмана, насилия, угроз. Истцы З.Г. и Е.В. настаивали на указанных требованиях в ходе рассмотрения дела, сведений об изменении оснований иска в материалах дела не имеется.

Судом не исследованы обстоятельства, на которые З. указывали как на основание своих исковых требований, не дона оценка их доводам о заключении сделки под влиянием обмана, насилия и угроз. Суд не сделал вывода о том, являются ли требования истцов, заявленные в соответствии со ст. 179 ГК РФ, обоснованными.

Судом установлено, что сделка, относящаяся к предмету спора, была совершена для вида, с целью создания для кредиторов З.Е. и Д.Л. гарантий возврата долга, и в силу ст. 170 ГК РФ является мнимой. Тем самым требования З.Г., З.Е. рассмотрены судом по основаниям, не заявленным истцами. Таким образом, при разрешении дела судом допущено нарушение требований закона - ст. 196 ГПК РФ.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных законом.

В п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. "О судебном решении" указывается, что заявленные требования рассматриваются и разрешаются судом по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, что не свидетельствует о праве истца самостоятельно изменять основания иска, не рассматривая заявленные требования по основаниям, указанным истцом.

Делая вывод о совершении сторонами сделки с целью создания для кредиторов Я. и В. гарантии возвращения им долга, суд не указал на доказательства, подтверждающие наличие у З.Е. и Д.Л. долговых обязательств перед названными кредиторами.

В своем решении суд ссылается на расписку З.Е., однако в данной расписке идет речь о денежных обязательствах З.Е. перед Д.Л., а не перед Я. и В.

Данные нарушения норм материального и процессуального права послужили основаниями для отмены решения суда.

Угроза также может считаться основанием недействительности сделки, если она стала причиной несоответствия воли (действий), выраженной в сделке, подлинной воле лица, совершившего ее. Угроза представляет собой психическое воздействие на волю лица с целью принудить его к совершению сделки под страхом применения физического насилия, причинения нравственных страданий, распространения сведений, порочащих деловую репутацию, оглашения сведений о финансовом положении либо совершения какого-либо иного противоправного действия.

Судам следует отличать угрозу от насилия. В отличие от насилия угроза:

во-первых, состоит в психическом, но не в физическом, воздействии;

во-вторых, имеет место при наличии как неправомерных, так и правомерных действий, если они были направлены на принуждение контрагента вступить в сделку (судом была квалифицирована как недействительная сделка продажи квартиры, к которой продавца принуждали угрозой убийства (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29 августа 1997 г. (Бюллетень ВС РФ. 1998. N 2);

в-третьих, она должна носить реальный, а не предположительный характер (лицо, совершающее сделку под угрозой, должно сознавать возможность ее исполнения;

в-четвертых, угроза должна быть "существенной" или "значительной" исходя из значимости тех ценностей, которым она создавала опасность.

Под злонамеренным соглашением представителя одной стороны с другой стороной понимается сговор представителя стороны с другой стороной, направленный против интересов представляемой стороны. Эта сделка может быть квалифицирована как особый случай обмана - обман представителем представляемого лица по сговору с другой стороной. В результате этого сговора сторона либо лишается того, что она должна была бы иметь при надлежащем использовании представителем имеющегося у него полномочия (продажа по заведомо заниженной цене либо покупка по заведомо завышенной цене), либо приобретает дополнительные обременения (покупка дома с нанимателями). Не имеет значения цель, с какой совершался такой сговор, получили ли какую-либо выгоду от этого представитель и другая сторона.

Судам следует учитывать, что нарушение представителем своих обязанностей перед доверителем, а также превышение им своих полномочий не должно рассматриваться в качестве основания признания сделки недействительной (ст. 183 ГК РФ).

Стечение тяжелых обстоятельств вынуждает лицо действовать не вполне по своей воле, поскольку эти обстоятельства не всегда предоставляют ей возможность выбора. Тяжелая болезнь, банкротство, увольнение с работы и т.п. причины заставляют быть менее разборчивым в выборе покупателей, продавцов, и т.д. Вместе с тем само по себе стечение тяжелых обстоятельств не является основанием для признания сделки недействительной.

Обязательным признаком такой сделки должны быть крайне невыгодные условия сделки. Вторым обязательным условием такой сделки является недобросовестное поведение другой стороны: зная о стечении тяжелых обстоятельств, она умышленно совершает сделку на крайне невыгодных для этой стороны условиях.

