Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

 

ОБЗОР

практики рассмотрения гражданских дел по спорам,

возникающим из земельных правоотношений, рассмотренных

судами за 2007 год и первое полугодие 2008 года

 

В соответствии с планом работы на 2008 год судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда проведено изучение практики рассмотрения районными (городскими) судами и мировыми судьями области в 2007 году и первом полугодии 2008 года дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений.

Согласно статистическим данным доля дел данной категории в общем количестве оконченных дел составляет относительно незначительный процент, в то время как актуальность таких споров сохраняется.

Так, удельный вес дел по спорам о признании права собственности на землю и другим спорам, связанным с землепользованием, относительно общего количества дел, рассмотренных районными (городскими) судами области, составил в 1-м полугодии 2007 года 2,8%, в целом в 2007 году - 3,4%, в 1-м полугодии 2008 года - 4,8%, при этом по большинству дел были вынесены решения об удовлетворении исков (в 1-м полугодии 2007 года - 56%, в 2007 году - 66%, во 2-м полугодии 2008 года - 68,6%).

Районными (городскими) судами рассмотрено значительное количество дел о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь, при этом дела о признании права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок в статистическом отчете не выделяются отдельной строкой.

Доля дел о признании права собственности на землю и по другим спорам, связанным с землепользованием, в общем количестве оконченных мировыми судьями дел остается стабильной (1-е полугодие 2007 года - 0,6%, 2007 год - 0,7%, 1-е полугодие 2008 года - 0,5%), подавляющее большинство дел было рассмотрено с вынесением решений об удовлетворении заявленных требований (1-е полугодие 2007 года - 87%, 2007 год - 91%, 1-е полугодие 2008 года - 94%).

Всего на обобщение поступило около 600 дел, рассмотренных районными (городскими) судами области, и свыше 300 дел, разрешенных мировыми судьями области.

Изучение дел показало, что районными (городскими) судами и мировыми судьями области допускаются ошибки в применении норм как процессуального, так и материального права.

 

Отдельные вопросы применения норм процессуального права

по делам, возникающим из земельных правоотношений

 

На основании ст. 23 ГПК РФ (в редакции 2002 года) к подсудности мирового судьи были отнесены, в частности, дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества независимо от цены иска (п. 3 ч. 1), дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на день подачи заявления (п. 5 ч. 1), дела об определении порядка пользования имуществом (п. 7 ч. 1).

Таким образом, в период до 30 июля 2008 года к подсудности мировых судей были отнесены земельные споры:

о разделе между супругами совместно нажитого земельного участка (независимо от стоимости последнего);

о признании права на земельный участок (земельную долю) стоимостью, не превышающей 500 минимальных размеров оплаты труда;

об определении порядка пользования земельным участком.

Остальные земельные споры были отнесены к подсудности районных судов.

Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 147-ФЗ в пункты 3 и 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ внесены изменения, которыми подсудность мировых судей в этой части ограничена спорами о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей, все дела о наследовании имущества отнесены к подсудности районных судов.

Вместе с тем в ряде случаев мировыми судьями допускались нарушения правил подсудности.

Так, мировыми судьями были разрешены дела о признании за бывшими членами колхозов и совхозов права собственности на земельные доли в праве общей долевой собственности на земли в границах реорганизованных сельскохозяйственных предприятий, а также по искам участников садоводческих, огороднических некоммерческих объединений о признании права собственности на земельные участки для садоводства и огородничества.

Имущественный характер таких споров не вызывает сомнений, однако при наличии у истцов, по их утверждениям, права на бесплатное получение в собственность земельных долей и земельных участков для садоводства такие споры не имеют оценки и не подпадают под перечень дел, предусмотренных ст. 91 ГПК РФ, содержащей правила определения цены иска.

Бесплатный способ возникновения права собственности на земельный участок (земельную долю) определяет подсудность этих дел районным судам и размер подлежащей уплате госпошлины - 100 руб. на основании пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Кроме того, имели место отдельные факты рассмотрения мировыми судьями иных имущественных споров, которые не имеют оценки и, соответственно, относятся к подсудности районных судов: иски об установлении сервитутов, об изменении договоров аренды и другие.

Мировыми судьями рассмотрено значительное количество дел о признании права собственности на земельные доли в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности на земельные участки в порядке наследования.

Такие споры также относятся к имущественным и подлежат оценке, в связи с чем их подсудность и размер подлежащей уплате госпошлины определялись ценой иска (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ в редакции 2002 года).

Порядок оценки земли установлен статьей 66 Земельного кодекса РФ (введенного в действие с 30 октября 2001 года), согласно которой рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п. 1), для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в порядке, устанавливаемом Правительством РФ; органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2).

На основании п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу п. 13 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяется нормативная цена земли.

С учетом приведенных положений Закона цена иска о признании права собственности на земельный участок или земельную долю равна стоимости земли и определяется либо в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности (рыночная стоимость), либо с учетом кадастровой оценки земель (кадастровая стоимость), и только в том случае, если кадастровая цена земли не определена, применяется нормативная цена земли.

В ряде случаев при одновременном наличии сведений о кадастровой и нормативной ценах земли судьями при решении вопроса о подсудности за основу принималась нормативная цена земли, что на законе не основано и что повлекло за собой нарушение правил подсудности, а также занижение размера подлежащей уплате госпошлины.

Так, с нарушением правил подсудности рассмотрены мировым судьей Краснознаменского судебного участка дела по искам Б.Л.И. (N 2-185/07), А.Л.П. (N 2-288/07), Д.А.А. (N 2-187/07 и N 2-188/07), К.А.А. (N 2-255/07), Д.И.И. (N 2-253/07), К.С.В. (N 2-189/07) и других к ТОО "У." о признании права на 1/297 земельной доли площадью 14,3 га в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в ТОО "У." Краснознаменского района. К исковым заявлениям были приложены, помимо иных документов, акт нормативной стоимости земельного участка (которая составила 14560 руб.) и кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 39:--:--:-:--:----, общей площадью 47680000 кв. м, в котором имеется указание о кадастровой стоимости участка - 80333122 руб. Решая вопрос о принятии исковых заявлений, мировой судья не принял во внимание то обстоятельство, что с учетом кадастровой стоимости земельного участка цена иска превышает 500 минимальных размеров оплаты труда и в силу п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 24 ГПК РФ дела подсудны районному суду.

Следует также отметить, что аналогичные требования иных лиц о признании права собственности в порядке наследования на земельные доли рассмотрены по существу районным судом.

При отсутствии в выписках из государственного земельного кадастра кадастровой стоимости земли заинтересованные лица (истцы) получали в органах государственного земельного кадастра акты нормативной цены земли, которая определялась не на день их обращения (приближенного к дате подачи иска), а на момент открытия наследства (по состоянию на несколько лет назад), чему судьями правовая оценка дана не была (п. 6 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ), вследствие чего не исключалась вероятность занижения цены иска и неверного определения подсудности.

Например, по делу по иску И.В.И. к АОЗТ "О." налоговому органу о признании права собственности на земельную долю в порядке наследования территориальным отделом N 3 Управления Роснедвижимости по Калининградской области произведен расчет нормативной цены земельной доли по состоянию на 13 сентября 1995 года в размере неденоминированных 4500880 руб., то есть на дату открытия наследства. Вместе с тем исковое заявление подано в суд в июле 2007 года, когда нормативная цена земли изменилась, при этом истцом уплачена госпошлина в размере 440 руб. (неизвестно от какой оценки земли), а мировым судьей судебного участка N 1 Багратионовского района исковое заявление не было оставлено без движения в целях уточнения цены иска (дело N 2-574/07).

В ряде случаев судьями принимались к производству исковые заявления, в которых отсутствовали сведения о какой-либо цене земли, а подсудность определялась с учетом заявленной истцами цены иска, объективно не подтвержденной (например, дела Правдинского районного суда Калининградской области N 2-119/08 по иску Х.А.П., N 2-124/08 по иску С.В.А., N 2-125/08 по иску Р.К.Ю. о признании права собственности на земельную долю в порядке наследования и др.; дела мировых судей Гвардейского судебного участка N 2-909/07 по иску Б.А.С., N 2-251/07 по иску С.И.А., N 2-576/08 по иску Т.С.И.), либо в выписках из государственного земельного кадастра имелись сведения о кадастровой стоимости участка, с учетом которой цена иска составляла менее 500 минимальных размеров оплаты труда, но истцами была заявлена цена иска в значительно большем размере (например, дела Правдинского районного суда N 2-148/08 по иску Л.Ю.В., N 2-130/08 по иску С.Г.Н., N 2-150/08 по иску Л.С.А., 2-156/08 по иску С.А.В. и других о признании права собственности в порядке наследования на 1/291 земельной доли в праве на земельный участок кадастровой стоимостью 127588938 руб. (цена иска заявлена 161536 руб.).

Возможно предположить, что истцами цена иска была определена в размере, превышающем кадастровую стоимость земли, исходя из рыночной стоимости спорных земельных долей, что само по себе закону не противоречит.

Однако в таких случаях судьям на стадии решения вопроса о принятии исковых заявлений следовало истребовать соответствующие оценочные заключения в подтверждение цены исков, поскольку это имеет значение для разграничения подсудности судов различного уровня и определения размера госпошлины.

Изучение дел показало, что в отдельных случаях исковые заявления принимались и дела рассматривались при том, что госпошлина не была уплачена в установленном размере и определения о снижении размера госпошлины не выносились (например, по делу Правдинского районного суда по иску П.С.В. о признании права собственности в порядке наследования на 1/284 доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при цене иска в 171473 руб. госпошлина уплачена в размере лишь 1200 руб., при этом определение о снижении размера госпошлины вынесено не было).

В тех случаях, когда в суд подано исковое заявление о признании права собственности на земельный участок, необходимо обращать внимание на то, сформирован ли земельный участок, а если сведения об этом не приложены к исковому заявлению - расценивать это как недостаток искового заявления, влекущий за собой оставление искового заявления без движения с предоставлением разумного срока для направления в суд кадастрового плана (кадастрового паспорта) или уточнения исковых требований (ст. 131, 136 ГПК РФ).

Судьи не учитывают, что судебное решение, которым спор разрешается по существу, должно по своему изложению соответствовать требованиям ст. 198 ГПК РФ и содержать исчерпывающий вывод по материально-правовому требованию истца. Резолютивная часть решения при удовлетворении иска о праве на земельный участок должна содержать сведения о месторасположении спорного земельного участка, площади и кадастровом номере, которые необходимы для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации.

Земельным участком согласно ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом.

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ (действовавшей до 23 октября 2008 года), ст. 11-1 ЗК РФ (вступившей в силу с 24 октября 2008 года) земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, земельный участок, границы которого не установлены (в том числе учтенный в государственном земельном кадастре земельный участок с условным кадастровым номером), не существует как объект права и, соответственно, не может являться предметом гражданского оборота, что не во всех случаях учитывается судами и мировыми судьями.

Б.Ю.Ф. обратился в суд с иском к администрации Полесского городского округа о признании права собственности на земельный участок площадью 4 га, расположенный в пос. Л. Полесского района Калининградской области.

Решением Полесского районного суда Калининградской области от 15 января 2008 года за Б.Ю.Ф. признано право собственности на земельный участок площадью 4 га, местоположением: ориентир - пос. Л. в границах участка.

Решение обжаловано не было.

Несмотря на то, что указанное решение вступило в законную силу, возникают сомнения в его законности при том, что Б.Ю.Ф. были представлены в суд две выписки из государственного земельного кадастра в отношении земельных участков 2,26 га и 2,74 га, а всего - 5 га; Б.Ю.Ф. заявлен иск о признании права собственности на участок площадью 4 га; границы и местоположение испрашиваемого участка не определены, и, соответственно, спорный земельный участок как объект права не сформирован, в связи с чем постановленное судом решение по сути неисполнимо.

Следует отметить, что значительное количество земельных споров рассматривается судами без привлечения к участию в деле надлежащих ответчиков. В большинстве случаев суды ограничиваются привлечением к участию в деле в качестве ответчиков лиц, которые указаны в исковых заявлениях, безосновательно не решая при этом вопрос о привлечении к участию в деле соответчиков (ч. 3 ст. 40 ГПК РФ), замене ответчика (ст. 41 ГПК РФ) и не проверяя, действительно ли заявленными ответчиками нарушены права и законные интересы истца (ст. 3, 4 ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ).

Судам следует иметь в виду, что по спорам о признании права собственности, в том числе в порядке наследования, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения надлежащим ответчиком является Правительство Калининградской области при том, что в силу ст. 18, 80 ЗК РФ фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка, при наследовании государством, при принудительном изъятии земельного участка, и полномочиями по распоряжению земельными участками из фонда перераспределения земель обладает субъект Российской Федерации.

Привлечения к участию в деле иных наследников явно недостаточно при том, что, как правило, спора между наследниками не существует, ответчики признают иск, а обстоятельства, имеющие значение для дела, не выясняются надлежащим образом.

По спорам о признании права на земельный участок, в том числе в порядке наследования, нередко к участию в деле привлекается в качестве ответчика Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом без учета того, что оно осуществляет функции по управлению только федеральным имуществом (Постановления Правительства РФ от 27 ноября 2004 года N 691, от 5 июня 2008 года N 432), в связи с чем не является надлежащим ответчиком по требованиям в отношении земель, не принадлежащих Российской Федерации.

По иным спорам субъектный состав участников процесса должен определяться исходя из характера спорных правоотношений.

Так, по искам о признании права собственности на земельные участки из земель иных категорий (за исключением земель сельскохозяйственного назначения) либо о понуждении к предоставлению земельного участка к участию в деле, помимо иных заинтересованных лиц, должен привлекаться орган местного самоуправления исходя из того, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В тех случаях, когда заявлены требования о признании права собственности в порядке наследования на земельные участки, которые были предоставлены наследодателям постановлениями органов местного самоуправления наследодателям, не оформившим при жизни свои права на землю, к участию в деле должны быть привлечены органы местного самоуправления, а не органы государственного земельного кадастра, не имеющие права распоряжаться земельными участками.

В той ситуации, когда спор возник из договора по отчуждению земельного участка, в качестве ответчика должна быть привлечена сторона по сделке и орган государственной власти Калининградской области или орган местного самоуправления, имеющий право распоряжаться спорным земельным участком.

По требованиям о разделе земельного участка либо об определении порядка пользования им к участию в деле должны быть привлечены все совладельцы спорного земельного участка.

Органы государственного земельного кадастра и налоговые органы являются надлежащими ответчиками только по требованиям об оспаривании их действий, в остальных случаях в зависимости от фактических обстоятельств они могут быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, что не учитывается судами.

Например, по делу N 2-3/08 решением мирового судьи Краснознаменского судебного участка Калининградской области от 14 января 2008 года за К.Л.Д. признано право собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства по тем основаниям, что право собственности на земельный участок возникло у К.Л.Д. на основании договора купли-продажи от 1 июня 1998 года, заключенного между Ш.В.А. и К.Л.Д. в отношении спорного земельного участка с расположенной на нем 1/2 доли дома.

Очевидно, что надлежащим ответчиком является продавец земельного участка и доли жилого дома Ш.В.А., право которого подтверждено свидетельством на право собственности на землю от 12 мая 1998 года и договором купли-продажи жилого дома, а не орган государственного земельного кадастра.

Изучение дел показало, что судами допускаются отдельные ошибки при определении подведомственности споров, возникающих из земельных отношений.

По общему правилу, установленному ст. 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Споры между юридическими лицами, в том числе являющимися некоммерческими организациями, связанные с осуществлением ими землепользования, то есть экономической деятельности, статьями 27, 28 АПК РФ отнесены к подведомственности арбитражного суда.

СНТ "Д." обратилось в суд с иском к ООО "М.", мэрии города Калининграда об установлении сервитута, ссылаясь на то, что предоставленный СНТ "Д." земельный участок граничит с земельным участком, переданным мэрией города в аренду ООО "М.". Доступ на земельный участок СНТ "Д." возможен по дороге, расположенной в границах земель ООО "М.", которая в зависимости от эпидемиологической обстановки перекрывается, в связи с чем имеется необходимость обременить земельный участок под дорогой сервитутом.

Октябрьским районным судом города Калининграда дело рассмотрено по существу: решением от 31 января 2008 года в иске отказано.

Решение в кассационном порядке не обжаловалось и вступило в законную силу.

Представляется, что настоящий спор с учетом экономического характера спорных правоотношений и субъектного состава участников правоотношений относится к подведомственности арбитражного суда (дело N 2-103/08).

Подведомственность земельных споров по искам прокурора также определяется характером спора и субъектным составом заинтересованных в исходе дела лиц (ст. 27, 52 АПК РФ, ст. 45 ГПК РФ).

В том случае, если прокурор обращается к юридическим лицам с несколькими связанными между собой требованиями, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, следует учитывать, что в силу ч. 4 ст. 22 ГПК РФ дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции, если разделение требований невозможно.

Кроме того, судам необходимо иметь в виду, что пунктом 4 ч. 1 ст. 33 АПК РФ установлена специальная подведомственность дел по спорам между акционером и акционерным обществом, участниками иных хозяйственных товариществ и обществ, вытекающим из деятельности хозяйственных товариществ и обществ, за исключением трудовых споров.

Определением Гурьевского районного суда Калининградской области от 13 декабря 2007 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 6 февраля 2008 года, производство по делу по иску М.М.А. к ООО "В.", Я.И.В. о признании недействительными решения общего собрания и договора купли-продажи прекращено.

Прекращая производство по делу, суд правильно исходил из того, что возникший между истцом, являющимся участником ООО "В.", и обществом спор вытекает из хозяйственной деятельности ООО "В." и в силу установленной пунктом 4 ч. 1 ст. 33 АПК РФ специальной подведомственности дело подведомственно арбитражному суду.

Само по себе предъявление иска не только к хозяйственному обществу, но и к физическому лицу Я.И.В. не изменяет установленную законом специальную подведомственность дела арбитражному суду при том, что на основании ч. 2 ст. 33 АПК РФ указанные в части первой настоящей статьи дела рассматриваются арбитражным судом независимо от того, являются ли участниками правоотношений, из которых возникли споры или требование, юридические лица, индивидуальные предприниматели или иные организации и граждане.

 

Общие вопросы применения норм материального права

 

Суды не вправе изменять категорию земель при том, что эти полномочия отнесены к исключительной компетенции уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления (п. 1 ст. 8 ЗК РФ).

Перевод земель, находящихся в частной и муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, осуществляется органами местного самоуправления; всех земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации.

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Земельным и Градостроительными кодексами РФ, Федеральным законом от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", отдельные особенности перевода - главой 10 Закона Калининградской области от 21 декабря 2006 года N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области".

Так, в силу п. 1 ст. 8 Земельного кодекса РФ, ст. 2, 3, 7 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" N 172-ФЗ от 21.12.2004 перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в исключительных случаях.

Частью 8 ст. 3 Федерального закона N 171-ФЗ и пунктом 9 ст. 34 Закона Калининградской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" от 21.12.2006 N 105 предусмотрено только такое право суда, как проверка законности акта уполномоченного органа о переводе земель или земельных участков либо акта об отказе в переводе земель или земельных участков.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 3 августа 2006 года за С.С.С. признано право собственности на земельные участки, возникшее у него на основании заключенного с Т.С.С. договора дарения, с указанием в резолютивной части решения об отнесении спорных участков к землям поселений.

Отменяя указанное решение районного суда, президиум Калининградского областного суда в постановлении от 17 марта 2008 года указал, что целевое назначение принадлежавших Т.С.С. земельных участков - земли сельскохозяйственного назначения, суд же своим решением признал право собственности за С.С.С. на указанные выше земельные участки, отнеся их к землям поселений, то есть по существу изменил категорию земель, что недопустимо.

Кроме того, к компетенции суда не отнесено изменение разрешенного использования земельного участка.

