Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

ПЕРМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО РАССМОТРЕНИЮ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ВЗЫСКАНИЕМ

ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО ОПЛАТЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И КОММУНАЛЬНЫМ

ПЛАТЕЖАМ

 

1. Договор социального найма

 

Обязанность внесения платы за пользование жилым помещением (квартплата) и за коммунальные услуги предусмотрена ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 678 ГК РФ, ст. 57 ЖК РСФСР.

По действующему законодательству договор социального найма должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР). Вместе с тем факт отсутствия письменного договора является достаточно распространенным. Письменную форму договора по-прежнему заменяет ордер, который де-факто предоставляет гражданину право пользования жилым помещением. Последствием отсутствия письменной формы договора является невозможность сторон в случае спора ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ).

Вместе с тем, следует отметить, что договор социального найма являет собой специфичную форму договора, поскольку в данном случае свободное волеизъявление сторон в договоре социального найма крайне ограничено. Содержание договора определяется не соглашением сторон, а обязательными нормами и правилами (обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей вытекает из закона, а не договора; размер квартплаты и коммунальных платежей определяется нормативными актами на уровне субъекта, а не соглашением сторон). С учетом этого, отсутствие письменной формы договора не может свидетельствовать об отсутствии у лиц, пользующихся жилым помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде, обязанности по оплате жилья и внесению коммунальных платежей.

В данном случае о наличии договора социального найма могут свидетельствовать любые письменные доказательства (лицевой счет, подписанный нанимателем либо другим членом его семьи, подпись этих лиц в предупреждении о необходимости погасить задолженность и т.д.).

В соответствии с п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 настоящего Кодекса, а именно, если лицо, получившее оферту, совершило определенные действия по выполнению указанных в ней условий договора. С учетом этого, соблюдением письменной формы договора социального найма является внесение платы за жилое помещение и коммунальных платежей, хотя бы по одной из квитанций, направленных лицу (лицам), проживающих в жилом помещении.

Наличие либо отсутствие письменного договора найма жилых помещений в домах государственного либо муниципального жилищного фонда влияет не на обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные платежи, поскольку эта обязанность вытекает не столько из договора, сколько из закона, а на способ предъявления требований и разрешения спора. Наличие письменного договора найма позволяет обращаться в суд с заявлением о выдаче судебного приказа, и спор разрешается в приказном производстве (требование основано на сделке, совершенной в простой письменной форме). Отсутствие же письменного договора найма позволяет обращаться в суд за разрешением спора только в порядке искового производства.

 

2. Субъектный состав ответчиков

 

Договор социального найма обычно характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя. На основании п. 2 ст. 677 ГК РФ, проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности наравне с нанимателем. При отсутствии письменного договора социального найма необходимо руководствоваться положением ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСР, также предусматривающей равные права и обязанности всех членов семьи нанимателя. Определение понятия "члены семьи нанимателя" дано в ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР.

Таким образом, ответчиками по делу по иску о взыскании платы за пользование жилым помещением и задолженности по коммунальным платежам могут быть все дееспособные и правоспособные лица, проживающие в жилом помещении в установленном законом порядке. Ответственность за несовершеннолетних либо недееспособных несут в соответствии с законом их законные представители (родители), опекуны либо попечители.

 

3. Обязанности по оплате жилого помещения и внесению

коммунальных платежей лиц, проживающих в общежитии

 

Действующим законодательством прямо не урегулирован вопрос о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и задолженности по коммунальным платежам с лиц, проживающих в общежитиях. В соответствии со ст. 12 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 N 4218-1 в состав жилищного фонда социального использования входят, в том числе и специализированные дома и жилые помещения в них, т.е. речь идет об общежитиях. Таким образом, поскольку общежития входят в состав жилищного фонда, жилая площадь в общежитии предоставляется по договору найма, что следует из п. 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (в ред. постановления Правительства Российской Федерации от 23.07.1993 N 726). Обязанность проживающих в общежитии своевременно вносить плату за пользование жилой площадью, предоставляемые коммунальные и другие услуги по установленным ставкам и тарифам закреплена п. 13 названного нормативного акта. Следовательно, положение ст. 678 ГК РФ, ст. 53 ЖК РСФСР, обязывающее граждан вносить плату за пользование жилым помещением и потребленные коммунальные услуги применяются к договору жилищного найма с гражданами, проживающими в общежитиях, несмотря на специфичность данного договора.