При этом судом не должен приниматься во внимание характер действий недобросовестной стороны, поскольку она может действовать активно, а может просто давать согласие на совершение сделки. Не требуется устанавливать и факт получения этим лицом особой выгоды от такой сделки.

При признании сделки недействительной по одному из оснований, указанных в статье 179 ГК РФ применяются специальные последствия:

Потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, взыскивается в доход Российской Федерации. Кроме этого, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб, который должен быть доказан.

Все выше перечисленные сделки являются оспоримыми. Лица, их совершающие, вправе, но не обязаны требовать признания их недействительными. Суд, рассматривающий дело, должен принимать решение о недействительности таких сделок с учетом всех обстоятельств, поскольку закон не обязывает его к такому решению во всех случаях. Суд может, в частности, и отказать в удовлетворении иска по такому основанию, если выяснится необратимость исполнения сделки, отпадение условий недействительности (последующее одобрение сделки потерпевшей стороной) и в других случаях, когда результаты сделки оказываются в интересах потерпевшего лица.

Кузнецкий районный суд г. Новокузнецка рассмотрел дело по иску Ф.Р., Ф.С. к Д.Т.Н. о признании сделки недействительной.

Ф. Р.В. в своих интересах, а также в интересах своей несовершеннолетней дочери Ф. Ел., 23 января 2002 года рождения, обратился в суд с иском к Д.Т.Н. и ее несовершеннолетней дочери Д. Ек., 09 октября 1994 года рождения, о признании сделки недействительной свои требования мотивируя тем, что 6 сентября 2002 года между ними был заключен договор мены двухкомнатной квартиры по <...> г. Новокузнецка, принадлежащей на праве собственности ему и его дочери Ел., на однокомнатную квартиру по <...> 21а г. Новокузнецка, принадлежащую на праве собственности несовершеннолетней Д. Ек., интересы которой представляла ее мать - Д.Т.Н.

Сразу же после переезда с сентября 2002 года после включения отопления они стали ощущать повышенную влажность, запах сырости и плесени. Стены стали влажные, обои сырые, отступают от стен, в плесени, штукатурка в отдельных местах отстает от стен, над плинтусами плесень, потолок сырой. В зале и спальне на подоконники падает конденсат, по стеклу и оконным рамам течет вода.

Он стал искать причину такого состояния квартиры, и соседи ему сказали, что эта квартира была переоборудована из бывших душевых, а весь дом был общежитием. Поэтому предыдущая хозяйка Д.Т.Н. практически сразу после покупки этой квартиры летом 2000 года искала обмен.

По его просьбе представители ООО "ЖКУ" и Центра Госсанэпиднадзора сделали замеры и дали заключение, что квартира перепланирована из душевой общежития, вентиляционные каналы не работают, под квартирой на втором этаже устроены душевые. Квартира не соответствует санитарным нормам и правилам и проживание в ней невозможно.

В феврале 2003 года он предложил Д. произвести размен их квартир, однако она отказалась. Истец считает, что ответчица обманула его при совершении сделки, умышленно не сообщила о свойствах ее квартиры, что она влажная. Он не смог сам увидеть недостатки, так как осматривал квартиру летом, после ремонта. Также не мог предполагать, что с включением отопления квартира станет нежилой. В связи с этим Ф.Р. просил признать договор мены их квартир недействительным.

Судом к участию в деле в качестве истца была привлечена также мать ребенка Ф.С., которая поддержала исковые требования по тем же основаниям.

Решением Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка от 11 мая 2004 г. в иске Ф.Р. и Ф.С. отказано.

При рассмотрении дела суд обоснованно пришел к выводу о пропуске Ф. срока исковой давности по их требованиям о недействительности сделки, как совершенной под влиянием обмана, поскольку сторонами была заключена оспоримая сделка, требования о признании недействительной которой заявлены в суд по истечении одного года после ее совершения.

Выводы суда в этой части подтверждаются объяснениями сторон, договором мены от 6 сентября 2002 г., текстом искового заявления Ф., данными определения суда о принятии заявления истцом в суд от 20 февраля 2004 года, из которых видно, что ответчица Д.Т.В. заявила о пропуске истцом срока исковой давности, договор мены заключен сторонами 6 сентября 2002 г., является оспоримой сделкой, исковые требования о признании ее недействительной предъявлены в суд только 20 февраля 2004 года.