Разрешенное использование земли определяется в соответствии с зонированием территорий на основании правил землепользования и застройки, которые разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления (ст. 11 ЗК РФ, глава 4 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с п. 7 ст. 37, п. 12 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

В нарушение приведенных положений закона в отдельных случаях суды по существу своими решениями неправомерно изменяют разрешенное использование земельного участка.

К.А.Н. обратился в суд с иском к администрации сельского поселения "К.", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области о признании права собственности на самовольную постройку и признании права пожизненного наследуемого владения земельным участком для обслуживания существующего жилого дома в пос. Л. Зеленоградского района, ссылаясь в обоснование иска на то, что спорный земельный участок ему принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения и его целевое назначение "приусадебный участок", истец самовольно возвел на указанном участке строение, в связи с чем без изменения целевого назначения невозможно признание права на самовольную постройку.

Решением Зеленоградского районного суда от 18 мая 2007 года иск удовлетворен: за К.А.Н. признано право собственности на самовольную постройку и право пожизненного наследуемого владения на земельный участок для обслуживания существующего жилого дома.

Решение в части указания разрешенного использования "для обслуживания существующего жилого дома" представляется не основанным на законе.

Фактически решением суда изменено разрешенное использование, что не отнесено к компетенции суда.

В соответствии с градостроительным законодательством заинтересованное лицо вправе обратиться с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка в орган местного самоуправления, который и принимает решение по существу вопроса, при этом отказ в изменении разрешенного использования земельного участка может быть оспорен в суде по правилам главы 25 ГПК РФ (дело N 2-40/07).

На практике возник вопрос о законности изменения разрешенного использования земельных участков, ранее предоставленных для эксплуатации строений, не являвшимися индивидуальными жилыми домами, и расположенных в границах федерального курорта.

При рассмотрении подобных споров следует учитывать, что в определенных зонах санитарной охраны курорта федерального значения строительство объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, запрещено, в связи с чем предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства закону не соответствует.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 17 апреля 2008 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 6 августа 2008 года, исковые требования прокурора о признании недействительными постановления администрации Светлогорского городского округа о разрешении на реконструкцию спального домика под жилой одноквартирный дом в городе Светлогорске и пункта 1.1 соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части указания о цели использования земельного участка для реконструкции и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома в г. Светлогорске по ул. П., 13 удовлетворены, при этом судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

На основании п. 3 ст. 27 ЗК РФ содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли курортов.

Спорный земельный участок находится на территории города Светлогорска, который Постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 года N 359 "О признании курортов Зеленоградск и Светлогорск - Отрадное, расположенных в Калининградской области, курортами федерального значения" признан курортом федерального значения, где законом запрещаются в том числе строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с функционированием особо охраняемых природных территорий (пп. 2 п. 7 ст. 95 ЗК РФ, Положение об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 декабря 1996 года N 1425).

В этой связи следует также обратить внимание на то, что не подлежат удовлетворению требования о признании права собственности в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ на земельные участки, расположенные в границах курортов федерального значения, что не во всех случаях учитывалось судьями.

Решением мирового судьи 1-го судебного участка Светлогорского городского округа от 4 декабря 2006 года за Д.С.Е. признано право собственности с определением выкупной цены на земельный участок для обслуживания индивидуального жилого дома, расположенный в г. Светлогорске.

Решение мирового судьи обосновано наличием у истицы в силу ст. 36 ЗК РФ исключительного права на приватизацию земельного участка, на котором расположено принадлежащее Д.С.Е. строение.

Отменяя судебное решение и принимая новое решение об отказе в иске, суд надзорной инстанции в Постановлении от 13 августа 2007 года исходил из того, что в силу п. 2 ст. 15 ЗК РФ, ст. 27 ЗК РФ, Постановлений Правительства РФ от 29 марта 1999 года N 359 "О признании курортов Зеленоградск и Светлогорск - Отрадное, расположенных в Калининградской области, курортами федерального значения", от 26 августа 2000 года N 633 "Об утверждении Положения о курорте федерального значения Светлогорск - Отрадное" спорный земельный участок является ограниченным в обороте, передаче в частную собственность не подлежит.

Отсутствие государственной регистрации права собственности РФ на спорный земельный участок его принадлежности к государственной собственности не изменяет, поскольку в соответствии со ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В силу п. 6 ст. 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

В связи с законодательным установлением права собственности на землю появились споры о разделе и выделе земельного участка.

Согласно ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

При рассмотрении таких споров необходимо устанавливать, соответствует ли выделяемый земельный участок размеру долей сторон в праве общей собственности, является ли находящийся в общей собственности земельный участок делимым и возможно ли самостоятельное использование выделяемого участка с тем же разрешенным назначением (ст. 6 ЗК РФ).

Порядок раздела и выдела земельных участков в настоящее время установлен вступившими в силу с 24 октября 2008 года статьями 11-4 и 11-5 ЗК РФ.

Возможность раздела или выдела земельного участка определяется, помимо иных условий, с соблюдением красных линий, требований градостроительного регламента, которые призваны обеспечить условия для функционирования отдельных частей в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Поскольку эти вопросы требуют специальных познаний, по каждому делу необходимо располагать заключением землеустроительной экспертизы о возможных вариантах раздела.

Следует отметить, что раздел земельного участка с оставлением строения в общей собственности полностью исключается, так как в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц. Поэтому требование о разделе (выделе) земельного участка может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение либо одновременно с ним. Если строение невозможно разделить в натуре, то не подлежат удовлетворению и требования о разделе (выделе) земельного участка. В таком случае возможно только определение порядка земельным участком.

Эти обстоятельства не всегда принимаются судами во внимание, что приводит к судебным ошибкам.

Р.А.Л. обратился в суд с иском к М.Н.А. об определении порядка пользования и выделе земельного участка, ссылаясь на то, что они являются сособственниками жилого дома, при этом Р.А.Л. принадлежит на праве собственности 3/5 доли домовладения, М.Н.А. - 2/5. Жилой дом расположен на земельном участке площадью 679 кв. м с целевым назначением - для обслуживания жилого дома и также находится в долевой собственности. Р.А.Л. просил определить порядок пользования земельным участком в соответствии с предложенным им проектом землепользования, а также произвести выдел в натуре земельного участка, приходящегося на его долю.

М.Н.А. обратилась в суд с встречным иском о разделе земельного участка и выделе каждому из сособственников дома самостоятельных земельных участков.

Решением Светловского городского суда Калининградской области от 24 июля 2008 года в иске Р.А.Л. было отказано, иск М.Н.А. удовлетворен: земельный участок общей площадью 679 кв. м разделен согласно причитающимся долям в праве собственности в соответствии с представленным М.Н.А. проектом границ, при этом М.Н.А. передан в собственность земельный участок площадью 31,6 кв. м, в собственность Р.А.Л. - 467 кв. м.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 15 октября 2008 года решение отменено и в части требований Р.А.Л. и М.Н.А. о разделе земельного участка постановлено новое решение об отказе в исках, в части требований Р.А.Л. об определении порядка пользования земельным участком дело направлено на новое рассмотрение.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия справедливо указала на то, что в нарушение ст. 252 ГК РФ суд произвел раздел земельного участка с разрешенным использованием "для обслуживания жилого дома" при том, что сам дом продолжает находиться в общей долевой собственности. При той ситуации, когда строение находится в общей долевой собственности, выделение каждому из сособственников домовладения обособленных земельных участков не представляется возможным, поскольку земельный участок под таким объектом недвижимости продолжает оставаться в общей долевой собственности сособственников жилого дома. При отсутствии правовых оснований для раздела земельного участка возможно разрешение возникшего земельного спора путем определения порядка пользования земельным участком.

В отличие от раздела или выдела земельного участка определение порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, количества землепользователей и вида права на землю, то есть принадлежности земельного участка на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования.

При определении порядка пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, единственным критерием, который должен быть положен в основу решения суда при определении порядка пользования общим имуществом, - размер долей в праве общей собственности.

В случае разрешения споров об определении порядка пользования земельным участком, предоставленным на праве постоянного (бессрочного) пользования, следует учитывать в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ не только размер долей в праве собственности на здание, строение, сооружение, но и сложившийся порядок пользования земельным участком.

Под сложившимся порядком пользования земельным участком следует понимать добровольное соглашение сторон (устное или письменное) о распределении земельного участка, которое необходимо отличать от фактического пользования земельным участком, когда в силу различных причин кто-либо из сособственников строения не осуществляет землепользование, в частности, проживая в другом регионе, не имея интереса к объекту и т.п.

Ранее установленный решением суда порядок пользования земельным участком может быть пересмотрен, например, при изменении размера долей в праве собственности на строение в результате отчуждения кем-либо долей в праве собственности на строение, при этом порядок пользования может быть определен только между новыми сособственниками, а для тех сособственников, чьи доли не изменились, сохраняется ранее установленный порядок пользования участком.

На практике возникает вопрос о возможности увеличения доли в праве на земельный участок в связи с увеличением доли в праве на строение путем реконструкции.

Представляется, что в таком случае отсутствуют достаточные правовые основания для дополнительного выделения земельного участка за счет уменьшения размера долей остальных сособственников. Обратное повлекло бы за собой нарушение прав иных землепользователей и участников общей долевой собственности на земельный участок и злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Эти обстоятельства учитываются не во всех случаях.

Б.Н.С. обратилась в суд с иском к Ч.И.В. о признании его не приобретшим права собственности на долю земельного участка, ссылаясь на то, что в 1997 году она и ее сын приобрели в совместную собственность 53/100 доли дома, остальные 47/100 доли дома принадлежали на праве собственности Ч.И.В. на основании договора приватизации от 11 декабря 1992 года. В дальнейшем Постановлением главы Балтийского городского округа от 2 июня 2003 года N 429 ей была разрешена реконструкция дома, по итогам которой размер ее доли в праве общей собственности на жилой дом увеличился с 53/100 до 65/100 доли, а доля Ч.И.В., соответственно, уменьшилась с 47/100 до 35/100 доли дома. Право собственности на изменившуюся долю в праве на жилой дом Б.Н.С. и ее сыном не зарегистрировано. Однако Ч.И.В. 29 октября 2004 года заключил с органом местного самоуправления договор купли-продажи 47/100 доли в праве на земельный участок, предназначенный для обслуживания дома, переход права собственности на землю зарегистрирован 15 апреля 2005 года. Поскольку размер доли Ч.И.В. в праве на строение (47/100) не соответствует фактической доле (35/100) и вступившим в законную силу решением Балтийского городского суда от 12 февраля 2008 года Ч.И.В. признан не приобретшим право собственности на 47/100 доли дома, Б.Н.С. просила признать Ч.И.В. не приобретшим право собственности на 47/100 доли в праве собственности на земельный участок.

Решением Балтийского городского суда Калининградской области от 5 июня 2008 года Ч.И.В. признан не приобретшим право собственности на 47/100 доли в праве на земельный участок, однако суд не учел, что, принимая во внимание наличие заключенного договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок и государственной регистрации перехода права собственности на эту долю, признание лица не приобретшим права собственности на земельный участок в принципе невозможно.

Кроме того, из материалов дела следует, что по существу истица поставила вопрос об изменении размера принадлежащей Ч.И.В. доли в праве собственности на земельный участок в связи с увеличением размера ее доли в праве собственности на строение вследствие произведенной ею реконструкции.

Вместе с тем сама Б.Н.С. в исковом заявлении указывает на отсутствие государственной регистрации ее права собственности на 65/100 доли дома, в деле отсутствуют доказательства оформления ею земельных отношений, в связи с чем желание истицы уменьшить размер принадлежащей ответчику доли в праве собственности на земельный участок является злоупотреблением правом и в силу п. 2 ст. 10 ГК РФ суд имел достаточные основания к отказу в иске (дело N 2-262/08).

Особенности наследования земельных участков установлены ст. 1181, 1182 ГК РФ.

Следует иметь в виду, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется (п. 1 ст. 1181 ГК РФ).

В состав наследства также может входить право аренды земельным участком, если законом или договором не предусмотрено иное, при этом арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качества арендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

В отличие от права пожизненного наследуемого владения, которое передается по наследству (п. 1 ст. 266 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования в состав наследства не входит (ст. 269 ГК РФ).

В качестве основных принципов земельного законодательства в подпункте 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие этого принципа пункт 4 ст. 35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В то же время содержащаяся в подпункте 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ оговорка "за исключением случаев, установленных федеральными законами" в полной мере относится к наследованию земельных участков при том, что наследственное право не содержит каких-либо ограничений по распоряжению гражданином на случай своей смерти земельными участками и строениями.

Поскольку земельный участок и расположенное на нем строение являются самостоятельными объектами гражданского оборота (п. 1 ст. 130 ГК РФ), завещатель вправе сделать отдельные распоряжения по поводу строения и земельного участка по своему усмотрению, в связи с чем право собственности на строение и земельный участок в порядке наследования может перейти к разным лицам.

В случае возникновения споров при предъявлении соответствующих требований суд вправе:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок (п. 2 ст. 272 ГК РФ).

При наследовании доли в общей долевой собственности действует общий порядок без каких-либо особенностей.

По-иному решаются вопросы наследования в случае смерти участника общей совместной собственности.

Следует учитывать, что образование общей собственности без определения долей (совместная собственность) допускается в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Действующим Гражданским кодексом режим общей совместной собственности предусмотрен только для двух категорий граждан - супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 256, 257 ГК РФ).

В силу ст. 1122 ГК РФ наследственное имущество переходит к наследникам по закону и по завещанию исключительно на праве долевой собственности, в связи с чем оформление наследственных прав после смерти участника общей совместной собственности невозможно до определения доли наследодателя в общем имуществе.

При отсутствии спора доли в общей собственности определяются по соглашению между пережившим супругом либо членами крестьянского (фермерского) хозяйства с другими наследниками умершего участника общей совместной собственности на земельный участок.

В случае возникновения спора размер доли умершего определяется судом, при этом следует исходить из того, что правила определения долей супругов в общем имуществе установлены статьями 34, 39 Семейного кодекса РФ, а в отличие от супружеского имущества доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество признаются равными, если соглашением между всеми участниками не установлено иное (п. 3 ст. 258 ГК РФ).

Особенности наследования имущества крестьянского (фермерского) хозяйства предусмотрены статьей 1179 ГК РФ.

По общему правилу доля умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства может перейти только к наследникам - членам такого хозяйства при том, что другие наследники имеют право на получение денежной компенсации соразмерно доле наследодателя в имуществе крестьянского (фермерского) хозяйства, которая не выплачивается в случае принятия наследника в члены хозяйства.

 

Предоставление земельных участков бесплатно и (или)

без проведения торгов

 

Одним из основных принципов земельного законодательства, установленных ст. 1 Земельного кодекса РФ, является платность использования земли.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 28 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Вместе с тем пунктом 2 ст. 28 ЗК РФ оговорена возможность предоставления земельных участок в собственность граждан или юридических лиц бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

 

1. Передача в собственность земельных участков,

ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного)

пользования или пожизненного наследуемого владения

 

До 1 сентября 2006 года Земельным кодексом РФ было предусмотрено право гражданина на однократное приобретение в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в его постоянном (бессрочном) пользовании (п. 5 ст. 20 ЗК РФ) либо в его пожизненном наследуемом владении (п. 3 ст. 21 ЗК РФ).

С учетом положений п. 3 ст. 28 ЗК РФ процедура переоформления прав на земельный участок включала несколько стадий:

- подачу заявления о предоставлении земельного участка на соответствующем праве при переоформлении ранее возникшего права;

- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка на соответствующем плане;

- подготовку документов для государственной регистрации прав, включая изготовление кадастрового плана;

- государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Федеральным законом N 93-ФЗ от 30 июня 2006 года "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", вступившим в силу с 1 сентября 2006 года, приведенные нормы закона признаны утратившими силу, а установленный порядок переоформления ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения изменен на регистрацию в упрощенном порядке ранее возникшего права на землю.

Следует отметить, что в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года (в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ) регистрация ранее возникшего права на земельный участок в упрощенном порядке возможна при одновременном наличии следующих условий:

- земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 30 октября 2001 года;

- земельный участок предоставлен в строго определенных целях: для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

- земельный участок был предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права;

- поставлен вопрос о регистрации права собственности, а не иного права.

Основания для государственной регистрации права собственности гражданина на вышеуказанный земельный участок предусмотрены ч. 2 ст. 25.2 названного Федерального закона N 122-ФЗ (акт о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на земельный участок, выписка из похозяйственной книги в отношении участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок).

Обязательным приложением к вышеназванному документу является кадастровый план (кадастровый паспорт) соответствующего земельного участка.

Государственная регистрация права собственности гражданина на вышеуказанный земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в представленном в соответствии с пунктом 2 ст. 25.2 документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка. Аналогичная норма содержится в пункте 6.1 ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре".

Не допускается регистрация в таком порядке права собственности на земельный участок, который не может быть предоставлен в частную собственность.

Истребование дополнительных документов не допускается.

Регистрация в упрощенном порядке права собственности на земельный участок, предоставленный до 30 октября 2001 года гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования для вышеуказанных целей, не может быть произведена в том случае, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (абзац 1 пункта 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В силу абзаца 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на указанных земельных участках и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать право собственности на такие земельные участки в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Принятие решений о предоставлении земельных участков, указанных в ст. 25.2 Федерального закона N 122-ФЗ и абзацах 1, 2, 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ, в собственность граждан не требуется.

Состоявшееся до введения в действие Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для этих целей, но на другом праве (в частности, аренды, временного пользования) не является основанием для возникновения у гражданина права собственности на такой участок, что не всегда учитывается судами.

Решением мирового судьи Озерского судебного участка от 1 ноября 2007 года удовлетворен иск В.А.В. к администрации МО "Озерский городской округ" о признании права собственности на земельный участок, предоставленный ему в 1990 году для индивидуального гаражного строительства, по тем основаниям, что согласно протоколу межведомственной комиссии от 26 апреля 1990 года указанный земельный участок предоставлен В.А.В. для индивидуального гаражного строительства до введения в действие Земельного кодекса РФ во временное пользование, в связи с чем, по мнению мирового судьи, В.А.В. вправе зарегистрировать возникшее у него право собственности в упрощенном порядке (ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав...").

С такими выводами судьи нельзя согласиться, поскольку предоставление земельного участка во временное пользование не порождает права собственности на землю (п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав..." (дело N 2-428/07).

Переход права собственности на строения, расположенные на земельных участках с иным разрешенным использованием, осуществляется по правилам п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

На практике довольно распространены дела о признании права на земельный участок в связи с тем, что утрачены правоустанавливающие документы на землю либо наследодателем не были зарегистрированы свои права на объект недвижимости.

В этой связи следует отметить, что в каждом конкретном случае необходимо проверять, действительно ли возник спор о праве на земельный участок, нарушены ли ответчиком права истца и отсутствует ли возможность к регистрации права собственности истца в порядке, установленном ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Решением Черняховского городского суда от 10 декабря 2007 года удовлетворен иск С.Б.П. области о признании права собственности в порядке наследования на земельный участок для индивидуального жилищного строительства со ссылкой на положения п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", однако суд не учел, что спорный земельный участок был предоставлен наследодателю для индивидуального жилищного строительства до введения в действие Земельного кодекса РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования и к истцу перешло в порядке наследования право собственности на жилой дом, расположенный на спорном участке, вследствие чего истец вправе на основании абзаца 3 пункта 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ. Поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что С.Б.П. обращался в уполномоченный орган в целях регистрации права собственности на земельный участок и ему было отказано в такой регистрации, данных о нарушении кем-либо прав С.Б.П. на землю не имеется, в иске следовало отказать на основании ст. 3, 4 ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ (дело N 2-727/07).

При рассмотрении споров о признании права собственности в порядке наследования на земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, суды не во всех случаях принимают во внимание, что в отличие от земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не являются объектом наследования (ст. 266, 267 ГК РФ).