 

4. Регулирование отношений с собственниками жилых помещений

в домах государственного и муниципального жилищного фонда

 

Ситуация, когда часть квартир в многоквартирном жилом доме находится в собственности граждан, а другая часть - в собственности муниципалитета, является довольно распространенной. При этом не всегда собственники жилых помещений заключают договоры на обеспечение технического и коммунального обслуживания жилого помещения, в то время как сами услуги используются. В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из действий граждан и юридических лиц. Таким образом, получая коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, мусоропровод, вывоз мусора, канализация) собственник обязан их оплачивать по установленным тарифам.

Собственник не обязан вносить плату за пользование жилым помещением, поскольку помещение находится не в пользовании, а в собственности. В соответствии со ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом либо договором. В силу этого собственник квартиры в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества дома, так называемое техническое обслуживание (текущий ремонт, обслуживание здания, обслуживание придомовой территории).

Поскольку закон (ст. 292 ГК РФ) предусматривает лишь права членов семьи собственников жилого помещения и ничего не говорит об их обязанностях перед третьими лицами, очевидно, что требование о взыскании задолженности по коммунальным платежам, а также платежей по техническому содержанию мест общего пользования и коммуникаций может быть предъявлено только к собственнику жилого помещения. Споры между собственником и членами его семьи о том, кто и сколько должен платить, остаются за рамками требований к собственнику о взыскании задолженности по коммунальным и другим платежам. Не исключается взыскание собственником понесенных им расходов в порядке регресса с членов своей семьи.

 

5. Возможность применения санкций за неисполнение

обязанности по внесению платы за пользование жилым

помещением и коммунальным платежам

 

В соответствии с действующим законодательством неустойка бывает законной и договорной. Федеральным законодательством не предусмотрено взыскание (неустойки) пени за просрочку оплаты жилого помещения и коммунальных платежей.

В то же время взыскание неустойки за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги предусмотрено п. 2.5 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099 (с последующими изменениями и дополнениями).

В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", изданные до введения в действие части первой Кодекса нормативные акты Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и применяемые на территории Российской Федерации постановления Правительства СССР по вопросам, которые, согласно части первой Кодекса, могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до введения в действие соответствующих законов.

Следовательно, положение п. 2.5 Правил, предусматривающее взыскание неустойки, не противоречит действующему законодательству. Такая позиция четко высказана Верховным Судом РФ в решении от 19.09.2000, а также в определении кассационной коллегии ВС РФ от 24.10.2000. Таким образом, взыскание с граждан неустойки (пени) за задержку платы жилищно-коммунальных услуг не противоречит действующему гражданскому законодательству. При этом не исключается возможность уменьшения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

 

6. Представляется невозможным взыскание задолженности по оплате жилья и внесению коммунальных платежей путем выдачи исполнительной надписи нотариусом. Само нотариальное действие в виде совершения исполнительной надписи для взыскания денежных сумм от должника предусмотрено действующим законодательством о нотариате. Вместе с тем раздел VI "Взыскание задолженности по договорам найма жилых и нежилых помещений, а также за коммунальные услуги" Постановления Совета Министров РСФСР от 11.03.1976 N 171 исключен Постановлением Правительства РФ от 30.12.2000 N 1039.

Кроме того, в соответствии со ст. 92 Основ законодательства о нотариате, исполнительная надпись совершается в случае бесспорности характера взыскания задолженности. Однако в случае со взысканием задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных платежей бесспорность не исключается: наниматель либо собственник жилого помещения вправе оспаривать как обоснованность, так и размер начисленной задолженности. Позиция, подтверждающая невозможность совершения исполнительной надписи по взысканию задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам, отражена в определении Конституционного Суда РФ от 06.07.2001 N 150-О.

 

И.о. председателя

Пермского областного суда

А.П.ГРИГОРЕНКО

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2017       |       Обратая связь