При таких данных в соответствии со ст. 179, п. 2 ст. 181 ГК РФ, суд обоснованно отказал Ф. в иске.

При рассмотрении споров о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными необходимо учитывать следующее. Конституционным Судом РФ 21.04.2003 было принято Постановление N 6-П "По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ", в п. 3.2 мотивировочной части и п. 1 резолютивной части которого указано, что положения, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, поскольку собственник обладает правом на виндикацию имущества у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ. Из этого следует, если имущество выбыло у собственника помимо его воли, то он вправе истребовать его и у добросовестного приобретателя.

Суть обращений заявителей в Конституционный Суд состояла в том, что они, будучи добросовестными приобретателями квартир, в результате судебных споров утратили право собственности на жилые помещения, купленные несколько лет тому назад. Решениями судов общей юрисдикции по иску прежних собственников была выявлена юридическая ущербность в цепочке сделок по квартирам, что повлекло признание недействительными всех сделок, имевших место с данным жильем, и применение реституции - возврата всех семей, участвовавших в сделках, в первоначальное положение, то есть с обязанностью переселиться в прежнее жилье.

При этом суды не обращали внимание на аргументы ответчиков о том, что в соответствии со ст. 302 ГК РФ они являются добросовестными приобретателями и имущество не может быть у них изъято в пользу прежнего собственника. Суды отмечали, что иск предъявлен не в порядке виндикации (ст. 302 ГК РФ), а в порядке реституции (признание недействительными сделок). Ссылаясь на положения п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, резюмировали в своих решениях, что недействительная сделка не влечет юридических последствий и каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. Подобная практика судов общей юрисдикции исходила из позиции Верховного Суда РФ, которая нашла отражение в решениях по конкретным делам, опубликованным в юридической литературе. Множественные надзорные жалобы заявителей по их делам были оставлены Верховным Судом без удовлетворения.

Не имея иной возможности оспорить неверную, на их взгляд, правоприменительную практику, заявители обратились в Конституционный Суд с требованием признать противоречащими Конституции положения п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК.

Анализируя законоположения ст. ст. 166, 167, 302 ГК РФ, Конституционный Суд пришел к следующим выводам. Бывший собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения только по правилам ст. 302 ГК РФ, которая предусматривает невозможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя - лица, которое возмездно приобрело имущество, не знало и не могло знать, что продавец не имел права его отчуждать. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Закон не содержит запрета на предъявление собственником иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества. Но если при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель имущества (второй, третий и т.д., кроме первого) является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований о признании недействительными сделок и применении реституции в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. Отказано потому, что в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при добросовестном приобретении наступают необщие последствия недействительности сделки (реституция), а иные последствия, содержание которых изложено в ст. 302 ГК РФ.

Добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у первого собственника, а у второго, третьего и т.д. лица, которое в силу юридической ущербности первой сделки не имело права отчуждать имущество. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, сказано в Постановлении Конституционного Суда, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, в иске к добросовестному приобретателю с использованием ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. И только виндикационный иск в порядке ст. 302 ГК РФ может быть признан законным механизмом защиты прав прежнего собственника.

Отсюда следует, что бывший собственник может оспорить по недействительности с требованием о реституции только первую сделку, в которой он выступал стороной. Все остальные сделки со спорным имуществом не должны признаваться недействительными по иску первого собственника, в удовлетворении такого иска судом должно быть отказано. Только в случае, если проданное собственником имущество осталось у первого покупателя, он вправе ставить вопрос по правилам ст. 167 ГК РФ о признании сделки недействительной и требовать возврата полученного в натуре.

Изложенный в Постановлении конституционно-правовой смысл защиты прав добросовестного приобретателя является обязательным для законодательной и правоприменительной практики и не может быть преодолен или отвергнут в будущей деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов при разрешении конкретных дел. Конституционный Суд обязал суды общей юрисдикции пересмотреть в установленном порядке дела всех заявителей. Что же касается пересмотра дел иных лиц, то он возможен в порядке надзора по их надзорным жалобам. Однако не все суды учитывают разъяснения вышеуказанного Постановления Конституционного Суда РФ.