Переход права пользования такими участками к наследнику возможен, но только по правилам ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на строение, расположенное на этом участке.

По существу, переход права на земельный участок, ранее предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, после смерти наследодателя - собственника строения вообще не может рассматриваться в качестве наследования, это один из частных случаев перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 ГК РФ).

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 27 мая 2008 года за П.И.Р. признано право собственности в порядке наследования на земельный участок площадью 600 кв. м, кадастровый номер 39:--:-- -- --:----, после смерти Б.Р.И.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что указанный участок принадлежал Б.Р.И. на праве постоянного (бессрочного) пользования с 1994 года, иных наследников по закону первой очереди не имеется, истица фактически приняла наследство.

Вместе с тем суд не принял во внимание, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не подлежит включению в наследственную массу, в связи с чем у наследника не может возникнуть право собственности на такой земельный участок. Доказательства того, что на указанном земельном участке имеются какие-либо строения и право собственности на них перешло в порядке наследования к истице (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), в деле отсутствуют (дело N 2-383/08).

При рассмотрении споров в связи с переоформлением ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования следует учитывать, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется (п. 3), правообладатели не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4).

В силу абзаца 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из приведенной нормы закона вытекает, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, возникшее у юридического лица, не может быть переоформлено на право собственности путем безвозмездной передачи земельного участка.

 

2. Приобретение права собственности на фактически занимаемые

земельные участки

 

Следует отметить, что достаточно распространены споры о праве на фактически занимаемые земельные участки, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально.

При разрешении таких споров необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имели право в период времени до 1 сентября 2006 года зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса РФ, а после 1 сентября 2006 года - бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 настоящего Кодекса.

Под сделками в данном случае понимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком.

Статьей 36 ЗК РФ предусмотрено приобретение права собственности на застроенные земельные участки. В этих целях заинтересованное лицо обращается с соответствующим заявлением в органы государственной власти или местного самоуправления, в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка - обеспечивает за свой счет выполнение в отношении испрашиваемого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением о постановке такого участка на государственный кадастровый учет.

Смысл пункта 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые были предоставлены под строительство индивидуального жилого дома и использовались в течение длительного времени без надлежащего оформления земельных отношений.

В данном случае документами, подтверждающими возникновение права на бесплатное приобретение в собственность земельного участка, будут документы, свидетельствующие о возникновении права собственности на жилой дом до вступления в силу указанного Закона СССР "О собственности в СССР".

Одним из обстоятельств, имеющих значение по делам о признании права собственности на фактически используемый земельный участок, является правомерность землепользования, которая может быть доказана путем представления практически любых документов, удостоверяющих право на земельный участок.

В частности, к таким документам в соответствии с п. 5 Порядка выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утв. Роскомземом 20 мая 1992 года, относятся государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, земельно-шнуровые и похозяйственные книги, планово-картографические и другие материалы, имевшиеся в районных комитетах по земельной реформе и земельным ресурсам, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских администрациях, у самих землепользователей.

Можно отметить, что еще ранее, в 1987 году, письмом Минжилкомхоза РСФСР N 20-15-1-4/Е-9808р было разъяснено, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения.

Изучение дел показало, что, как правило, при разрешении подобных споров судом проверяется правомерность владения спорным земельным участком.

Решением Гурьевского районного суда от 25 марта 2008 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 4 июня 2008 года, в иске Л.Т.М. о признании права на оформление в собственность земельного участка площадью 5500 кв. м и признании недействительными действий районной администрации по передаче в аренду Г. и К. земельных участков, сформированных частично за счет спорного участка площадью 5500 кв. м, было отказано.

При этом судебные инстанции исходили из того, что на основании договора купли-продажи от 26 января 1971 года Л.Т.М. приобрела у Ю.А.Е. домовладение площадью 48 кв. м в пос. К. Гурьевского района, расположенное на земельном участке площадью 3000 кв. м; согласно справке, выданной молочно-мясным совхозом "В." 26 января 1971 года, Л.Т.М. был выделен земельный участок площадью 3000 кв. м из ранее использовавшегося приусадебного участка Ю.А.Е. в пос. К., при этом из содержания справки не вытекает, что совхозом выделен дополнительный, помимо участка с расположенным на нем домом, участок площадью 3000 кв. м.

В выписке из похозяйственной книги Кутузовской администрации муниципального образования "Гурьевский городской округ" имеется указание о первичном пользовании земельным участком площадью 3000 кв. м, который и после предоставления в аренду Г. и К. двух земельных участков возможно сформировать и предоставить Л.Т.М.

Кроме того, судебные инстанции учитывали, что обязательность ведения похозяйственных книг Советами народных депутатов по установленным формам была предусмотрена, в частности, Законом РСФСР от 19.07.1968 "О поселковом, сельском Совете народных депутатов РСФСР" (п. 7 ст. 11). Требование о ведении похозяйственных книг сохранилось и в действующем законодательстве. Похозяйственные книги являются документами первичного учета в сельских Советах, и в них вносилась информация обо всех постоянно проживающих на территории сельского поселения гражданах, в том числе сведения о находящихся в их личном пользовании земельных участках.

Принимая во внимание правоподтверждающий характер записей в похозяйственной книге, в силу п. 5 ст. 3 Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" выписка из похозяйственной книги, выданная органом местного самоуправления по форме, утвержденной Приказом Федеральной регистрационной службы от 29 августа 2006 года N 146, признана основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства (ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Вместе с тем в соответствии с ранее действовавшим, а также подлежащим применению до настоящего времени законодательством о порядке ведения записей в похозяйственной книге в разделе 4 "А" "Земля, находящаяся в личном пользовании хозяйства" по каждому хозяйству записывается вся земельная площадь, предоставленная хозяйству в установленном порядке под приусадебный участок, служебный земельный надел, а также предоставленная крестьянским хозяйствам; данные о предоставленных землях для ведения личного подсобного хозяйства колхозникам, рабочим и служащим, а также служебных наделах граждан выписываются из соответствующего раздела земельно-кадастровых книг; данные о землях, выделенных крестьянским хозяйствам, выписывают из государственного акта, удостоверяющего право владения землей, или решения районного Совета народных депутатов либо зарегистрированного местным Советом депутатов договора аренды земли (Приказ ЦСУ СССР от 7 апреля 1972 г. N 241, Приказ ЦСУ СССР от 05.01.1979 N 10, Постановление Госкомстата СССР от 05.12.1989 N 219, Постановление Госкомстата СССР от 25.05.1990 N 69 "Об утверждении указаний по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов").

Однако из исследованных судом похозяйственных книг в отношении принадлежащего Л.Т.М. домовладения видно, что в нарушение приведенных положений законодательства в них содержатся записи только о фактическом пользовании земельным участком, а указание в выписке из похозяйственной книги о принадлежности Л.Т.М. по состоянию на 2006 год земельного участка площадью 5500 кв. м произведено на основании подворного обхода.

Так, согласно похозяйственным книгам членом хозяйства в пос. К. в период с 1971 г. по 2006 г. являлась Л.Т.М.; на период с 1971 г. по 1978 г. размер земельного участка, находящегося в личном пользовании хозяйства, составлял 0,30 га, в период с 1983 г. по 1986 г. составлял 0,15 га, с 01.06.1986 по 01.06.1988 - 0,56 га, в период с 01.06.1988 по 01.01.1992 - 0,75 га, с 01.01.1992 по 01.06.2006 - 0,65 га (имеются исправления с 2004 по 2006 годы на 0,35 га), при этом основания возникновения прав на землю и основания изменения площади земельного участка не указаны.

В связи с изложенным сама по себе выданная Л.Т.М. выписка из похозяйственной книги о фактическом пользовании земельным участком площадью 5500 кв. м была оценена в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, в связи с чем суд пришел к выводу о недоказанности истицей правомерности пользования земельным участком площадью 5500 кв. м (дело N 2-184/08).

Следует также принимать во внимание, что в случае доказанности правомерности владения земельным участком, на котором расположен приобретенный гражданином до 1 июля 1990 года жилой дом, такой гражданин приобретает бесплатно право собственности на весь земельный участок, который находился в его фактическом пользовании при домовладении, в том числе сверх установленных предельных размеров.

Если законных оснований к удовлетворению требований о признании права собственности на земельный участок фактически используемой площадью не усматривается, суды не вправе признавать право собственности на часть земельного участка при том, что подобные действия, по сути, влекут за собой выход за пределы исковых требований, что по делам данной категории недопустимо (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

П.П.И. и П.Е.М. обратились в суд с иском, ссылаясь на то, что земельный участок площадью 1269 кв. м, на котором расположен приобретенный ими в порядке наследования в 1989 году жилой дом в г. Советске, находится в их фактическом пользовании с 1965 года. В целях оформления права собственности на указанный земельный участок они обратились в земельный комитет, где в выдаче полного плана участка было отказано. Просили признать право собственности на земельный участок площадью 1269 кв. м и обязать администрацию Советского городского округа обеспечить изготовление кадастрового плана, заключить договор на передачу в собственность занимаемого земельного участка.

Решением Советского городского суда от 8 августа 2008 года иск удовлетворен частично: признано право общей собственности П.П.И. и П.Е.М. на земельный участок площадью 700 кв. м, используемый для эксплуатации жилого дома; администрация Советского городского округа обязана в порядке и сроки, предусмотренные пунктами 6, 7, 8 ст. 36 ЗК РФ обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка площадью 700 кв. м и подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка; в остальной части иска отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 1 октября 2008 года решение в части признания за П.П.И. и П.Е.М. права общей собственности на земельный участок площадью 700 кв. м и понуждения администрации Советского городского округа обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка площадью 700 кв. м и подготовить проект договора купли-продажи земельного участка отменено, в остальной части решение оставлено без изменения.

При этом судебная коллегия исходила из того, что решением исполкома Советского городского Совета депутатов от 14 июня 1965 года П.И.А. для индивидуального жилищного строительства был отведен земельный участок площадью 700 кв. м, который по договору от 27 сентября 1965 года был предоставлен П.И.А. на праве постоянного (бессрочного) пользования в определенных этим договором границах. После возведения в 1968 году жилого дома его собственником являлся П.И.А., а после его смерти в 1989 году - истцы П.П.И. и П.Е.М. в порядке наследования.

В силу ст. 37 ЗК РСФСР, п. 1 ст. 35 ЗК РФ у П.П.И. и П.Е.М. возникло право собственности на земельный участок площадью 600 кв. м, которое они вправе зарегистрировать в упрощенном порядке, при этом принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка такой площадью не требуется.

С учетом этого довод кассационной жалобы городской администрации о наличии у органа местного самоуправления права выбора вида землепользования признан не соответствующим закону.

Ссылки П.П.И. и П.Е.М. на возникновение у них права собственности на фактически используемый земельный участок площадью 1269 кв. м признаны необоснованными ввиду недоказанности факта правомерности пользования земельным участком такой площадью.

При том, что предметом спора являлся фактически используемый земельный участок площадью 1269 кв. м, а право собственности на земельный участок площадью 700 кв. м подлежит регистрации в упрощенном порядке без принятия органом местного самоуправления соответствующего решения с осуществлением за счет заявителей землеустроительных работ и постановки участка на кадастровый учет, достаточных правовых оснований к признанию права собственности на земельный участок площадью 700 кв. м и возложении обязанности на городскую администрацию обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка площадью 700 кв. м и подготовить проект договора купли-продажи не имеется.

Следует отметить, что по существу суд первой инстанции неверно определил основание возникновения права собственности на земельный участок площадью 700 кв. м: вместо подлежащих применению норм, содержащихся в п. 1 ст. 35 ЗК РФ и абзаце 3 пункта 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд ошибочно руководствовался положениями ст. 36 ЗК РФ, которые подлежат применению в случае возникновения права собственности по основанию, предусмотренному пунктом 4 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Самостоятельным основанием возникновения права собственности является приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В практике возникли споры о признании права собственности на земельный участок, фактически используемый в течение длительного (свыше 15 лет), в силу приобретательной давности.

Представляется, что при рассмотрении таких дел следует исходить из следующего.

Одним из условий применения приобретательной давности является владение имуществом как своим собственным. При этом имущество, оказавшееся во владении гражданина или юридического лица, должно быть объективно чужим для них. Однако поведение владельца должно быть характерным для собственника, считающего себя правомочным определять юридическую судьбу имущества, распоряжаться им по своему усмотрению.

Впервые право собственности на землю было предусмотрено Законом РСФСР "О земельной реформе" от 23 ноября 1990 года N 374-1 "О земельной реформе", который вступил в силу с момента его принятия. Следовательно, именно с 23 ноября 1990 года возникает возможность владения земельным участком "как своим собственным".

Вместе с тем по смыслу ст. 234 ГК РФ во взаимосвязи в п. 3 ст. 218 ГК РФ в силу приобретательной давности лицо может приобрести право собственности лишь на имущество, не имеющее собственника, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

При наличии государственной собственности на землю невозможно владение земельным участком "как своим собственным".

Кроме того, самовольное, по собственному на то усмотрению лица, пользование земельным участком нельзя признать добросовестным в то время как признак "добросовестность" является обязательным условием применения приобретательной давности.

Таким образом, сам по себе факт длительного пользования земельным участком не может повлечь за собой применение приобретательной давности, что не во всех случаях учитывается судами.

Решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 17 мая 2007 года за С.Н.К. признано в силу приобретательной давности право собственности на 45/100 доли дома и на 45/100 доли в праве на земельный участок площадью 1400 кв. м, кадастровый номер 39:--:-- -- --:----.

Постанавливая решение, суд не принял во внимание, что приобретательная давность не распространяется на правоотношения, возникшие в связи с пользованием земельным участком, в связи с чем оснований к удовлетворению требований о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности не имелось.

Суд также не учел, что под существующий жилой дом сформирован земельный участок площадью 1400 кв. м и по договору от 1 марта 2002 года К.Н.К. передано в собственность 55/100 доли в праве на указанный участок, право собственности К.Н.К. зарегистрировано в апреле 2002 года, а С.Н.К., являясь собственником доли дома, был вправе поставить вопрос перед органом местного самоуправления о передаче ему в собственность земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ. Данных о том, что С.Н.К. обращался в уполномоченный орган и ему было отказано в предоставлении участка, в деле не имеется.

Таким образом, удовлетворив заявленные требования в отношении земельного участка, суд по существу исполнил функции органа местного самоуправления, что недопустимо.

Более того, следует обратить внимание на то, что орган местного самоуправления вообще не был привлечен к участию в деле, несмотря на наличие у него исключительного права распоряжения 45/100 доли в праве собственности на указанный земельный участок (дело N 2-185/07).

 

3. Переход прав на земельный участок при переходе права

собственности на здание, строение, сооружение

 

В развитие принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ, пунктом 1 ст. 552 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Однако императивность норм об определении размера земельного участка по нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами застройки, градостроительной, проектной документацией относится только к лицам (продавцам зданий, строений, сооружений), использующим земельный участок не на праве собственности.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 ст. 273 ГК РФ и абзац 1 пункта 2 ст. 552 в редакции Федерального закона от 26.06.2006 N 118-ФЗ).

Таким образом, к собственнику земельного участка положения пункта 3 ст. 33 ЗК РФ применяются диспозитивно. Он вправе продать весь земельный участок с отчуждаемым зданием, а может продать и часть земельного участка, размер которой будет определяться по правилам п. 3 ст. 33 ЗК РФ. В таком случае произойдет, по существу, раздел земельного участка и, соответственно, принадлежащий продавцу здания земельный участок должен быть делимым. Другая часть земельного участка, не занятая зданием, должна быть сформирована в самостоятельный земельный участок. Если земельный участок неделимый, то с отчуждением здания происходит переход права собственности на весь земельный участок.

В ситуации, когда продавец здания не является собственником земельного участка, делимость земельного участка не имеет существенного правового значения (п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, предполагает оформление определенного права на землю. Содержание и объем права, переходящего к приобретателю недвижимости, должны соответствовать содержанию и объему прав, принадлежавших лицу, отчуждающему недвижимость.

Иными словами, если лицу, передающему в собственность здание, строение, сооружение, земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, то приобретателю недвижимости не может перейти иное право, поскольку иным правом прежний собственник недвижимости не обладал.

При этом следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ (п. 2), оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (п. 3).

Таким образом, при наличии установленного пунктом 2 ст. 20 ЗК РФ и пунктом 1 ст. 21 ЗК РФ запрета на предоставление с 30 октября 2001 года земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения такие права сохраняются за землепользователями и землевладельцами и могут перейти лицу при переходе права собственности на недвижимое имущество, находящееся на таких земельных участках.

Последующая реализация права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения непосредственно связана с реализацией ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения может быть связано с заключением соответствующего договора - договора купли-продажи, договора передачи земельного участка в собственность бесплатно, договора аренды земельного участка.

Однако на граждан обязанность по заключению таких договоров законом не возложена (ст. 421 ГК РФ).

Принимая во внимание, что Федеральным законом N 93-ФЗ от 30 июня 2006 года "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", по существу, предусмотрена трансформация существующего ограниченного вещного права (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) в право собственности путем признания такового государством (в частности, в лице регистрирующего органа), представляется, что в случае возникновения споров о праве на землю, как правило, нет необходимости в признании за гражданином соответствующего вещного права для последующего оформления права собственности, а возможно возложение на уполномоченные органы обязанности по предоставлению таких участков в собственность.

Следует отметить, что не во всех случаях суды проверяют действительное наличие спора о праве на землю и невозможность государственной регистрации прав на земельный участок при переходе права собственности на расположенный на таком участке объект недвижимости.

А.Д.А. и А.Ю.А. обратились в суд с иском к Д.В.С. о признании права долевой собственности (по 1/2 доли) на земельный участок площадью 700 кв. м, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи от 26 ноября 2003 года они приобрели у Д.В.С. в долевую собственность (по 1/2 доли) жилой дом, расположенный на указанном земельном участке, который был предоставлен Д.В.С. на праве пожизненного наследуемого владения до введения в действие Земельного кодекса РФ. Договор купли-продажи жилого дома и переход права на жилой дом зарегистрированы в установленном порядке в декабре 2003 года, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ к ним перешло право на землю, однако до настоящего времени Д.В.С. не отказался в установленном порядке от права пожизненного наследуемого владения на земельный участок.

Решением Светловского городского суда Калининградской области от 9 ноября 2007 года иск удовлетворен.

Удовлетворяя иск, суд не учел, что на основании абзаца 3 пункта 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" А.Д.А. и А.Ю.А. как собственники жилого дома, расположенного на земельном участке, предоставленном продавцу дома до введения в действие Земельного кодекса РФ на праве пожизненного наследуемого владения, вправе зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при этом принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется, с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

Право на земельный участок кем-либо не оспаривается, данные об обращении А.Д.А. и А.Ю.А. в регистрирующий орган в деле отсутствуют.

С учетом изложенного спора о праве на земельный участок фактически не имеется, в связи с чем достаточных правовых оснований к удовлетворению иска не имелось.

На практике возникает ряд споров при переходе права собственности на здания, находящиеся на земельных участках, принадлежавших продавцам недвижимости на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, поскольку довольно распространены ситуации, когда прежний арендатор, землепользователь или землевладелец не отказывается в установленном законом порядке от ранее возникшего права, в частности, не заключает соглашение об изменении договора аренды и не представляет соответствующее заявление о регистрации изменений к договору аренды в регистрирующий орган, не подает заявление об отказе от земельного участка.

В связи с этим новые собственники зданий заявляют различные требования: о прекращении права прежнего пользователя земельным участком (продавца здания), о расторжении договора аренды, о признании состоявшимся перехода права на земельный участок.

Как показало изучение дел, судами в основном постанавливаются решения об удовлетворении таких требований, что не всегда соответствует закону.

В частности, переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены стороны в обязательстве по договору аренды.