Так, Кировский районный суд г. Кемерова рассмотрел гражданское дело по иску Д.Т.И. в интересах недееспособной П.Л. к Ш.О., Ш.Е., Б.В.М., Б.Г., Б.Ф., Б.М., Б.А., Б.Р., В., К.В., К.А., К.Т.И., Н.А.Д. о признании договоров купли-продажи, мены квартир недействительными.

Как видно из материалов гражданского дела, Д.Т.И. обратилась с иском к ответчикам о признании недействительными сделок купли-продажи, мены квартир, мотивируя свои требования тем, что в квартире по адресу: <...> проживали ее мать - П.А.Ф. и ее брат - П.А.И., занимавшие указанную квартиру на основании ордера. В августе 1993 года Н.А.Д. предложил П. продать квартиру, однако, обсудив этот вопрос с Д.Т.И., П. решила, что ее устроит только обмен квартиры на частный дом с денежной доплатой, поскольку она хотела сохранить за собой и своим сыном П.А.И. какое-либо жилье. Н. принял условия П., предложив в обмен на квартиру дом в с. Верхотомское Кемеровского района и денежную доплату в сумме 2500000 (неденоминированных) рублей, оставил П. расписку о том, что он обязуется передать ей в виду обмена 2500000 рублей. Поверив обещаниям Н., П. оставила доверенность на право управления и распоряжения квартирой на имя С., как это выяснилось впоследствии, сама переехала к Д.Т.И. и стала ждать оформления документов на дом и получения денег от Н. В сентябре - октябре 1993 г. Н. трижды приезжал к П., передавал незначительные суммы денег - всего 750000 рублей, уверял, что занимается оформлением документов по обмену квартиры, пояснил, что П.А.И. перевезен им в дом в с. Верхотомское, Затем Н. исчез. Д.Т.И. по просьбе П. обратилась в юридическую консультацию Кировского района г. Кемерова с целью узнать был ли все таки оформлен обмен квартиры. После получения ответов на запросы выяснилось, что квартира ее матери продана. П. обратилась в органы внутренних дел с заявлением о привлечении Н. к уголовной ответственности. В 1996 г. Н. был осужден, но затем приговор был отменен, а уголовное дело в отношении Н. прекращено по нереабилитирующим основаниям. Желая вернуть утраченную в результате действий Н. квартиру, П. 23.12.1997 предъявила в Кировский районный суд г. Кемерова иск к К.Т.И. и К.Л. об истребовании квартиры. 09.02.1998 заявила дополнительные исковые требования о признании сделок, совершенных со спорной квартирой, недействительными, обосновывая свои требования вступившим в законную силу приговором Кировского районного суда г. Кемерова от 10.07.1996, согласно которого Н. признан виновным в совершении мошенничества в отношении П. В процессе рассмотрения указанного гражданского дела приговор в отношении Н. был отменен, уголовное дело в отношении него прекращено по нереабилитирующим основаниям, решением Ленинского районного суда г. Кемерова от 11.03.2001 П. признана недееспособной, 04.04.2001, опекуном П. назначена Д.Т.И. Д.Т.И. считает, что сделка по купле-продаже квартиры по <...> от 30.09.1993, заключенная между ее матерью П. и Ш. должна быть признана недействительной, так как совершена под влиянием обмана со стороны Н. Оставляя доверенность на право управления и распоряжения квартирой на имя С., П. доверяла Н., считала, что доверенность необходима для совершения обмена. Доказательствами, подтверждающими намерение матери совершить именно обмен, Д.Т.И. считает расписку Н. с обязательством выплатить 2500000 рублей ввиду обмена, тот факт, что Н. перевез П. в дом в с. Верхотомское, которым заведомо не мог распоряжаться, поскольку последний является собственностью администрации с. Верхотомское. Д.Т.И. также считает, что поскольку сделка от 30.09.1993 недействительна, таковыми должны быть признаны и все последующие сделки с указанной квартирой, просит, признав сделки недействительными, вернуть стороны в первоначальное положение, возвратить ее матери П. квартиру по <...>.

Решением суда признаны недействительными: договор купли-продажи от 30 сентября 1993 года, заключенный между П.А.Ф. и Ш.; договор мены квартир от 7 июля 1994 года, заключенный между Ш.О. и Б.В.М., Ш.Н.А., Б.Р., Б.Г., Б.М., Б.А., Б.Ф., В.; договор купли-продажи от 3 октября 1994 года, заключенный между Б.В.М. и К.В.; договор купли-продажи от 20 июня 1995 года, заключенный между К.В. и К.А., К.Т.И.

Согласно решения суда стороны возвращены в первоначальное положение, квартира по <...> передана П.А.Ф.

Удовлетворяя исковые требования Д.Т.И., суд пришел к выводу о том, что П. заблуждалась по поводу совершаемой сделки, поскольку полагала, что в соответствии с договоренностью между ней и Н. ею совершается сделка по обмену жилыми помещениями. При этом суд указал, что покупная стоимость за жилое помещение Ш. ей не была выплачена. Вместе с тем, как усматривается из оснований заявленных требований, истица просила признать сделки недействительными как совершенные под влиянием обмана, а не по безденежью. Тем самым суду необходимо было правильно установить основания заявленных требований.

Удовлетворяя требования, в части, признания сделок недействительными, в том числе совершенных между К.В. и К.А. и Т.И. суд не учел положения Постановления Конституционного Суда РФ и не привел оснований по которым он пришел к выводу о признании указанной сделки недействительной. Согласно же п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан М.О.М., Н.А.В., С.З., С.Р. и Ш.В." в соответствии с которым, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.

Данные нарушения норм материального права послужили основаниями для отмены решения суда в кассационном порядке.

Судами Кемеровской области при рассмотрении дел о признании сделок с недвижимым имуществом недействительными не верно исчислялся размер государственной пошлины.

Как правило, при подаче иска в суд истцами уплачивалась госпошлина в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 4 Закона РФ "О государственной пошлине", в размере 10% от минимального размера оплаты труда для граждан с исковых заявлений имущественного характера, не подлежащих оценке.

При этом судами не учитывалось, что признание сделки недействительной связано с устранением тех имущественных последствий, которые возникли в результате ее исполнения. Общим правилом является возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по недействительной сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ цена иска об истребовании имущества определяется стоимостью истребуемого имущества.

Как правило, имущество оценивается на основе существующих рыночных цен на день предъявления иска. Если объектом оценки является недвижимое имущество, то цена иска не может быть ниже балансовой стоимости имущества.

Таким образом, судам при определении размера государственной пошлины необходимо было руководствоваться пп. 1 п. 1 ст. 4 Закона РФ "О государственной пошлине" и исходить из стоимости недвижимого имущества.

При этом судам следует учитывать, что Закон РФ от 09.12.1991 N 2005-1 "О государственной пошлине" утрачивает силу с 1 января 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ, которым часть вторая Налогового кодекса РФ дополнена главой 25.3 "Государственная пошлина". Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции и мировыми судьями, определены в ст. 333.19 части второй Налогового кодекса РФ.

В практике судов Кемеровской области встречаются дела о признании предварительного договора недействительным в виду отсутствия его государственной регистрации.

При рассмотрении дел данной категории судам следует учитывать разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, указанные в информационном письме от 16.02.2001.

Предварительный договор является разновидностью гражданско-правовых договоров. Его определение содержится в п. 1 ст. 429 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Главной целью (предметом) предварительного договора является установление обязательства сторон по заключению в будущем основного договора.

Из пункта 2 ст. 429 ГК РФ следует, что форма предварительного договора должна соответствовать форме основного, а если форма основного договора не установлена, то он заключается в письменной форме.

Как указано в пункте 1 статьи 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Статья 158 ГК РФ содержит перечень форм сделок. Согласно п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В тех случаях, когда стороны заключили предварительный договор, предметом которого является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора связанного с приобретением или отчуждением недвижимого имущества, то предварительный договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации основного договора не является элементом формы основного договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор об отчуждении или приобретении недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, не является также сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Из п. 1 ст. 164 ГК РФ следует, что только сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Из этого следует, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поскольку данное требование не предусмотрено законом.

Значительное количество вопросов в судебной практике возникает по применению Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса РФ, вышеназванного Федерального закона, других Федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации (п. 1 ст. 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При этом следует помнить о приоритете Гражданского кодекса РФ над актами, регулирующими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 3 ГК РФ).

К числу нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения по поводу государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество следует отнести:

1) Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил введения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2) Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. N 288 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3) Постановление Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. N 237 "Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах".

4) Постановление правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах".