Вместе с тем очевидно, что иски о расторжении договоров аренды земельного участка, заключенных с прежним собственником здания, не подлежат удовлетворению, поскольку при переходе права собственности на объекты недвижимости пункт 1 ст. 35 ЗК РФ устанавливает другие последствия в отношении аренды участка, отличные от расторжения договора в судебном порядке.

Представляется, что при отсутствии надлежащим образом оформленного соглашения о замене стороны в договоре аренды возможно принудительное прекращение права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному пп. 7 п. 2 ст. 46 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ), поскольку право продавца здания на пользование земельным участком по договору аренды прекращено в силу прямого указания закона.

В той ситуации, когда не имеется надлежащим образом оформленного отказа от права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, следует исходить из того, что новый собственник здания, строения, сооружения, как указано выше, вправе зарегистрировать возникшее у него право на земельный участок на основании абзаца 3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", при этом само по себе отсутствие правоудостоверяющего документа на землю не является препятствием к такой регистрации при том, что правообразующее значение имеют другие документы - решение о первоначальном отводе земельного участка, например, под строительство жилого дома, и договор об отчуждении строения.

Изучение дел показало, что в отдельных случаях суды нечетко разграничивают основание возникновения права на землю и путают переход ранее возникшего права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение (ст. 35 ЗК РФ) с исключительным правом на приватизацию ранее не предоставлявшихся земельных участков в собственность или приобретение права их аренды собственниками зданий, строений, сооружений (ст. 36 ЗК РФ).

В.Н.Г. обратилась в суд с исковыми требованиями к администрации МО "Гвардейский городской округ", в частности, о признании права собственности в порядке наследования на земельный участок, ссылаясь на то, что в договоре приватизации жилого дома не определено право на земельный участок, в связи с чем на основании ст. 552 ГК РФ к ней перешло право собственности на землю.

Решением Гвардейского районного суда от 7 февраля 2007 за В.Н.Г. признано право собственности в порядке наследования на земельный участок.

Вместе с тем суд не учел, что в деле отсутствуют сведения о предоставлении наследодателю на каком-либо праве земельного участка, в связи с чем положения ст. 552 ГК РФ не применимы к спорным правоотношениям.

Суд не принял во внимание, что В.Н.Г. имела право поставить вопрос о предоставлении ей земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Сведений о том, что она обращалась с соответствующим заявлением в районную администрацию и ей было отказано в предоставлении земли, в деле не имеется, не указывала на эти обстоятельства и сама истица, в связи с чем достаточных правовых оснований к удовлетворению требований о признании права собственности на земельный участок по указанному в исковом заявлении основанию не имелось (дело N 2-54/07).

Из содержания п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 и ст. 552 ГК РФ не вытекает, что в связи с переходом права собственности на здание, строение, сооружение к покупателю переходит именно право собственности на земельный участок: к новому собственнику переходит то право на землю, которое было у продавца объекта недвижимости, расположенной на таком земельном участке.

Достаточно необычное толкование положений пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и названных выше норм закона изложено в решениях мирового судьи Гвардейского судебного участка, который полагает, что с передачей права собственности на здание к покупателю переходит право собственности и на земельный участок, несмотря на принадлежность такого участка продавцу на ином праве.

Например, решением мирового судьи Гвардейского судебного участка от 8 мая 2007 года за В.В.М. признано право собственности, помимо иных объектов, на земельный участок площадью 1300 кв. м, на основании пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ (дело N 2-184/07).

Такое решение представляется не соответствующим закону, поскольку из содержания пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ вытекает единство судьбы строения и земельного участка, но не одинаковый вид права на объект недвижимости и земельный участок.

Из материалов дела следует, что земельный участок в собственность истице никем не предоставлялся, доказательств принадлежности земельного участка прежнему собственнику жилого дома - ТОО "К." - на каком-либо праве в деле не имеется, лицо, правомочное распоряжаться спорным земельным участком, не устанавливалось, орган местного самоуправления к участию в деле не привлекался.

Более того, суд не учел, что в случае принадлежности указанного земельного участка ТОО "К." не на праве собственности, а на праве постоянного (бессрочного) пользования, истица могла приобрести право собственности на спорный участок только за плату, поскольку в силу п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, которым земля принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, при переоформлении этого права могли приобрести право собственности только на возмездной основе.

Если истцом оспорено право на земельный участок другого лица, суд, прекращая ранее возникшее право, одновременно обязан указать об аннулировании произведенной государственной регистрации договора аренды земельного участка или права на земельный участок (при ее наличии) как последствии принимаемого решения.

 

4. Передача в собственность и оборот земельных участков

для садоводства и огородничества

 

Статьей 28 вступившего в силу с 23 апреля 1998 года Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предусмотрено безусловное право на предоставление в собственность без проведения торгов (за плату либо бесплатно) земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находившихся в государственной или муниципальной собственности, а земель общего пользования - в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения - бесплатно.

Следует отметить, что в 2006 году судами был рассмотрен ряд дел по искам граждан о признании права собственности на земельные участки для садоводства, обоснованным ссылками на пункт 1 статьи 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ (в первоначальной редакции), которым не исключалась возможность приватизации земельных участков для садоводства даже в том случае, если земельные участки были предоставлены садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям на праве срочного пользования.

Вместе с тем настоящий Федеральный закон в указанной части не соответствовал Земельному кодексу Российской Федерации, в связи с чем не подлежал применению (абзац 2 п. 1 ст. 2 ЗК РФ).

Федеральным законом от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ статья 28 названного Федерального закона N 66-ФЗ от 15 апреля 1998 года изложена в новой редакции, при этом акцент сделан на индивидуальное оформление права собственности на закрепленный земельный участок, а право получения в собственность фактически используемого земельного участка, предоставленного на праве срочного пользования или аренды, не предусмотрено.

Пунктом 3 статьи 28 Федерального закона N 66-ФЗ от 15 апреля 1998 года (в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ) предусмотрено, что граждане, обладающие садовыми, огородными или дачными земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в упрощенном порядке - в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Правоустанавливающим документом для оформления права собственности гражданина на такой земельный участок является имеющийся у этого гражданина документ о предоставлении ему земли на соответствующем вещном праве, которое прекращается с момента государственной регистрации права собственности (п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Если земельные участки предоставлены некоммерческому объединению на праве аренды или временного пользования, то предоставление их в собственность граждан осуществляется без проведения торгов по решению уполномоченных органов за плату или бесплатно в случаях, предусмотренным законом субъекта РФ.

В случае, если земельный участок предоставлен гражданину в соответствии с устанавливающим распределение земельных участков в границах землеотвода некоммерческого объединения документом, члены некоммерческого объединения вправе приобрести бесплатно в собственность используемый земельный участок. Предоставление земельного участка в собственность гражданина в этом случае осуществляется уполномоченным органом на основании заявления гражданина с приложенными к нему описанием местоположения границ такого земельного участка, подготовленного этим гражданином; заключением правления некоммерческого объединения, подтверждающего выделение земельного участка в пользование заявителю, а также соответствие сведений о размере и границах участка указанным в заявлении.

Следует отметить, что законом не установлены требования к оформлению описания местоположения земельного участка и заключения правления о фактическом использовании земельного участка, однако представляется, что в любом случае описание границ испрашиваемого земельного участка должно позволять однозначно определить на местности его границы.

Предоставления кадастрового плана (кадастрового паспорта) земельного участка для принятия уполномоченным органом решения о предоставлении участка в собственность не требуется. Вместе с тем кадастровый план (кадастровый паспорт) в обязательном порядке требуется на этапе регистрации права собственности на земельный участок.

Если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, уполномоченный орган вправе дополнительно запросить удостоверенную правлением общества копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения, а также выписку из ЕГРЮЛ о самом объединении.

В течение двух недель с даты поступления указанных документов уполномоченный орган обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении, который может быть обоснован только установленным федеральным законодательством запретом на предоставление земельного участка в частную собственность.

Таким образом, в настоящее время гражданин вправе оформить в общем порядке право собственности на используемый земельный участок, входящий в состав земель некоммерческого объединения, в индивидуальном порядке независимо от того, согласны ли на это другие члены объединения, и независимо от оформления объединением права собственности на земли общего пользования, при этом правоустанавливающее значение имеет постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и членство гражданина в некоммерческом объединении. Исключением из этого правила является регистрация в упрощенном порядке права собственности на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ, на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Судами рассматривается значительное количество дел о признании права собственности на земельные участки для садоводства, при этом в каждом случае следует проверять, действительно ли возник спор о праве и решение вопроса о регистрации права собственности во внесудебном порядке невозможно.

Решением Светлогорского городского суда от 30 ноября 2007 года удовлетворен иск Е.В.Г. к администрации МО "Светлогорский городской округ" о признании права собственности на земельный участок для садоводства в с/т "Д.", переданный Постановлением главы администрации муниципального образования от 19 сентября 1996 года в собственность бесплатно истцу, не получившему своевременно свидетельство о праве собственности на землю.

Удовлетворяя иск, суд не учел, что Е.В.Г. вправе зарегистрировать возникшее у него до введения в действие Земельного кодекса РФ право собственности на указанный земельный участок для садоводства в порядке, установленном статьей 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", фактически спор о праве в отношении этого участка отсутствует, ответчиком права истца не нарушены, в связи с чем достаточных правовых оснований к удовлетворению не имелось (дело N 2-726/07).

В тех ситуациях, когда используемый членом некоммерческого объединения земельный участок не сформирован, не имеется достаточных оснований к удовлетворению иска о признании права собственности на земельный участок при том, что члены объединения вправе приобрести в собственность бесплатно земельный участок, находящийся в границах объединения, в порядке, предусмотренном ст. 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Решением Светлогорского городского суда от 28 сентября 2007 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21 ноября 2007 года, отказано в удовлетворении исковых требований А.А.С. к администрации МО "Я." о признании права собственности на земельный участок площадью 700 кв. м, расположенный в секторе N 6 садоводческого некоммерческого товарищества "С.", поскольку спорный земельный участок не сформирован и А.А.С. как член СНТ "С." вправе приобрести земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (дело N 2-702/07).

В ситуации, когда земельный участок не входит в территорию некоммерческого объединения либо если у гражданина не имеется документов о предоставлении ему до 30 октября 2001 года земельного участка для садоводства и огородничества на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или праве, вид которого определить невозможно, такой земельный участок не может быть предоставлен в собственность бесплатно. Заинтересованное лицо вправе поставить вопрос о передаче земельного участка в собственность за плату либо в аренду в общем порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ.

Решением Балтийского районного суда г. Калининграда от 15 мая 2008 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 2 июля 2008 года, в иске Н.Е.П. к мэрии города Калининграда о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность бесплатно земельного участка для садоводства и понуждении к формированию участка и его передаче в собственность бесплатно отказано по тем основаниям, что спорный земельный участок не входит в границы некоммерческого объединения, не предоставлялся на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, расположен на территории, предназначенной в соответствии с генеральным планом города Калининграда 2006 года для среднеэтажной застройки, в связи с чем право на получение в собственность бесплатно спорного земельного участка не возникло, а само по себе членство в некоммерческом объединении такого права не порождает при том, у садоводческого товарищества "Б." отсутствует какое-либо право на участки, не вошедшие в границы его землеотвода (дело N 2-206/08).

Значительное количество споров возникает в связи с оборотом садовых, огородных и дачных земельных участков (в основном в связи с фактической продажей земли), который согласно ст. 31 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

Договор купли-продажи таких участков заключается в соответствии с положениями ст. 549-557 ГК РФ, определяющими общие правила продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно идентифицировать участок, подлежащий передаче покупателю, в том числе сведения, определяющие расположение участка на местности.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ); в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Приведенные положения закона в ряде случаев не принимаются во внимание судами и мировыми судьями, которые постанавливают решения о признании права собственности на земельный участок при том, что отсутствует подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка; переход права собственности на земельный участок не зарегистрирован и требования о государственной регистрации такого перехода не заявлены, более того, нередко выносятся решения о признании права собственности на земельные участки без прекращения ранее возникшего права.

Решением мирового судьи 2-го Советского судебного участка от 13 сентября 2007 года иск Р.А.И. о признании права собственности на земельный участок для садоводства в с/т "С.", приобретенный истицей у Ч.В.Я., удовлетворен по тем основаниям, что истица является членом садового товарищества, указанный участок находится в ее пользовании, возможность к регистрации права собственности у истицы отсутствует, а отказ в предоставлении земельных участков не допускается, если участки не ограничены в обороте.

Удовлетворяя иск, мировой судья не учел, что в деле имеются сведения о предоставлении спорного земельного участка в постоянное бессрочное пользование Ч.В.Я., право которого до настоящего времени не прекращено в установленном порядке и который в силу п. 4 ст. 20 ЗК РФ не имел права на распоряжение участком до регистрации права собственности на него (дело N 1390/07).

 

5. Предоставление земельных участков собственникам помещений

в многоквартирном доме

 

На основании п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, помимо иного имущества, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации порядок определения размеров и установления границ земельных участков регламентировался Федеральным законом от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" и Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 года N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" с учетом нормативного размера земельного участка.

С 1 марта 2005 года на основании п. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности с учетом того, что на данном участке помимо самого дома могут находиться иные объекты, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, в том числе элементы озеленения и благоустройства.

На основании п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ границы и размеры земельного участка в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования, красных линий, смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

При этом фактическое использование земельного участка не может рассматриваться как неограниченное, осуществляемое по собственному усмотрению граждан и порождающее обязанность органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка для обслуживания многоквартирного жилого дома в самовольно используемых границах. Приведенными выше нормами земельного и градостроительного законодательства закреплены критерии определения размеров такого земельного участка - не только фактическое использование, но и действовавшие в период застройки градостроительные нормы и правила, а также возможность обслуживания многоквартирного жилого дома.

Из приведенных положений закона следует, что если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров и увеличение размеров земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав дома как имущественного комплекса объекты недвижимого имущества, за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы участка устанавливаются по фактически существующим. Сверхнормативная территория может быть передана в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной или землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта и для обслуживания многоквартирного дома необходим земельный участок площадью, превышающей нормативную.

Отменяя решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 14 февраля 2008 года в части отказа в удовлетворении иска В-вых и других о признании общей долевой собственности на земельный участок площадью 1674 кв. м под многоквартирным жилым домом и признавая за истцами право общей долевой собственности на земельный участок указанной площадью (без взимания платы за сверхнормативную территорию), судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в определении от 30 апреля 2008 года указала, что многоквартирный дом, сособственниками которого являются истцы, расположен в районе существующей застройки, не подключен к централизованным сетям канализации, в фактических границах земельного участка находятся две выгребные ямы, самостоятельное использование сверхнормативной территории невозможно с учетом размещения на земельном участке двух выгребных ям и наличия на участке мелиоративной канавы, закрытой в трубу, в отношении которой устанавливается охранная зона, в связи с чем для обслуживания дома необходим земельный участок площадью, превышающей нормативную, который и был сформирован органом местного самоуправления, что не противоречит п. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Согласно ст. 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе в праве на земельный участок) пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до введения в действие настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, прошедший государственный кадастровый учет, который сформирован до 1 марта 2005 года, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 16 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 года, лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти по управлению земельными ресурсами с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом (п. 3 ст. 16 названного Федерального закона).

На основании п. 4 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Статья 16 Федерального закона N 189-ФЗ содержит лишь условия перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в общую долевую собственность, но не определяет порядок такого перехода.

На основании ст. 28, 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Таким образом, изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, для такого перехода необходимо соблюдение общего (заявительного) порядка оформления земельно-правовых отношений и принятие соответствующего ненормативного акта уполномоченного органа.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 2 марта 2007 года, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда от 5 сентября 2007 года, по делу по иску С.И.С. и других бездействие органа местного самоуправления признано незаконным и на мэрию города Калининграда возложена обязанность по формированию земельного участка под многоквартирным домом и по передаче участка в общую долевую собственность бесплатно.

Проверяя изложенные в кассационной жалобе мэрии города доводы об отсутствии у органа местного самоуправления обязанности по постановке земельного участка на государственный кадастровый учет и по принятию Постановления о передаче участка в общую долевую собственность, судебная коллегия указала, что в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") мэрия обязана обеспечить формирование участка в полном объеме; орган местного самоуправления также обязан принять решение о передаче сформированного земельного участка в общую долевую собственность, что вытекает из положений пп. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ (дело N 2-54/07).

Следует отметить, что в последующем эти вопросы были разрешены законодательно - пунктом 3 ст. 23 Закона Калининградской области от 21 декабря 2006 года N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области", в соответствии с которым орган местного самоуправления без взимания платы с заявителя осуществляет все предусмотренные законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета земельного участка, в том числе:

- подготовку проекта границ земельного участка, а в случае необходимости - проекта планировки и межевания;

- действия, необходимые для получения кадастровой карты (плана) земельного участка.

Уполномоченный орган исполнительной власти по управлению земельными ресурсами в двухнедельный срок с момента предоставления кадастровой карты (плана) принимает решение о предоставлении земельного участка собственникам помещений в многоквартирном доме в общую долевую собственность бесплатно и в течение пяти дней выдает заявителю указанное решение. Уполномоченный орган исполнительной власти по управлению земельными ресурсами в десятидневный срок обязан передать сведения по данному земельному участку в налоговый орган для исчисления земельного налога (п. 4 ст. 23 Закона Калининградской области от 21 декабря 2006 года N 105).

Судами рассмотрен ряд дел по искам граждан - собственников помещений в многоквартирном доме о понуждении к формированию земельного участка под существующим многоквартирным жилым домом, при рассмотрении которых суды правильно исходили из того, что у органа местного самоуправления отсутствует обязанность по формированию земельного участка под существующий многоквартирный дом в сроки, предусмотренные пп. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ, поскольку по смыслу пункта 8 ст. 36 ЗК РФ решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в двухнедельный срок с момента формирования земельного участка.

Решением Октябрьского районного суда г. Калининграда от 16 августа 2007 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 ноября 2007 года, отказано в удовлетворении требований Т-вых о понуждении органа местного самоуправления к формированию земельного участка под существующий многоквартирный дом, при этом судебные инстанции указали на необоснованность ссылок Т-вых на наличие у органа местного самоуправления обязанности по формированию земельного участка под существующий многоквартирный дом в сроки, предусмотренные ч.ч. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ (1 месяц 2 недели), поскольку, как прямо указано в ч. 7 ст. 36 ЗК РФ (в редакции 2001 года), в месячный срок со дня поступления заявления заинтересованного лица орган местного самоуправления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ в том случае, если имеется дежурная кадастровая карта (план), содержащая сведения о местоположении земельного участка, и градостроительная документация.

Как видно из материалов дела, жилой дом, сособственниками которого являются истцы, расположен в квартале, где землеустроительные работы ранее проведены не были, в связи с чем необходимая документация для изготовления в месячный срок плана границ и утверждения проекта границ разработана не была.

Поскольку органом местного самоуправления по заявлению сособственников помещений в многоквартирном доме от 26 ноября 2006 года выполнен проект территориального землеустройства по ул. Р. за счет средств городского бюджета, при проектировании определены границы земельного участка многоквартирного дома, установлены охранные зоны инженерных коммуникаций, территория совместного использования, то факт уклонения мэрии города от исполнения обязанности по формированию земельного участка не нашел своего подтверждения, в связи с чем достаточных оснований к удовлетворению иска не имеется (дело N 2-668/07).

В этой связи необходимо отметить, что пунктом 7 Постановления Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 года "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..." установлено, что установление границ обособленных земельных участков, а также постановка их на государственный кадастровый учет возлагается на органы местного самоуправления без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном жилом доме до 1 июля 2008 года. В эту норму до настоящего времени какие-либо изменения не внесены, что само по себе не освобождает уполномоченные органы от обязанности по бесплатному формированию земельных участков под многоквартирными жилыми домами и после 1 июля 2008 года.

Судами также рассматриваются дела по требованиям собственников помещений в многоквартирном доме об оспаривании постановлений органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков юридическим лицам для жилищного строительства при том, что такие требования, как правило, обоснованы нарушением права граждан на получение в собственность земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного жилого дома.

При рассмотрении таких споров обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются доказанность нарушения прав истцов оспариваемыми решениями и действиями органа местного самоуправления и соответствие закону оспариваемых постановлений и действий.

Отменяя решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 2 июля 2008 года об отказе в удовлетворении требований К.С.Н. и других о признании недействительным постановления районной администрации о предоставлении ООО МПФ "Е." в собственность за плату земельного участка площадью 0,5 га для строительства 10-квартирного жилого дома и применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка и принимая новое решение об удовлетворении иска, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в определении от 10 сентября 2008 года указала, что ООО МПФ "Е." предоставлен в нарушение ст. 36 ЖК РФ в собственность за плату земельный участок, на котором расположен 10-квартирный жилой дом, собственниками помещений которого являются истцы, при этом размер и границы участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, должны быть определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. Сведения о том, что для обслуживания существующего 10-квартирного жилого дома необходим земельный участок площадью 0,5 га, сторонами не представлены. Вместе с тем, принимая во внимание, что ООО МПФ "Е." передан в собственность единый земельный участок, а участок для обслуживания жилого дома не сформирован до настоящего времени, коллегия пришла к выводу о том, что оспариваемые постановление органа местного самоуправления и договор купли-продажи земельного участка не соответствуют закону в полном объеме (ст. 13, 168 ГК РФ). Выводы суда о том, что принятие оспариваемого постановления органа местного самоуправления и заключение договора купли-продажи земельного участка были направлены на реализацию ООО МПФ "Е." обязанности, установленной пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ, признаны судом кассационной инстанции необоснованными, поскольку по смыслу пунктом 2 ст. 3 названного Федерального закона предусмотрено специальное условие приобретения земли в частную собственность либо аренду: наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, которым ООО МПФ "Е." не обладало.

 

6. Предоставление земельных участков для жилищного

строительства, в том числе в собственность бесплатно

 

Отдельными федеральными законами в период времени до 1 января 2005 года были предусмотрены основания безвозмездного приобретения в собственность земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для определенных категорий граждан, в частности, Федеральным законом "О ветеранах" от 12.01.1995 N 5-ФЗ (п. 7 ст. 14, п. 9 ст. 15, п. 7 ст. 16, п. 5 ст. 18, п. 4 ст. 19, п. 3 ст. 20, п. 5 ст. 21), Федеральным законом "О статусе военнослужащих" от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ст. 17), Положением о службе в органах внутренних дел РФ, утв. Постановлением Верховного Совета РФ от 23.12.1992 N 4202-1 (ст. 54, 64), Федеральным законом "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" от 09.01.1997 N 5-ФЗ (ст. 3), Законом РФ "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" от 15.01.1993 N 4301-1 (ст. 5), Федеральным законом "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" от 21.12.1996 N 159-ФЗ (ст. 8).

Федеральным законом N 122-ФЗ от 22.08.2004 нормы вышеуказанных нормативных актов о бесплатном предоставлении земельных участков признаны утратившими силу, при этом изменения не затронули только социальные гарантии Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы, Героев Социалистического Труда и полных кавалеров ордена Трудовой Славы.

Особый порядок предоставления земельных участков в настоящее время предусмотрен статьей 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" от 24.11.1995 N 181-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29.12.2004 N 199-ФЗ); пунктом 8 ст. 14 Закона РФ "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" от 15.05.1991 N 1244-1 (в редакции Федерального закона N 133-ФЗ от 22.08.2004); пунктом 12 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" от 27.05.1998 N 76-ФЗ (в редакции Федеральных законов от 11.11.2003 N 141-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ).

Исходя из системного толкования названных норм и положений Земельного кодекса РФ о продаже земельных участков для жилищного строительства или продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства на аукционах (ст. 30.1, 38.1 ЗК РФ) можно сделать вывод о том, что при предоставлении инвалиду, военнослужащему, участнику ЧАЭС земельного участка для индивидуального жилищного строительства торги не проводятся.

Вместе с тем из содержания ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", п. 12 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", п. 8 ст. 14 Федерального закона "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" не вытекает обязанность органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ по предоставлению земельных участков указанной категории граждан в собственность бесплатно при том, что по смыслу ч. 2 ст. 28 ЗК РФ о наличии такой обязанности должно быть прямое указание закона.

Кроме того, в отношении военнослужащих с 1 января 2005 года органы местного самоуправления не обязаны, а вправе выделять земельные участки для индивидуального жилищного строительства.

С.М.В. обратилась в суд с иском к администрации городского округа "Город Калининград" о признании неправомерным отказа в предоставлении земельного участка и понуждении к предоставлению в собственность земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, ссылаясь на то, что она имеет ребенка-инвалида и в силу ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" имеет право на первоочередное получение земельного участка в собственность бесплатно для указанных целей, однако органом местного самоуправления в марте 2008 года ей было неправомерно отказано в предоставлении земельного участка.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 5 июня 2008 года в иске было отказано по тем основаниям, что указанным Федеральным законом не предусмотрено бесплатного предоставления земельных участков в собственность инвалидам и приобретение земельных участков в собственность, в том числе инвалидами, возможно только на торгах.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 30 июля 2008 года решение Центрального районного суда г. Калининграда от 5 июня 2008 года отменено в части отказа в удовлетворении требований С.М.В. о признании неправомерным отказа в предоставлении земельного участка и в этой части постановлено новое решение, которым признан незаконным отказ администрации городского округа "Город Калининград" в предоставлении земельного участка С.М.В.; в остальной части решение оставлено без изменения.

Вынося новое решение по требованию С.М.В. о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, суд кассационной инстанции исходил из того, что по смыслу ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, вправе получать земельные участки бесплатно и не в общем порядке путем участия в торгах, а без соблюдения данной процедуры. В то же время, поскольку земельный участок, предоставления которого требует С.М.В., не сформирован (ст. 6 ЗК РФ), оснований к возложению на орган местного самоуправления обязанности по предоставлению земельного участка, по мнению коллегии, в настоящее время не имеется.

Постановлением президиума Калининградского областного суда от 27 октября 2008 года кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 30 июля 2008 года в части отмены решения Центрального районного суда г. Калининграда от 5 июня 2008 года об отказе в удовлетворении требований С.М.В. о признании неправомерным отказа в предоставлении ей бесплатно земельного участка под индивидуальное жилищное строительство и вынесения в этой части нового решения о признании действий администрации городского округа "Город Калининград" по отказу в предоставлении земельного участка С.М.В. незаконным отменено, решение Центрального районного суда г. Калининграда от 5 июня 2008 года в этой части оставлено без изменения.

Отменяя в указанной части определение судебной коллегии, суд надзорной инстанции исходил из того, что из содержания ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" не вытекает право инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на безвозмездное получение земельных участков, не содержит льгот на бесплатное предоставление земельных участков названной категории граждан и законодательство Калининградской области (ст. 16 Закона Калининградской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области").

Необходимо также отметить, что в соответствии с ч. 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Из содержания статьи 16 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" следует, что с 30 декабря 2006 года на территории Калининградской области не имеется самостоятельных (помимо установленных федеральным законодательством) оснований для бесплатного предоставления в собственность граждан и юридических лиц земельных участков.

Вместе с тем следует учитывать, что, несмотря на отмену Федеральным законом N 122-ФЗ от 22.08.2004 с 1 января 2005 года большинства установленных федеральным законодательством льгот в части предоставления земельных участков в собственность бесплатно, в период времени с 1 января 2005 года до 29 декабря 2006 года продолжал действовать подпункт 1 пункта 2 статьи 5 Закона Калининградской области от 11.07.2003 N 298 "О правовом регулировании земельных отношений на территории Калининградской области", которым были предусмотрены дополнительные (помимо случаев, установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами) основания для предоставления гражданами в собственность бесплатно земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а именно: для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества:

а) инвалидам 1-й и 2-й групп;

б) участникам Великой Отечественной войны, ветеранам становления Калининградской области;

в) многодетным семьям.

Однако при этом на органы местного самоуправления обязанность по формированию земельных участков для последующего предоставления льготным категориям граждан законом возложена не была, формирование таких земельных участков за счет казны муниципальных образований не предусмотрено законом при том, что на основании ст. 133 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в Российской Федерации гарантируется правом на компенсацию дополнительных расходов, возникших в результате решений, принятых органами государственной власти, а финансирования из федерального и областного бюджета на эти цели предусмотрено не было.

Отсутствие возможности формирования земельных участков для индивидуального жилищного строительства в границах городского или сельского поселения было обусловлено особенностями развития данного поселения с учетом градостроительных, экологических и иных норм, что само по себе не может рассматриваться как нарушение прав и свобод граждан.

Поскольку земельные участки для индивидуального жилищного строительства сформированы не были, а проекты детальной планировки и застройки в муниципальных образованиях в основном отсутствовали (то есть разрешенное использование земли не было определено градостроительным регламентом), возник вопрос о механизме реализации льгот.

На основании ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования места размещения объектов;

2) с предварительным согласованием места размещения объектов.

Согласно п. 11 ст. 30 ЗК РФ предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке или правилами землепользования и застройки (зонирование территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд с/х производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Вместе с тем из содержания п. 11 ст. 30 ЗК РФ не вытекает запрет на предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объектов при наличии соответствующего волеизъявления заявителей, в связи с чем при отсутствии сформированных земельных участков с указанным разрешенным использованием органы местного самоуправления отдельных муниципальных образований с согласия на то заявителей возлагали на них бремя формирования земельных участков.

Нормы законодательства о праве на бесплатное получение в собственность земельных участков, являясь специальными, имеют приоритет по отношению к положениям частей 2 и 3 ст. 30 ЗК РФ.

Таким образом, в период действия законодательства о льготном предоставлении земельных участков (в том числе для индивидуального жилищного строительства) определенным категориям граждан не исключалась возможность предоставления таких участков с предварительным согласованием места размещения объектов в собственность.

После отмены законодателем норм о льготном предоставлении земельных участков имели место случаи отказа в предоставлении земельных участков в собственность бесплатно гражданам, которые относились к льготной категории граждан и полностью либо частично выполнили за свой счет работы по формированию испрашиваемых участков.

Истцами момент возникновения правоотношений в связи с предоставлением земельных участков в собственность бесплатно связан с подачей ими заявлений о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или с выдачей им акта выбора для его последующего согласования либо с получением ими необходимых согласований акта выбора и принятием органа местного самоуправления решения о предварительном согласовании места размещения объекта (в тех муниципальных образованиях, где такие постановления принимались).

В тех случаях, когда акты выбора земельных участков не выдавались и (или) постановления о предварительном согласовании мест размещения объектов органами местного самоуправления не принимались, следует, принимая во внимание наличие у вышеуказанных категорий лиц в определенные законодательством сроки права на бесплатное получение земельных участков в собственность бесплатно и одновременное отсутствие у органов местного самоуправления обязанности по формированию земельных участков для последующего бесплатного предоставления таких участков, исходить из того, что моментом возникновения правоотношений в связи с предоставлением льготным категориям граждан земельных участков, сформированных без предварительного согласования мест размещения объекта, следует считать совокупное наличие следующих условий:

- подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в срок до 1 января 2005 года лицами, относившимися к льготным категориям согласно федеральному законодательству, и в срок до 29 декабря 2006 года - лицами, упомянутыми в пп. 2 п. 2 ст. 5 Закона Калининградской области N 298;

- наличие в распоряжении органов местного самоуправления на момент обращения заинтересованного лица и принятия решения по такому заявлению сформированных земельных участков вышеуказанного целевого назначения, не обремененных правами третьих лиц.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий после 1 января 2005 года и после 29 декабря 2006 года соответственно возможность предоставления земельных участков льготным категориям граждан без предварительного согласования места размещения объекта в собственность бесплатно утрачена вследствие изменения земельного законодательства (ч. 1 ст. 4 ГК РФ).

Отменяя решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 сентября 2007 года о понуждении уполномоченного органа к предоставлению Т.И.В. бесплатно в собственность для индивидуального жилищного строительства земельного участка и принимая новое решение об отказе, судебная коллегия в кассационном определении от 12 октября 2007 года указала, что по смыслу ст. 17 Федерального закона РФ "О статусе военнослужащих" (в редакции до 01.01.2005) право на бесплатное получение в собственность земельного участка для индивидуального жилищного строительства могло быть реализовано только при наличии сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков на момент обращения лица, относящегося к льготной категории граждан, и принятия решения по его заявлению.

Спорный земельный участок на момент первоначального обращения Т.И.В. в мэрию города и отказа в предоставлении участка (декабрь 2004 года) сформирован не был. Более того, спорный земельный участок ранее принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения Ш.А.В. на основании решения Калининградского городского Совета народных депутатов от 2 февраля 1992 года, право Ш.А.В. на спорный земельный участок было прекращено лишь в 2006 году. Таким образом, отказ мэрии города в предоставлении Т.И.В. земельного участка, не сформированного и не поставленного на государственный кадастровый учет, а также не свободного от прав иных лиц, закону не противоречил.

Поскольку с 1 января 2005 года норма о бесплатном получении в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства фактически отменена Федеральным законом РФ от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации...", законные основания к предоставлению спорного земельного участка в собственность бесплатно отсутствуют при том, что у уполномоченных органов отсутствует обязанность по предоставлению в льготном порядке земельных участков лицам, которым ранее было правомерно отказано в реализации такой льготы (дело N 2-3247/07).

В тех случаях, когда заявителю был выдан акт выбора земельного участка и полностью или частично выполнены работы по его согласованию, необходимо иметь в виду, что из законоположений, содержащихся в п. 5 ст. 30, ст. 31 ЗК РФ, следует, что моментом возникновения правоотношений по предоставлению земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта является не само по себе заявление гражданина о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, а оформление акта о выборе земельного участка для строительства в установленном законом порядке, то есть его утверждение решением о предварительном согласовании места размещения объекта.

В этой связи следует отметить, что даже согласованный акт выбора земельного участка представляет собой только мнение заинтересованных организаций о возможности и целесообразности строительства и не порождает право на землю.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ с 1 октября 2005 года введена в действие статья 30.1 ЗК РФ, в соответствии с которой земельные участки для жилищного строительства предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (ч. 1); продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (ч. 2).

Статьей 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступившего в силу с 21 декабря 2006 года) внесены изменения в ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в частности, в новой редакции изложен пункт 15 ст. 3 Вводного закона.

Так, согласно пункту 15 ст. 3 Вводного закона до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (абзац 4); в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзац 5).

По смыслу приведенных положений Федерального закона N 232-ФЗ момент возникновения правоотношений в связи с предоставлением земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием места размещения объекта без проведения торгов, также связан с наличием решения о предварительном согласовании места размещения объекта (независимо от полного или частичного согласования акта выбора земельного участка).

На практике возникает вопрос о том, сохраняется ли право на получение в собственность бесплатно земельного участка для индивидуального жилищного строительства у лица, относившегося к льготной категории граждан, в том случае, если постановление о предварительном согласовании места размещения объекта принято в период действия законодательства о льготном предоставлении земли.

Также возникает вопрос о возможности предоставления земельного участка для строительства в аренду без торгов иному лицу (не относившемуся к льготным категориям) в том случае, если постановление о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 1 октября 2005 года, но участок не был сформирован и, соответственно, решение о предоставлении участка не было принято в срок до 1 марта 2007 года.

Представляется, что при разрешении этих вопросов следует исходить из следующего.

На основании ч. 2 ст. 32 ЗК РФ решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается в двухнедельный срок с момента подачи заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка, то есть предоставлен может быть только сформированный земельный участок.

Понятие "формирование земельного участка" содержится в подпункте 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ применительно к порядку предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта, при этом работы по формированию земельного участка включают в себя подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; государственный кадастровый учет земельного участка.

Следует отметить, что при предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта часть работ по формированию участка осуществляется на этапе выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а именно: утверждение проекта границ земельного участка, который является приложением к акту выбора земельного участка (п. 5 ст. 31 ЗК РФ), определение его разрешенного использования и сбор технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 2 ст. 31 ЗК РФ).

Поэтому из процедуры формирования, установленной подпунктом 1 пункта 4 ст. 30 ЗК РФ, остается только установить границы земельного участка на местности и поставить участок на государственный кадастровый учет.

В силу п. 1 ст. 32 ЗК РФ эти работы выполняются в соответствии с заявками граждан и юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка, и за их счет.

На органы местного самоуправления или исполнительные органы государственной власти возложена обязанность только по своевременному - в двухнедельный срок - рассмотрению заявления о предоставлении сформированного земельного участка.

Следует учитывать, что согласно п. 4 ст. 38 Федерального закона N 232-ФЗ положения абзаца пятого пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на правоотношения, возникшие с 1 октября 2005 года.

По сути, приведенные положения Федерального закона N 232-ФЗ, принятого 18 декабря 2006 года, имеют обратную силу, поскольку в них имеется указание на конкретную дату - 1 октября 2005 года, после которой земельный участок при отсутствии предварительного согласования места размещения объекта не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Этим же законом фактически установлено исключение из правила, предусмотренного п. 8 ст. 31 ЗК РФ, согласно которому решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет. То есть срок действия постановлений о предварительном согласовании мест размещения объектов жилищного строительства, принятых до 1 октября 2005 года, сокращен до 1 марта 2007 года.

Принимая во внимание, что после принятия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта все работы по формированию земельного участка производятся по заявкам заинтересованного лица и за его счет, то срок - до 1 марта 2007 года - установлен для завершения заинтересованными лицами процедуры формирования земельного участка и принятия решения о предоставлении такого участка без проведения торгов.

Таким образом, установленный абзацем 4 пункта 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона N 232-ФЗ от 18 декабря 2006 года) срок предоставления земельных участков для жилищного строительства без проведения торгов - 1 марта 2007 года - является пресекательным. После 1 марта 2007 года предоставление земельных участков для жилищного строительства (в том числе в собственность бесплатно лицам, относившимся к льготным категориям) без проведения торгов законом запрещено.

Этот вывод согласуется с положениями части 1 ст. 4 ГК РФ, согласно которой акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, в частности, в Определении от 21 декабря 2006 года N 633-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Вершининой Ираиды Васильевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 10 статьи 100 Федерального закона от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации...", "... Конституция Российской Федерации, устанавливая гарантии социальной защиты, вместе с тем не определяет конкретные способы и объемы такой защиты, предоставляемой тем или иным категориям граждан. Из этого следует, что федеральный законодатель располагает достаточно широкой свободой усмотрения при установлении мер социальной защиты. При том что бесплатное предоставление земельных участков Конституцией Российской Федерации не гарантируется, приостановление действия таких льгот, как и их отмена для соответствующих категорий граждан, относятся к дискреционным полномочиям законодателя".

С учетом этого само по себе наличие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, принятого до изменения законодательства о льготном предоставлении земельных участков, не может быть признано безусловным основанием к удовлетворению требований о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и понуждении к предоставлению участка при том, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта не порождает право на земельный участок, а является основанием для последующего завершения формирования участка при наличии на то соответствующего волеизъявления заявителей (ст. 32 ЗК РФ) и решения вопроса о предоставлении такого участка после отмены норм о льготном предоставлении земельных участков в срок, установленный абзацем 4 пункта 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", то есть до 1 марта 2007 года.

Таким образом, в случае формирования земельного участка лицом, относившимся к льготной категории, земельный участок для индивидуального жилищного строительства может быть предоставлен такому лицу в собственность бесплатно только при одновременном наличии следующих условий:

- наличие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, принятого в период действия законодательства о льготном предоставлении земельных участков (в отношении льготных категорий граждан, установленных федеральным законодательством, до 1 января 2005 года; в отношении льготных категорий граждан, установленных Законом области от 11 июля 2003 года N 298, - до 29 декабря 2006 года);

- подача в период действия законодательства о льготном предоставлении земли заинтересованным лицом заявления о предоставлении сформированного земельного участка;

- принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность бесплатно в срок до 1 марта 2007 года.