В Кемеровской области в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Советом народных депутатов Кемеровской области принят и действует Закон от 18 мая 2004 г. "О плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах на территории Кемеровской области".

При рассмотрении гражданских дел, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" судам необходимо иметь в виду, что с 1 января 2005 года вступают в силу изменения, внесенные в вышеуказанный Закон Федеральным законом от 29.12.2004 N 196-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В судебной практике возникают вопросы, каким образом покупатель может зарегистрировать договор купли-продажи и право собственности на недвижимое имущество, если к моменту государственной регистрации в Учреждении юстиции продавец умер.

В п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В случае смерти одной из сторон договора до его государственной регистрации и отсутствия спора с наследником (наследниками), возникает вопрос, может ли наследник, как правообладатель, подать заявление о государственной регистрации сделки.

Исходя из смысла п. 1 ст. 16 вышеназванного закона и в силу ст. 1152 ГК РФ, предусматривающей, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, наследник, принявший наследство, вправе подать заявление о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, поскольку в данном случае смерть одной из сторон по договору нельзя расценивать как уклонение от государственной регистрации прав.

Данный вывод соответствует положениям ст. 5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где в числе участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указаны и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Если же правообладатель уклоняется от регистрации сделки, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ), а уклоняющаяся от государственной регистрации сделки сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 16 вышеуказанного Закона).

В судебной практике возникают вопросы, связанные с регистрацией сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего.

Так, в качестве одного из документов, представляемых на регистрацию договора купли-продажи квартиры, в которой проживает несовершеннолетний, предоставляется разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки с условием одновременного приобретения другой квартиры, но данное условие законным представителем несовершеннолетнего не выполнено. Как в этом случае должен поступить регистрирующий орган?

Поскольку требование закона о предварительном получении разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, выполнено (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ), у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не имеется оснований утверждать, что договор купли-продажи квартиры, представленный на государственную регистрацию, не соответствует требованиям закона.

В этом случае Учреждение юстиции по регистрации прав обязано в соответствии с требованиями п. 3 ст. 56 Семейного кодекса РФ сообщить в орган опеки и попечительства о нарушении прав ребенка, а последний - обязан принять необходимые меры по защите прав и законных интересов ребенка.

При решении вопроса о пределах проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, законности нотариально удостоверенной сделки, иного нотариально оформленного документа, следует руководствоваться п. 3 ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где указано на то, что к компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Поэтому правовая экспертиза и проверка законности сделки ограничивается в данном случае проверкой прав нотариуса, так как удостоверенная им сделка является действительной, пока компетентными органами не будет установлено иное.

В судебной практике очень часто возникают вопросы по государственной регистрации прав на квартиры, находящиеся в совместной собственности граждан, в случае смерти одного из них.

При общей совместной собственности доли собственниками не определены, но могут быть определены в любое время и предполагается, что каждому сособственнику принадлежит равное право на общее имущество, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников. То есть и при общей совместной собственности на квартиру сособственники тоже имеют право на определение долей, но размер их в общем имуществе заранее не определен. Они определяются лишь при прекращении общей собственности или при выделе участника.

В случае смерти одного из сособственников квартиры, приватизированной в общую совместную собственность, происходит наследование "права в общей совместной собственности на квартиру", но поскольку наследник не может стать сособственником в праве общей совместной собственности в силу закона, поэтому необходимо определение доли умершего в общем имуществе. Это означает, что доля умершего не переходит к другим участникам совместной собственности, а включается в состав наследственного имущества, и, соответственно, наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.

Таким образом, в случае смерти сособственника квартиры, находящейся в общей совместной собственности, по заявлению наследников умершего заводится наследственное дело. При отсутствии спора между оставшимися сособственниками и наследниками, сособственники регистрируют право на долю в общей собственности (уже долевой) за умершим. Выписка из Единого государственного реестра прав о праве умершего на определенную долю общей долевой собственности на жилое помещение представляется наследниками нотариусу, на основании которой выдается свидетельство о праве на наследство. Данное свидетельство о праве на наследство является для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, основанием для регистрации права собственности за наследниками.

В случае смерти одного из супругов по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности может быть определена и доля умершего супруга в общем имуществе (ст. 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

 

Судебная коллегия

по гражданским делам

Кемеровского областного суда

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2018       |       Обратая связь