Эти положения закона учитываются судами не во всех случаях.

Так, Багратионовским районным судом были постановлены решения об удовлетворении исков лиц, относившихся к льготной категории граждан, предусмотренной Законом Калининградской области от 11.07.2003 N 298 "О правовом регулировании земельных отношений на территории Калининградской области", подавших заявления в орган местного самоуправления до 29 декабря 2006 года.

Возлагая на орган местного самоуправления обязанность принять решения о формировании и утверждении проекта границ земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, место размещения которых предварительно согласовано постановлениями главы МО "Багратионовский городской округ" в марте - апреле 2007 года, и после постановки участков на государственный кадастровый учет принять решения о предоставлении данных земельных участков истцам в собственность бесплатно для строительства индивидуальных жилых домов, суд правильно указал в решениях, что моментом возникновения правоотношений по предоставлению земельного участка является оформление в установленном порядке акта о выборе земельного участка, однако при том, что акты выбора утверждены только в марте - апреле 2007 года, суд сделал неожиданный вывод о наличии у органа местного самоуправления обязанности продолжить процедуру предоставления земельного участка в собственность бесплатно, несмотря на то, что предусмотренная действовавшим до 29 декабря 2006 года Законом области N 298 от 11.07.2003 льгота была отменена к моменту принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, статьей 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" не предусмотрено право инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на получение земельных участков в собственность бесплатно. Поскольку процедура предоставления земельных участков истцам в собственность бесплатно была начата администрацией МО "Багратионовский городской округ" в нарушение приведенных норм закона, достаточных правовых оснований к удовлетворению заявленных требований не усматривалось (дела N 2-573/07, 2-650/07, 2-653/07, 2-534/07, 2-178/07 и другие).

Иным лицам (гражданам, не относившимся к льготным категориям, а также юридическим лицам) с 1 октября 2005 года земельные участки для жилищного строительства не могут быть предоставлены без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила установлено абзацем 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ, согласно которому земельный участок для жилищного строительства может быть предоставлен в аренду при одновременном наличии следующих условий:

- в срок до 1 октября 2005 года принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта;

- в срок до 1 марта 2007 года принято решение о предоставлении земельного участка принято до 1 марта 2007 года.

Кроме того, абзацем 1 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года предусмотрено другое основание предоставления земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов - наличие заключенного до 30 декабря 2004 года соглашения о комплексном освоении, что имеет отношение только к коммерческому строительству.

Ч.А.Н. обратился в суд с иском к администрации МО "Зеленоградский район" о понуждении к предоставлению в аренду земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, ссылаясь на то, что с заявлением участка обратился в 2004 году, Постановлением главы районной администрации от 24 декабря 2004 года предварительно согласовано место размещения объекта, после чего до февраля 2007 года участок формировался, 1 февраля 2007 года Ч.А.Н. подал заявление о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, а в сентябре 2007 года он узнал о том, что участок выставлен на аукцион.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 24 октября 2007 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 16 января 2008 года, в иске отказано по тем основаниям, что в силу абзаца 4 п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона N 232-ФЗ) земельный участок для жилищного строительства, место размещения которого предварительно согласовано до 1 октября 2005 года, может быть предоставлен в аренду или собственность без проведения торгов только до 1 марта 2007 года. Поскольку обязанность по формированию испрашиваемого земельного участка возложена на заявителя, спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 28 февраля 2007 года, орган местного самоуправления за 1 сутки не имел возможности принять решение о предоставлении спорного участка (дело N 2-638/07).

При этом следует учитывать, что доводы граждан о неправомерности длительного формирования земельных участков подлежат тщательной проверке, в том числе с целью проверки соответствия закону постановлений органов местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объектов.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 11 июня 2008 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 октября 2008 года, удовлетворены иски администрации МО "Зеленоградский район" к Л.И.В., К.И.Н. о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 3 мая 2007 года, при этом, проверяя доводы кассационной жалобы об отсутствии вины Л.И.В. и К.И.Н. в нарушении срока завершения процедуры предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, судебная коллегия указала, что оформление землеустроительных дел было начато в октябре 2005 года и завершено в момент их утверждения 15 марта 2007 года, при этом неоднократно изменялись проекты границ земельных участков по тем основаниям, что акты выбора и обследования земельных участков были выданы с наложением участков на земли сельскохозяйственного назначения и в целях предотвращения ненадлежащего использования земель сельскохозяйственного назначения орган местного самоуправления выявлял свободные территории для формирования земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, акты выбора и обследования земельных участков были оформлены с нарушением закона, вследствие чего и постановления о предварительном согласовании места размещения объектов, принятые до 1 октября 2005 года, закону не соответствуют и не порождают обязанности органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков без проведения торгов.

После 1 марта 2007 года земельные участки для жилищного строительства не могут быть предоставлены в аренду или собственность без проведения торгов, в том числе, и лицам, которым ранее органами местного самоуправления было предварительно согласовано места размещения объектов. При этом передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается лишь при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (пп. 3 п. 4 ст. 30, п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ).

Судами также разрешаются споры о признании права собственности на земельные участки в порядке наследования в ситуации, когда органом местного самоуправления приняты постановления о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, а в последующем такие постановления не реализованы в связи со смертью лица, имевшего право на льготное обеспечение землей.

При рассмотрении подобных дел следует учитывать, что согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя.

Эти положения закона не во всех случаях учитываются судами.

Отменяя 27 июня 2007 года решение Центрального районного суда г. Калининграда от 15 мая 2007 года о признании за Ф.Г.Б. права собственности в порядке наследования на земельный участок под строительство индивидуального жилого дома и принимая новое решение об отказе в иске, судебная коллегия по гражданским делам исходила из того, что право собственности наследодателя Ф.П.И. на спорный земельный участок надлежащим образом оформлено не было, договор о передаче земельного участка в собственность между мэрией города и Ф.П.И. заключен не был, участок не сформирован как объект права, а Постановление органа местного самоуправления от 21 августа 1998 года о предоставлении земельного участка Ф.П.И. было принято на основании ст. 17 Федерального закона РФ "О статусе военнослужащих". Таким образом, право на получение в собственность бесплатно земельного участка для индивидуального жилищного строительства неразрывно связано с личностью наследодателя и в силу ст. 527 ГК РСФСР (действовавшей в момент открытия наследства) не подлежит включению в состав наследства.

При этом выражение воли Ф.П.И. на получение бесплатно земельного участка правового значения не имеет, поскольку в отличие от приватизации занимаемого жилого помещения, на которое наниматели обладают правами, вытекающими из договора жилищного найма, Ф.П.И. никаких прав на конкретный земельный участок не приобрел. Мэрией города лишь решался вопрос о предоставлении Ф.П.И. земельного участка, но сделка по передаче прав на землю заключена не была. Само по себе постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, не являющегося объектом права, не может быть признано законным основанием возникновения у Ф.П.И. права собственности на данный участок (дело N 2-646/07).

 

7. Предоставление земельных участков для целей, не связанных

со строительством, в собственность бесплатно

 

Разрешая споры о предоставлении льготным категориям граждан в собственность бесплатно земельных участков для садоводства, ведения дачного хозяйства и личного подсобного хозяйства, судам следует определять момент возникновения обязанности по предоставлению земельного участка с учетом положений п. 4 и п. 5 ст. 34 ЗК РФ (в редакции 2001 года), согласно которым орган местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его, после чего в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка с приложением проекта его границ.

На основании пункта 6 ст. 34 ЗК РФ (в редакции 2001 года) договор по передаче испрашиваемого земельного участка заключается после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка.

Принимая во внимание, что пунктом 4 ст. 34 ЗК РФ орган местного самоуправления обязан обеспечить в месячный срок изготовление проекта границ земельного участка и его утверждение с учетом зонирования территорий, а проекты детальной планировки и застройки в муниципальных образованиях Калининградской области отсутствовали, земельный участок мог быть предоставлен только после формирования испрашиваемого участка (ст. 6 ЗК РФ).

Кроме того, Федеральным законом от 13 мая 2008 года N 66-ФЗ уточнена редакция пункта 5 ст. 34 ЗК РФ: на орган местного самоуправления возложена обязанность по принятию решения о предоставлении земельного участка для указанных целей только после представления кадастрового паспорта земельного участка.

Таким образом, льготным категориям граждан в собственность бесплатно могли быть предоставлены земельные участки для садоводства, ведения дачного хозяйства и личного подсобного хозяйства только в том случае, если в период действия законодательства о льготном выделении участков заинтересованными лицами были поданы соответствующие заявления и испрашиваемые земельные участки, предназначенные для этих целей, были сформированы.

Багратионовским районным судом в 2007 году были постановлены решения о понуждении органа местного самоуправления к принятию решения о предоставлении земельных участков для садоводства и огородничества в собственность бесплатно лицам, имевшим право до отмены соответствующих льгот на бесплатное получение земли в собственность для указанных целей.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что в нарушение пп. 2, 3 ст. 34 ЗК РФ органом местного самоуправления не исполнена обязанность по обеспечению изготовления и утверждению проекта границ земельного участка по поданным до отмены Закона области N 298 от 11.07.2003 заявлениям граждан.

Действительно, органом местного самоуправления не была исполнена обязанность по обеспечению изготовления и утверждению проекта границ земельного участка в месячный срок с момента поступления заявлений (п. 4 ст. 34 ЗК РФ).

Вместе с тем суд не учел, что в соответствии с п. 1 ст. 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.

Разделом 3.5 Временного порядка предоставления и изъятия земельных участков и распоряжения ими на территории МО "Багратионовский район", утв. Решением Багратионовского районного Совета депутатов от 10 апреля 2002 года N 11, было установлено, что на основании проекта границ земельного участка устанавливаются границы земельного участка на местности за счет заявителя (п. 3.5.3), администрация муниципального образования подает заявку о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка в установленном федеральными законами порядке (п. 3.5.3), после чего решается вопрос о предоставлении участка.

Однако истцы, обратившись до отмены льгот с заявлениями о предоставлении в собственность бесплатно земельных участков для садоводства и огородничества, не предприняли мер по формированию испрашиваемых земельных участков и, более того, настаивали на формировании испрашиваемых земельных участков за счет казны муниципального образования. До настоящего времени проекты границ не утверждены, землеустроительные работы не осуществлены, участки на государственный кадастровый учет не поставлены.

Поскольку испрашиваемые земельные участки не были сформированы до отмены норм об их льготном предоставлении, оснований к удовлетворению иска не имелось (дела N 2-417/07, N 2-630/07).

 

Оборот земель сельскохозяйственного назначения

 

При рассмотрении дел по спорам в отношении земель сельскохозяйственного назначения следует исходить из следующего.

Реорганизация сельскохозяйственных предприятий производилась на основании Закона РСФСР от 23 ноября 1990 года N 374-1 "О земельной реформе", Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 года N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" в срок до 1 января 1993 года с закреплением за работниками имущественных паев и земельных долей, при этом в районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий подавалась заявка на предоставление земли в ту или иную форму собственности, а также список лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно, в том числе работники колхозов и совхозов.

Согласно п. 9 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утв. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 года N 708, в число лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно в соответствии с Указом Президента РФ от 2 марта 1992 г. N 213, должны были быть включены работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающих на их территориях; лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и т.п.), лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы (в случае их возвращения), и лица, уволенные с этого предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г.

Пунктом 9 Указа Президента N 1767 для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок и земельную долю (пай) или выдела участка в натуре местные администрации были обязаны рассмотреть соответствующее заявление в месячный срок с момента его подачи и выдать решение о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка либо об отказе в этих действиях в течение 7 дней с момента принятия решения. Пунктом 3 Указа была утверждена форма свидетельства на право собственности на землю.

В дальнейшем Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года N 96 было установлено, что моментом возникновения права собственности на земельную долю является дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия) (п. 18 Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи).

Согласно Постановлению Правительства РФ от 1 февраля 1995 года N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" в качестве вклада в уставной капитал сельскохозяйственных коммерческих организаций могла выступать земельная доля, а также право пользования земельной долей. Внесение земельной доли или права пользования ею в уставный капитал указанных организаций осуществлялось на основании их учредительных договоров, если иное не было установлено законодательством РФ. В случае внесения в уставный капитал права пользования земельной долей учредительный договор должен был содержать условия осуществления этого права. В случае внесения в уставный капитал земельной доли сельскохозяйственной организации выдается свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствует внесенным земельным долям; свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал указанной организации, теряет юридическую силу.

В силу ст. 14 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия обладают правом собственности, в частности, на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками.

Аналогичное положение закона было в последующем предусмотрено и статьей 66 ГК РФ.

Следует отметить, что к моменту принятия Указа Президента от 27 октября 1993 года N 1767 и Постановления Правительства РФ от 1 февраля 1995 года N 96 реорганизация предприятий аграрного комплекса была в основном завершена. Однако многим бывшим работникам колхозов и совхозов, в том числе и тем, кто распорядился своей земельной долей и утратил право на нее, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству выдавались свидетельства на право собственности на земельную долю в соответствии с постановлениями глав районных администраций, которые, в свою очередь, были приняты без необходимой проверки на основании представленных реорганизованными сельскохозяйственными предприятиями списков лиц, наделенных земельной долей.

Кроме того, сведения о лицах, которые были наделены земельной долей согласно спискам реорганизованных сельскохозяйственных предприятий, были включены в государственный земельный кадастр при инвентаризации земель, проведенной на основании Указа Президента РФ от 23 апреля 1993 года N 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками", Постановления Правительства РФ от 12 июля 1993 года N 659 "О проведении инвентаризации земель...", Указаний для территориальных органов Росземкадастра по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках от 10 апреля 2001 года при том, что сами реорганизованные сельскохозяйственные предприятия не ставили вопрос о выдаче им свидетельства о праве собственности на земельный участок площадью, соответствующей внесенным в уставный капитал долям.

Поэтому сами по себе свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента от 27 октября 1993 года N 1767, и данные кадастра не подтверждают бесспорно право на земельную долю.

С учетом Постановления Правительства РФ от 1 февраля 1995 года N 96 правоустанавливающим документом являлось постановление органа местного самоуправления о передаче земли в собственность.

С вступлением в силу Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" значение такого постановления было изменено: согласно ст. 18 решения органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, равно как и свидетельства о праве собственности на землю, отнесены к правоудостоверяющим (а не правоустанавливающим) документам.

Как правило, приложением к такому постановлению являлись представленные реорганизованными сельскохозяйственными предприятиями списки лиц, наделенных земельной долей, куда могли быть ошибочно включены лица, утратившие право на земельную долю, в связи с чем постановление органа местного самоуправления также не может быть признано безусловным основанием к удовлетворению иска о признании права собственности на земельную долю.

Таким образом, определяющее значение при рассмотрении дел имеет возникновение и сохранение права собственности на земельную долю у бывшего работника реорганизованных сельскохозяйственных предприятий.

Без учета упомянутых положений закона Краснознаменским районным судом и мировым судьей Краснознаменского судебного участка Калининградской области были постановлены отдельные решения о признании права собственности на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения за лицами, которые были ошибочно включены в списки лиц, наделенных земельной долей (умерли до начала реорганизации колхозов и совхозов либо являлись детьми работающих в хозяйстве, которые на момент реорганизации обучались в учебных заведениях, при том, что наделение земельной долей этой категории лиц законом не предусмотрено (п. 9 Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 года N 86 и п. 9 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утв. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 года N 708) (дела N 2-117/07, N 2074/07, N 2-596/07, N 2-614/07 и другие).

Принимая во внимание приведенные нормы закона, по всем делам о признании права собственности, в том числе в порядке наследования, на земельную долю (земельный участок) из земель сельскохозяйственного назначения судьям следует выяснять, возникло ли у истца либо наследодателя право собственности на землю и не была ли земля (а не право пользования ею) передана в уставный фонд сельскохозяйственных предприятий, состоялась ли фактическая передача земельных долей в уставной капитал юридических лиц и если состоялась, то каким образом разрешен учредительными документами таких организаций вопрос о дальнейшей судьбе земли при выходе участника сельскохозяйственного предприятия и в случаях его смерти.

При этом необходимо учитывать, что в случае внесения участниками реорганизованных сельскохозяйственных предприятий в уставный капитал земельных долей возможность получения такой доли при выходе участника из сельскохозяйственной организации или наследниками в случае смерти участника определяется в зависимости от организационно-правовой формы реорганизованного сельскохозяйственного предприятия согласно специальным законам об обществах с ограниченной ответственностью, об акционерных обществах, о сельскохозяйственной кооперации.

Действующим законодательством предусматривается различный порядок компенсации доли участия, стоимости пая, акции при выходе из юридических лиц, относящихся к той или иной организационно-правовой форме. Например, Федеральным законом "Об акционерных обществах" от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ возможность получения части имущества общества предусмотрена лишь в случае его ликвидации. По общему правилу акционер имеет право продать акцию и выйти таким образом из общества.

В соответствии со ст. 94 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ участник общества вправе в любое время выйти из общества независимо от согласия других его участников, а общество обязано выплатить выходящему участнику действительную стоимость его доли или выдать ему в натуре имущество такой же стоимости по окончании финансового года.

Аналогичное правило предусмотрено ст. 18 Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации" от 8 декабря 1995 года N 193-ФЗ.

Таким образом, при рассмотрении споров о признании права собственности на земельную долю в порядке наследования необходимо исследовать устав юридического лица для определения порядка компенсации доли участия или пая. Если в уставе предусмотрена возможность получения имущества или земли, следует установить, является ли выделение земельного участка или земельной доли наследнику обязанностью юридического лица. При отсутствии в уставе четкого указания на то, что в случае смерти участника наследнику подлежит выделению земельный участок или доля, признать право собственности в порядке наследования на земельный участок или долю нельзя.

Однако в ряде случаев судьями не истребуются документы, действительно подтверждающие наличие у гражданина права собственности на землю, уставы и учредительные договоры сельскохозяйственных предприятий, бухгалтерские отчеты этих организаций, не всегда правильно определяется лицо, подлежащее привлечению к участию в деле в качестве ответчика, вследствие чего постанавливаются решения, основанные на неполно проверенных обстоятельствах.

В том случае, если иск предъявлен к органам государственного земельного кадастра, органам местного самоуправления, иным неуполномоченным государственным органам в области управления земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения и истец не согласен на замену ответчика (ст. 41 ГПК РФ), заявленные требования в принципе не могут быть удовлетворены.

В зависимости от фактических обстоятельств дела к участию в деле в качестве ответчика может быть привлечено сельскохозяйственное предприятие, в частности, в качестве правопреемника реорганизованных колхозов и совхозов по спорам о признании права собственности, возникшим с невключением истцов в списки лиц, наделенных земельной долей, о признании права собственности в порядке наследования на земельные доли, ранее внесенные в уставной капитал, в связи со смертью участника хозяйственного общества.

В тех случаях, когда земельная доля действительно была передана в пользование юридическому лицу, то не исключено, что земельный комплекс остался в общей долевой собственности граждан, которые и подлежат привлечению к участию в деле в качестве соответчиков.

Так, по отдельным делам Краснознаменского районного суда имеются сведения о наделении наследодателей земельными долями и их последующем участии в преобразованных в акционерные общества сельскохозяйственных предприятиях, при этом истцы заявляют требования о признании права собственности как на земельные доли, так и на акции. Решениями суда иски удовлетворены и за наследниками признано право собственности как на земельные доли, так и на акции (ЗАО "И.", ЗАО "К."), при этом вопрос о том, не вносились ли наследодателями земельные доли в уставный фонд акционерных обществ и не перешло ли к ЗАО право собственности на землю, не исследовался (дела N 2-24/08, 2-18/08).

В тех случаях, когда требование о признании права собственности на земельную долю заявлено истцом к реорганизованному сельскохозяйственному предприятию, необходимо проверять, действительно ли имеет место материально-правовой спор между сторонами либо обращение в суд с подобным иском обусловлено отказом в государственной регистрации права собственности истца на земельные доли.

Если предъявление иска вызвано отказом в государственной регистрации права собственности, то достаточных правовых оснований к удовлетворению заявленного иска не имеется, поскольку ответчик не нарушил прав истца (ст. 3, 4 ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ), который вправе оспорить отказ в государственной регистрации права в порядке, установленном главой 25 ГПК РФ.

Вступившим в законную силу 17 октября 2007 года решением Нестеровского районного суда Калининградской области от 14 августа 2007 года правомерно отказано в иске ООО "А." к С.В.С. о признании права собственности на земельную долю, возникшего, по утверждению истца, на основании заключенного им с ответчиком договора дарения, поскольку фактически истцом оспаривается правомерность действий регистрирующего органа по отказу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а удовлетворение требований истца повлекло бы исполнение судом функций регистрирующего органа, что недопустимо (дело N 2-220/07).

Судам следует учитывать, что к спорам о признании права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по заявлению ответчика может быть применена исковая давность, если об этом будет заявлено стороной в споре (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В отдельных случаях истцы ссылаются на положения ст. 208 ГК РФ, в соответствии с которой исковая давность не распространяется, в частности, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Принимая во внимание, что, как правило, истцы владельцами земельных долей не являются и фактически требуют передачи земли в собственность, иски о признании права собственности на земельные доли не являются требованиями об устранении препятствий во владении и распоряжении имуществом в смысле ст. 304 ГК РФ, в связи с чем к заявленным искам подлежит применению общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГПК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Учитывая презумпцию разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений (ст. 10 ГК РФ), судам с учетом фактических обстоятельств дел следует исходить из того, что истцы, не ссылающиеся на наличие каких-либо препятствий к своевременной реализации своих прав, должны были узнать о нарушении своих прав либо на этапе реорганизации колхозов и совхозов (если они ставят вопрос о неправомерном невключении их в списки лиц, имеющих право на получение земельной доли), либо на этапе ликвидации сельскохозяйственных предприятий (если они заявляют о возврате им земельных долей в связи с ликвидацией юридических лиц, в уставной капитал которых ранее были внесены земельные доли).

Вступившим в законную силу 17 сентября 2008 года решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 23 июня 2008 года в иске С.В.И. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Калининградской области, Агентству по имуществу Калининградской области, Правительству Калининградской области о признании права собственности на земельную долю площадью 6,4 га в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в ТОО "З." Гурьевского района было обоснованно отказано по тем основаниям, что С.В.И. как работник колхоза "З." при реорганизации колхоза в 1992 году был наделен земельной долей площадью 6,6 га, которую он внес в уставной фонд ТОО "З.", учредительный договор о создании ТОО "З." как сделка о внесении в уставный фонд земельной доли истцом С.В.И. в установленные законом сроки не оспорен, фактическая передача земельной доли в уставный капитал ТОО "З." состоялась, вследствие чего право собственности на землю возникло у ТОО "З.", в дальнейшем на основании решения арбитражного суда от 28 мая 1998 года Постановлением главы администрации Гурьевского района N 898 от 1 августа 1998 года ТОО колхоз "З." исключено из государственного реестра, С.В.И. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что в связи с ликвидацией ТОО "З." в 1998 году ему в счет его доли в уставном капитале товарищества ликвидационной комиссией товарищества была передана земля. Поскольку право требования возникло у С.В.И. в 1998 году, а ответчиком - Правительством Калининградской области - было заявлено о применении исковой давности, суд правомерно постановил решение об отказе в иске.

Значительное количество споров возникает в связи с выделением земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

При разрешении такой категории дел следует учитывать, что порядок выдела земельных участков регламентирован статьей 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которой местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником общей долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

В случае, если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным.

По смыслу закона опубликование сообщения либо направление уведомлений о намерении выделить земельный участок в счет земельных долей может иметь место только в том случае, если после созыва общего собрания оно не утвердило границы части земельного участка, предназначенной для выделения земельных участков в счет земельных долей в первоочередном порядке.

Инициатива созыва общего собрания в силу ст. 14 названного Федерального закона может исходить в том числе от участника долевой собственности; порядок определения кворума установлен в п. 1.1 ст. 14 Федерального закона.

Таким образом, по спорам в связи с выделением земельного участка в счет земельных долей судам следует истребовать доказательства, подтверждающие наличие у выделяющегося участника долевой собственности права собственности на земельную долю, инициирование созыва общего собрания для решения вопроса о местоположении части земельного участка, предназначенной для выделения земельных участков в счет земельных долей в первоочередном порядке, а также правомочности такого собрания и извещения остальных участников общей собственности о намерении выделить земельный участок.

Несоблюдение установленной законом процедуры выделения земельного участка в счет земельных долей является основанием к отказу в удовлетворении требований, связанных с выделением земельного участка.

Решением Правдинского районного суда Калининградской области от 29 июля 2008 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 1 октября 2008 года, в иске П.В.И. к ООО "П.", Б.М.П., Б.А.В. и другим участникам общей долевой собственности о признании права собственности на выделенные в счет земельных долей земельные участки сельскохозяйственного назначения отказано по тем основаниям, что процедура выделения земельного участка, установленная статьями 13, 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", истцом соблюдена не была при том, что участник общей долевой собственности вправе самостоятельно начать процедуру выделения земельного участка только в том случае, если общее собрание не приняло такого решения и не утвердило местоположение земельного участка, предназначенного для выделения; доказательств того, что общее собрание не состоялось вследствие отсутствия кворума, суду не представлено; ссылки истицы на положения ст. 252 ГК РФ признаны необоснованными с учетом положений специальных норм Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (дело N 163/08).

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 7 марта 2008 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 18 июня 2008 года, в иске М.И.В. о признании недействительными протоколов общего собрания участников долевой собственности в части выделения К.И.Ф. в счет земельных долей земельного участка, государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок и признании за истцом права собственности на земельный участок отказано, в том числе по мотиву недоказанности истцом правомочности общего собрания участников долевой собственности от 10 сентября 2004 года при том, что в этом протоколе указано о наличии всего 77 участников долевой собственности и участии в общем собрании 21 собственника земельных долей, а по сведениям органа государственного земельного кадастра по состоянию на 22 октября 2004 года имелось 213 правообладателей, из которых по данным УФРС по Калининградской области право собственности 10 лиц прекращено до 10 сентября 2004 года, вследствие чего на день проведения общего собрания 10 сентября 2004 года участниками долевой собственности на земельный участок в границах бывшего ТОО "О." Гурьевского района являлось 203 лица.

Влечет за собой отказ в иске, в частности, о признании недействительными протоколов общих собраний о выделении земельных участков в счет земельных долей и отсутствие у истца права собственности на земельную долю и, соответственно, на выделение самому истцу земельного участка.

Решением Гурьевского районного суда от 23 июня 2008 года, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам от 17 сентября 2008 года, отказано в иске М.Б.А. о признании незаконными действий Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Калининградской области по постановке на кадастровый учет землеустроительного дела иных участников долевой собственности и понуждении к постановке на государственный кадастровый учет выделенного истцу земельного участка. Решение суда обосновано тем, что мать М.Б.А. - С.Н.Ф. как работник колхоза "Р." при реорганизации колхоза в 1992 году была наделена земельной долей площадью 5,3 га, которую для образования фермерского хозяйства не выделяла и внесла в уставной капитал ТОО "Т.", к которому и перешло право собственности на землю, а после ликвидации ТОО "Т." внесла земельную долю в СПК "Р." (правопреемник ТОО "Т."), который поставил земельный участок на свой баланс, осуществлял уплату земельного налога и использование участка по его назначению. Поскольку 12 мая 2003 года С.Н.Ф. умерла, а на основании п. 8 ст. 18 Федерального закона от 8 декабря 1995 года "О сельскохозяйственной кооперации" (с последующими изменениями и дополнениями) наследникам умершего члена кооператива, не принятым в члены кооператива, выплачивается стоимость пая умершего члена кооператива, то выданные М.Б.А. свидетельства о праве на наследство и о регистрации права собственности не признаны бесспорными доказательствами наличия у него права собственности на земельную долю, в связи с чем действиями ответчиков по выделу в натуре земельного участка не нарушены права и законные интересы истца (дело N 177/08).

При рассмотрении споров в связи с выделением земельных участков в счет земельных долей судам следует обращать внимание на то, относится ли выделяемый (выделенный) земельный участок к землям сельскохозяйственного назначения, имея в виду, что земли иных категорий (в частности, лесного фонда) не подлежали учету при определении земельной доли на этапе реорганизации сельскохозяйственных предприятий, которым колхозные леса передавались не в собственность, а в безвозмездное пользование (п. 10 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утв. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 года N 708, ст. 130 Лесного кодекса РФ 1997 года).

Вступившим в законную силу решением Черняховского городского суда Калининградской области от 3 апреля 2007 года по иску прокурора признаны недействительными решения городского Совета в части передачи реорганизованному сельскохозяйственному предприятию (ТОО им. Ч.) в коллективно-долевую собственность земельного участка площадью 248 га, занятого лесом, и последующее выделение части этого участка участникам долевой собственности в счет земельных долей, при этом суд обоснованно исходил из того, что в соответствии с Постановлением Совмина СССР от 4 марта 1968 года N 144 "Об утверждении Положения о колхозных лесах", Законом РСФСР от 8 августа 1978 года "Об утверждении Лесного кодекса", Основами лесного законодательства Российской Федерации от 6 марта 1993 года N 4613-1, Лесным кодексом РФ от 29 января 1997 года (ст. 130) колхозные (сельские) леса всегда были отнесены к землям лесного фонда и участки лесного фонда, ранее находившиеся во владении сельскохозяйственных организаций, могли быть переданы только в пользование, а не в собственность (дело N 2-128/07).

Принимая во внимание, что в силу как общей нормы, содержащейся в ст. 252 ГК РФ, так и специальной нормы - п. 4 ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности по соглашению между ними, а при недостижении согласованного решения - судом, в случае возникновения спора о местоположении выделяемого земельного участка к участию в деле в качестве соответчиков подлежат все участники долевой собственности.

В практической деятельности судов возникают вопросы относительно возможности установления местонахождения всех участников долевой собственности и их извещения при том, что количество участников общей долевой собственности может быть значительным.

Представляется, что истец, настаивающий на правомерном выделении ему земельного участка либо оспаривающий выделение земельного участка в счет земельных долей другому участнику долевой собственности, в обоснование иска должен в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении указать обстоятельства, на которых он основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, то есть указать список участников долевой собственников и их местонахождение. В противном случае исковое заявление подлежит оставлению без движения в порядке ч. 1 ст. 136 ГПК РФ, а при неустранении допущенных при подаче иска недостатков - возвращению на основании ч. 2 ст. 136 ГПК РФ.

В тех случаях, когда спор возник по иным основаниям (например, в связи с отказом в государственной регистрации права на выделенный участок, оспариванием решения общего собрания о выделении земельного участка лицу, не являющемуся собственником земельных долей, и т.п.) вопрос о необходимости привлечения к участию в деле всех участников долевой собственности должен решаться по усмотрению суда с учетом фактических обстоятельств дела (в частности, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц либо ответчиков могут быть привлечены только регистрирующий орган, участники общего собрания, протокол общего собрания которых оспаривается, и т.п.).

Изучение дел показало, что не во всех случаях судами принимаются во внимание положения ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 года N 87-ФЗ) о ничтожности сделки по продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, совершенной с нарушением преимущественного права покупки.

Т.Т.Э. обратилась в суд с иском к И.А.В. о признании права собственности на земельный участок площадью 12 га из земель сельскохозяйственного назначения, указав, что право собственности возникло у нее на основании договора купли-продажи указанного земельного участка от 16 января 2008 года, однако государственная регистрация права собственности произведена не была по вине ответчика.

Решением Полесского районного суда Калининградской области от 4 апреля 2008 года за Т.Т.Э. признано право собственности на спорный земельный участок, при этом суд не учел, что сведения о соблюдении преимущественного права покупки земельного участка из земель с/х назначения в деле отсутствуют, к участию в деле следовало привлечь Правительство Калининградской области и проверить соответствие закону сделки купли-продажи.

Вместе с тем судам следует иметь в виду, что собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении такого участка в том случае, если после уведомления им Правительства Калининградской области о продаже земельного участка волеизъявление собственника участка изменилось.

Вступившим в законную силу 16 мая 2007 года решением Озерского районного суда от 13 февраля 2007 года в иске Агентству по имуществу Калининградской области к М.А.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка отказано по тем основаниям, что статьей 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ не установлена обязанность собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по продаже такого участка в случае направления уведомления о намерении продать земельный участок и последующем отказе от такого намерения, а предусмотрено лишь преимущественное право покупки таких земельных участков субъектом Российской Федерации. Ссылки истца на положения ст. 433, 435, 438 ГК РФ признаны необоснованными, поскольку из них также не вытекает обязанность ответчика по заключению договора купли-продажи земельного участка (дело N 2-5/07).

При рассмотрении споров в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения судам следует проверять соблюдение установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ограничений в гражданском обороте таких земельных участков и условий передачи земельных участков в собственность.

На основании п. 7 ст. 10 названного Федерального закона (в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 года N 87-ФЗ) приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Статьей 43 Закона Калининградской области от 21 декабря 2006 года N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" во исполнение приведенной нормы закона установлена цена сельскохозяйственных угодий в размере 20% от кадастровой стоимости этих угодий.

Из приведенных норм закона вытекает, что приобретение права собственности на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся у сельскохозяйственных организаций и граждан на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, возможно только за плату и только лицами, использующими их по целевому назначению, то есть ведущими фермерское хозяйство.

Эти положения закона учитываются судами не во всех случаях.

Удовлетворяя решением от 7 февраля 2008 года требования Б.В.А. о признании права собственности на земельный участок для ведения крестьянского хозяйства площадью 1,8 га, Гурьевский районный суд исходил из того, что в силу п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" истец имеет право зарегистрировать право собственности на спорный земельный участок, предоставленный ему в пожизненное наследуемое владение до введения в действие Земельного кодекса настоящего кодекса, регистрация права собственности в упрощенном порядке невозможна ввиду наличия исправления в правоподтверждающем документе, при этом суд не учел, что положения п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" неприменимы к спорным отношениям, поскольку регулируют порядок оформления собственности на земельные участки иных категорий и разрешенного использования, а из экспликации земель, являющейся приложением к свидетельству на право собственности на землю, видно, что Б.В.А. в пожизненное наследуемое владение был передан земельный участок площадью 1,8 га, который весь относится к сельскохозяйственным угодьям, в связи с чем на основании пункта 7 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и ст. 43 Закона Калининградской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" Б.В.А. вправе приобрести указанный земельный участок только за плату в размере 20% от кадастровой стоимости этих угодий. Поскольку Б.В.А. оплату за землю не вносил и доказательства использования им спорного земельного участка по целевому назначению не представил, оснований к удовлетворению иска не имелось.

По каждому делу о признании права собственности на земельную долю или земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения следует проверять принадлежность истцов к гражданству Российской Федерации, имея в виду, что на основании ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

С учетом приведенной нормы закона решением Полесского районного суда Калининградской области от 17 июня 2008 года правомерно отказано в иске гражданке Литовской Республики С.Г. о признании права собственности на земельную долю площадью 6 га в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

При рассмотрении споров в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, судами не во всех случаях учитываются особенности правового регулирования оборота земельных участков с таким разрешенным использованием, установленные ст. 257, 258 ГК РФ и Федеральным законом от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (с последующими изменениями и дополнениями).

Так, в соответствии с положениями ст. 257 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11 марта 2003 года N 74-ФЗ имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, к которому относится в том числе предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором не установлено иное.

Ранее действовавшим законодательством также было предусмотрено, что имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на праве общей собственности, распоряжение земельным участком главой крестьянского хозяйства осуществляется с согласия всех членов крестьянского хозяйства (ст. 58 ЗК РСФСР 1991 года, ст. 15 Закона РСФСР от 27 декабря 1990 года "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

П.В.Е. обратился в суд с иском о признании права собственности на земельный участок площадью 45 га, возникшего у него из договора купли-продажи данного участка, заключенного в июне 2006 года между ним и единоличным собственником участка Х.А.А. Государственная регистрация права собственности на указанный земельный участок 6 июня 2006 года была приостановлена в связи с необходимостью уточнения позиции Правительства Калининградской области о реализации преимущественного права покупки земельного участка.

Решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 8 сентября 2006 года за П.В.Е. признано право собственности на спорный земельный участок.

В кассационном порядке дело не рассматривалось.

На основании решения суда от 8 сентября 2006 года было зарегистрировано 29 сентября 2006 года право собственности П.В.Е. на спорный земельный участок.

Постановлением президиума Калининградского областного суда от 26 марта 2007 года по надзорной жалобе Ш.В.И. решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 8 сентября 2006 года отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

В ходе рассмотрения дела член КФХ Ш.В.И. обратился в суд с самостоятельным иском и просил признать спорный земельный участок общей совместной собственностью всех членов КФХ (и его в том числе).

Решением Гвардейского районного суда Калининградской области от 6 февраля 2008 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 9 апреля 2008 года, в иске П.В.Е. отказано, иск Ш.В.И удовлетворен и земельный участок общей площадью 45 га признан совместной собственностью членов крестьянского фермерского хозяйства.

Постанавливая такое решение, суд обоснованно исходил из того, что Постановлением главы администрации Гвардейского района от 10 ноября 1998 года спорный участок был предоставлен из земель перераспределения для ведения крестьянского фермерского хозяйства, членами которого являлись Х.А.А., Х.А.Д., Х.Н.Ф., К.О.Н., К.Г.А., Ш.В.И., С.О.В.; в силу ст. 257 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" на спорный участок возникло право общей совместной собственности, а согласия всех членов КФХ, в частности, Ш.В.И., на отчуждение участка не было получено Х.А.А. при подписании договора купли-продажи в июне 2006 года, в связи с чем спорный земельный участок как выбывший из владения помимо воли сособственников может быть истребован, в том числе у добросовестного приобретателя в силу п. 1 ст. 302 ГК РФ.

По спорам о наследовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения следует проверять соблюдение требований, установленных статьями 3 и (или) 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 11 названного Федерального закона).

Кроме того, необходимо учитывать особенности наследования имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотренные статьей 1179 ГК РФ (ст. 10 Федерального закона от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"), а если спорные правоотношения возникли до 1 марта 2002 года (то есть до введения в действие части третьей Гражданского кодекса РФ) - статьей 26 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и статьей 61 ЗК РСФСР 1991 года.

В силу ст. 26 Закона РСФСР от 27 декабря 1990 года "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" земельный участок гражданина, ведущего крестьянское хозяйство, передается по наследству одному из членов этого хозяйства по согласованию с другими членами крестьянского хозяйства; при отсутствии таковых земельный участок передается одному из наследников имущества умершего, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство; при отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, земельный участок передается по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, либо для обслуживания жилого дома, либо для индивидуального садоводства и животноводства.

Приведенная норма закона была введена в действие с 1 января 1991 года, в дальнейшем аналогичная норма была включена в статью 61 ЗК РСФСР 1991 года.

Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" статья 10 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" была признана недействующей, при этом положения ст. 61 ЗК РСФСР продолжали действовать и в последующем порядок наследования имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства, к которому в силу ст. 258 ГК РФ относится и земельный участок, был изменен статьей 1179 ГК РФ, которой не исключена возможность перехода к наследникам права на земельный участок той же площадью, какой был предоставлен наследодателю.

Учитывая положения ст. 257, 1179 ГК РФ, по каждому делу о признании права собственности на земельный участок, который предоставлялся наследодателю для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, надлежит истребовать правоустанавливающие документы на землю, имея в виду, что свидетельства о праве собственности на землю выдавались главам крестьянских хозяйств и в ряде случаев перечень членов хозяйства (то есть сособственников земельного участка) в таких свидетельствах отсутствует. Необходимо также обращать внимание на время открытия наследства с целью правильного определения закона, подлежащего применению.

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 17 сентября 2007 года за М.В.В. признано право собственности в порядке наследования после смерти М.М.В. на земельный участок для ведения крестьянского хозяйства площадью 9,74 га с учетом признания иска администрацией МО "Гурьевский городской округ". Однако суд не учел, что орган местного самоуправления является ненадлежащим ответчиком по спорам в отношении земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем признание иска в данном случае противоречит закону. Кроме того, суд не принял во внимание, что на момент открытия наследства порядок наследования земельного участка, находящегося в собственности граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, был установлен статьей 61 ЗК РФ 1991 года, однако М.В.В., проживающим в г. Калининграде, сведения о намерении вести крестьянское хозяйство не представлены, данных о принятии уполномоченным органом решения о предоставлении М.В.В. земельного участка для ведения крестьянского хозяйства не имеется, земельный участок площадью 9,74 га превышает максимальные размеры земельных участков, установленные в целях предоставления участков для ведения личного подсобного хозяйства, обслуживания и эксплуатации жилого дома, садоводства, огородничества. Более того, правоустанавливающие документы в отношении спорного земельного участка судом истребованы не были и вопрос о том, являлся ли М.М.В. единоличным собственником спорного земельного участка, судом не выяснен (дело N 2-648/07).

Как показало изучение дел, положения ст. 1179 ГК РФ применяются судами в основном правильно.

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 28 января 2008 года за П.В.В. признано право собственности в порядке наследования на 2/3 доли в праве собственности на указанный земельный участок, с П.В.В. взыскана в пользу его брата П.А.В. компенсация в размере 234000 руб.

Постанавливая такое решение, суд правильно, в соответствии с п. 2 ст. 1179 ГК РФ, исходил из того, что П.В.В. является членом крестьянского хозяйства, желает продолжать ведение крестьянского хозяйства, иных участников крестьянского хозяйства нет, П.А.В. не намерен заниматься крестьянским хозяйством (дело N 2-46/08).

 

Общие вопросы ограничения и прекращения прав на землю

 

Действующим законодательством предусмотрено два вида земельных сервитутов: публичный и частный.

Порядок и основания установления публичного сервитута регламентированы статьей 23 Земельного кодекса РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с нормами гражданского законодательства (п. 1 ст. 23 ЗК РФ, ст. 274-275 ГК РФ).

Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 9 ст. 23 ЗК РФ).

Порядок государственной регистрации сервитутов определен статьей 27 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при этом пунктом 2 ст. 27 настоящего Федерального закона определено, что если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого участка, на котором отмечена сфера действия сервитута; если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.

Принимая во внимание приведенные положения закона о государственной регистрации сервитута в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в исковом заявлении об установлении сервитута должны содержаться данные, позволяющие определенно установить границы земельного участка, в пределах которых, по мнению истца, следует установить сервитут.

Отсутствие таких сведений следует расценивать как допущенный при подаче искового заявления недостаток, который влечет за собой оставление искового заявления без движения в целях уточнения заявленных требований (п. 5 ч. 1 ст. 131 ГПК РФ), а при неисполнении указаний судьи, перечисленных в определении, - возвращение искового заявления (ч. 2 ст. 136 ГПК РФ).

Вместе с тем практически по всем делам об установлении сервитута истцами не представлен проект границ земельного участка, в которых требуется установить сервитут, либо иные документы, позволяющие определить такие границы. Представляется, что изображения истцом по собственному на то усмотрению границ участка, вопрос об обременении которого сервитутом поставлен перед судом, явно недостаточно.

Исходя из положений п. 1 и п. 4 ст. 274 ГК РФ истец также обязан приложить к исковому заявлению доказательства принадлежности ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельного участка либо на праве собственности - другой недвижимости, для использования которых требуется сервитут.

При рассмотрении дел об установлении частного сервитута следует учитывать, что по смыслу п. 1 и п. 4 ст. 274 ГК РФ надлежащим истцом является только лицо, которому принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, на праве собственности - смежный земельный участок либо другая недвижимость.

Решением Гурьевского районного суда от 21 октября 2008 года отказано в иске К.А.А. к Г.Н.Н. о предоставлении права ограниченного пользования принадлежащим ответчику земельным участком бесплатно для организации проезда шириной 4,6 м по границе указанного земельного участка к принадлежащему истице на праве аренды земельному участку, при этом суд справедливо исходил из того, что установление сервитута в интересах арендатора земельного участка и по его требованию законом не предусмотрено (дело N 2-668/08).

Поскольку по смыслу закона осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка и его установление возможно в определенных законом случаях, истцам необходимо представлять доказательств невозможности нормального хозяйственного использования земельного участка без установления сервитута на чужом земельном участке, осуществления права ограниченного пользования чужим земельным участком как наименее обременительного для земельного участка, обращения к собственнику земельного участка и факта его отказа в установлении сервитута в испрашиваемых границах.

При отсутствии бесспорных доказательств невозможности обеспечения нужд истца как собственника недвижимости (а также землевладельца или землепользователя) без установления сервитута заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Решением мирового судьи Гвардейского судебного участка от 5 марта 2008 года отказано в иске Д.О.Е. к Л.Д.М., Ф.И.В., Л.С.В. об установлении сервитута для обустройства отмосткой принадлежащего ей на праве собственности здания магазина. Оставляя без удовлетворения заявленные исковые требования, мировой судья правильно исходил из того, что при выдаче разрешения на строительство вопрос об обустройстве здания магазина отмосткой не решался, ранее строение было возведено и принято в эксплуатацию без отмостки, в связи с чем отмостка не является обязательным конструктивным элементом здания.

Вместе с тем нельзя не обратить внимание на то, что рассмотрение споров об установлении сервитута не отнесено статьей 23 ГПК РФ к подсудности мирового судьи (дело N 2-579/08).

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за сервитут в зависимости от его вида сервитута, в следующих случаях:

- в случае установления частного сервитута - если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 6 ст. 23 ЗК РФ);

- в случае установления публичного сервитута - если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (абзац 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ (например, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута).

Порядок установления платы за установление частного или публичного сервитута Гражданским и Земельным кодексами не установлен.

В связи с этим представляется, что при возникновении споров о размере платы за пользование земельным участком, обремененным сервитутом, возможно принять во внимание Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 года.

Под соразмерной платой понимается плата за пользование чужим земельным участком на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуте), выплачиваемая собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного сервитута), либо выплачиваемая собственнику земельного участка органом государственной власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым актом которого сервитут установлен (при установлении публичного сервитута), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Следует учитывать, что в результате обременения прав собственника земельного участка сервитутом не во всех случаях собственнику участка причиняются убытки.

В частности, в ряде случаев установление сервитута на земельный участок для прокладки линий электропередачи, газопроводов и последующей их эксплуатации, ограничение в связи с этим прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, может не причинить ему убытков, поскольку собственник такого земельного участка с установлением сервитута получает возможность подключения к возведенной линии электропередачи, проложенному по участку линии газопровода и электрификации, газификации зданий, строений и сооружений, находящихся на земельном участке. Такая возможность, в свою очередь, может позволить собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, использовать свой земельный участок более эффективно, чем до установления сервитута.

В случае, если отпали основания, на которых был установлен сервитут, собственник обремененного сервитутом земельного участка вправе обратиться к лицу, в пользу которого было установлено обременение, с требованием о прекращении сервитута, а при отказе от прекращения сервитута - в суд (ст. 276 ГК РФ).

Следует обратить внимание на то, что в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения частным сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ), а в случаях невозможности использования земельного участка, обремененного публичным сервитутом, собственник вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, принадлежащего ему земельного участка (абзац 1 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Основания прекращения сервитута предусмотрены статьей 48 Земельного кодекса РФ: частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (п. 1); публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п. 2).

Более детальный порядок установления и прекращения публичных сервитутов установлен главой 9 Закона Калининградской области от 21 декабря 2006 года N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области".

Основания прекращения прав на землю определены главой 7 Земельного кодекса РФ.

В силу ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Следует обратить внимание на то, что правовые последствия отказа от права собственности на земельный участок и порядок регистрации прекращения права собственности по указанному основанию с 24 октября 2008 года существенно изменяются.

Согласно ст. 53 ЗК РФ (в редакции 2001 года) отказ лица от осуществления принадлежавшего ему права на земельный участок (подача заявления об этом) не влек за собой прекращение соответствующего права (в том числе права собственности) (п. 1); при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретал правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливался гражданским законодательством (п. 2).

На основании п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Порядок принятия на учет бесхозяйных вещей установлен Положением о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утв. Постановлением Правительства РФ N 580 от 17 сентября 2003 г.

Таким образом, в соответствии с действовавшим до 24 октября 2008 года законодательством процедура передачи в муниципальную собственность земельного участка, от права собственности на который собственник отказался, была достаточно длительной и включала в себя обязательное обращение уполномоченного органа в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Судами было рассмотрено значительное количество подобных дел, при этом заявления о признании права муниципальной собственности, как правило, были удовлетворены по тем основаниям, что собственники обратились в органы местного самоуправления с заявлениями об отказе от земельных участков, такие земельные участки были поставлены в установленном порядке на учет в качестве бесхозяйных, уполномоченный управлять муниципальным имуществом орган обратился в суд по истечении годичного срока с момента постановки земельного участка на учет в качестве бесхозяйного (ст. 225 ГК РФ).

Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" изменены условия и порядок отказа от права собственности на земельный участок, указанный Федеральный закон вступает в силу с 24 октября 2008 года.

В связи с принятием настоящего Закона пункт 1 ст. 53 ЗК РФ утратил силу, а пункт 2 ст. 53 ЗК РФ изложен в иной редакции: отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с момента государственной регистрации прекращения указанного права.

Соответственно, внесены изменения и в пункт 1 ст. 225 ГК РФ, согласно которым отказ от права собственности на вещь не влечет признания ее бесхозяйной, если это предусмотрено федеральными законами.

Одновременно Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен статьей 30.2, регулирующей порядок государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него.

Так, в соответствии со ст. 30.2 названного Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прекращения права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка. К заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок, за исключением случаев, когда право собственности на такой земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке. В течение 5 дней с даты государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в орган государственной власти субъекта РФ, если в соответствии с Земельным кодексом РФ такой земельный участок относится к собственности субъекта РФ, или в орган местного самоуправления, если он относится к собственности муниципального образования, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок.

В связи с этим соответствующие дополнения внесены в ст. 19 ЗК РФ, в которой определено, какие участки могут находиться в муниципальной собственности. В соответствии с п. 1.1 указанной статьи земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка. Исключения составляют случаи, предусмотренные другими федеральными законами.

Таким образом, с 24 октября 2008 года земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, не приобретает правовой режим бесхозяйной вещи, а с момента государственной регистрации прекращения права собственности на него возникает право муниципальной собственности на такой участок.

Представляется, что в связи с изменениями законодательства дела о признании права муниципальной собственности на земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, необходимо рассматривать по-иному: оснований к удовлетворению таких требований уже не усматривается, поскольку законом предусмотрен иной порядок возникновения права муниципальной собственности на подобный земельный участок.

Порядок и условия отказа землепользователя, землевладельца от права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения в общем виде были определены пунктом 3 ст. 53 ЗК РФ (в редакции 2001 года), согласно которому при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса.

Из содержания приведенной нормы не вытекает, что существовавший до 24 октября 2008 года порядок отказа от права собственности на земельный участок (включая постановку участка на учет в качестве бесхозяйного и последующее признание в судебном порядке права муниципальной собственности на земельный участок) применялся и к случаям отказа от права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения.

Положения пункта 2 ст. 53 ЗК РФ (в редакции 2001 года) регулировали отношения, связанные с отказом только от права собственности на земельный участок.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 11 января 2008 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 26 марта 2008 года, в исках И.Е.В. и С.С.В. о признании права собственности в порядке наследования на земельный участок (по 1/2 доли) было отказано.

Принимая такое решение, суд справедливо исходил из того, что спорный земельный участок был предоставлен С.В.Н. в 1992 году в пожизненное наследуемое владение земельный участок, после чего 19 декабря 2001 года С.В.Н. было подано заявление в мэрию города Калининграда о прекращении его права на земельный участок начиная с 11 июня 1996 года ввиду невозможности освоения земельного участка; на основании данного заявления С.В.Н. Постановлением мэра города Калининграда N 855 от 28 марта 2002 года право пожизненного наследуемого владения С.В.Н. на спорный участок было прекращено на основании ст. 45 ЗК РФ и постановлено изъять участок с 01.01.1997, С.В.Н. при жизни не изменил свое волеизъявление и не оспорил Постановление мэра города Калининграда N 855 от 28 марта 2002 года, а содержащаяся в пункте 2 ст. 53 ЗК РФ норма регулирует отношения, возникающие при отказе от права собственности, а не от права пожизненного наследуемого владения.

Вступившим в силу с 1 января 2007 года Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ порядок отказа лица от права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения уточнен: при отказе от указанных прав на землю заявление об этом подается в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ (п. 3 ст. 53 ЗК РФ), который в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 4 ст. 53 ЗК РФ), право на земельный участок, не зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращается у землепользователя, землевладельца с момента принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи; в случае, если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления в недельный срок со дня принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи, обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 5 ст. 53 ЗК РФ); исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан сообщить об отказе от права на земельный участок, право на который не было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в налоговый орган по месту нахождения такого земельного участка и в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного кадастра недвижимости, в недельный срок со дня принятия решения, указанного в пункте 4 настоящей статьи (п. 6 ст. 53 ЗК РФ).

Как следует из содержания ст. 44 ЗК РФ, принудительное изъятие у собственника его земельного участка является самостоятельным основанием прекращения права собственности на землю, при этом основания изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд установлены статьей 49 ЗК РФ; обязательное условие изъятия о предварительном и равноценном возмещении стоимости земельного участка на основании решения суда - пунктом 2 статьи 55 ЗК РФ; порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд, порядок определения выкупной цены и прекращения прав на изымаемый земельный участок - гражданским законодательством.

Порядок выкупа земельного участка включает в себя обязательное письменное уведомление собственника земельного участка органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка (п. 3 ст. 279 ГК РФ), при несогласии собственника с решением об изъятии у него земельного участка либо в случае недостижения соглашения о выкупной цене или других условиях выкупа - заявление иска о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 настоящего Кодекса (ст. 282 ГК РФ), определение выкупной цены с учетом рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки является обязательным при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных нужд.

Удовлетворяя исковые требования Агентства по имуществу Калининградской области к В.О.В. об изъятии путем выкупа для государственных нужд Калининградской области пяти земельных участков площадью 6,52 га каждый, Краснознаменский районный суд Калининградской области в решении от 27 марта 2008 года правомерно исходил из того, что Постановление Правительства Калининградской области от 19 апреля 2006 года N 246 "Об изъятии земельных участков для государственных нужд" принято в целях реализации Постановления Правительства РФ от 7 декабря 2001 года N 866 "О Федеральной целевой программе развития Калининградской области на период до 2010 года", для строительства компрессорной станции "К." с сопутствующими сооружениями и трассами коммуникаций к ней, решение об изъятии земельных участков не оспаривается В.О.В., которая была извещена об изъятии принадлежащих ей земельных участков в 2006 году и не согласна с выкупной ценой каждого из участков в размере 400000 руб. При этом представленный В.О.В. отчет об определении рыночной стоимости каждого из земельных участков в размере 717852 руб. от 12 февраля 2008 года обоснованно признан не соответствующим положениям п. 2 ст. 281 ГК РФ, Временным методическим рекомендациям по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков изъятием или временным занятием, утв. Росземкадастром, при том, что в качестве аналогов объекта оценки использованы данные по земельным участкам Гурьевского и Черняховского районов, рыночная стоимость которых в силу близости к областному центру значительно превышает стоимость аналогичных объектов в восточных районах области, включая Краснознаменский район; представленный истцом отчет об оценке, составленный ООО "С." от 11 марта 2008 года, соответствует закону (дело N 2-14/2008).

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в частности, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; не допускать захламление, загрязнение, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав на земельные участки не влечет за собой прекращения их обязанностей, установленных статьей 42 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 43 ЗК РФ).

За неисполнение указанных обязанностей законом предусмотрена возможность изъятия земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ) и который используется с нарушением земельного законодательства (ст. 285 ГК РФ).

Изъятие земельного участка у его собственника при грубом нарушении правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, можно рассматривать как санкцию за совершение земельных правонарушений.

Существенное отличие порядка прекращения права собственности на земельный участок при нарушении земельного законодательства, который был установлен ЗК РСФСР, от порядка, предусмотренного ст. 284-286 ГК РФ, заключается в том, что прекращение права собственности (изъятие) земельного участка производится не безвозмездно, а путем его принудительной продажи с торгов, в то время как ранее земельный участок изымался безвозмездно на основании решения органа, предоставившего данный участок.

Однако применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения в принципе сохранен прежний порядок изъятия данных земельных участков в случае их ненадлежащего использования. Так, в соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указанный земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего его использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта РФ или в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 и п. 1 ст. 47 ЗК право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения, аренда и право безвозмездного срочного пользования земельным участком могут быть прекращены принудительно при нарушении земельного законодательства, в частности, при использовании земельного участка не по целевому назначению, при отравлении, загрязнении и порче плодородного слоя почвы, при систематической неуплате земельного налога, при неиспользовании земельного участка в течение определенного срока, а также при реквизиции и изъятии земель для государственных и муниципальных нужд и т.д.

Решение о прекращении прав на земельные участки в этих случаях принимается судом по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае неустранения соответствующими лицами земельных правонарушений, указанных в предупреждениях органов, осуществляющих государственный земельный контроль (ст. 54 ЗК).

Таким образом, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования земельным участком ввиду ненадлежащего его использования возможно только при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафов.

Несоблюдение процедуры прекращения права само по себе является основанием к отказу в удовлетворении требований о прекращении права на земельный участок.

Решением Гурьевского районного суда от 11 апреля 2008 года, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 13 августа 2008 года, отказано в удовлетворении иска прокурора к Ф.Г.В. о прекращении права пожизненного наследуемого владения на земельный участок.

Принимая такое решение, суд правомерно исходил из того, что ранее допущенные Ф.Г.В. нарушения при использовании спорного земельного участка ею были устранены, в ноябре 2006 года прокурором было вынесено Постановление о возбуждении в отношении Ф.Г.В. дела об административном правонарушении в связи с нарушением ею режима использования земельных участков в водоохранных зонах водных объектов, однако Постановлением от 8 декабря 2006 года Управления Росприроднадзора по Калининградской области производство по делу прекращено вследствие устранения Ф.Г.В. всех выявленных нарушений.

Поскольку прокурором не представлено доказательств привлечения Ф.Г.В. к административной ответственности и продолжения ею ненадлежащего использования земельного участка, а в силу ст. 45, 54 ЗК РФ принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения на земельный участок может быть осуществлено судом лишь в случае неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа, суд пришел к правильному выводу о необоснованности иска прокурора.

Что касается прекращения права аренды земельного участка, следует принимать во внимание, что гражданским законодательством предусмотрено соответствующее условие досрочного расторжения договора по требованию арендодателя: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Кроме того, пунктом 2 ст. 452 ГК РФ по существу установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора: требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

С учетом приведенной нормы закона на стадии решения вопроса о принятии искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка следует проверять соблюдение истцом такого досудебного порядка, имея в виду, что несоблюдение установленного законом досудебного порядка урегулирования спора является основанием к возвращению искового заявления (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

Судебная коллегия по гражданским делам обращает внимание судей на указанные в обзоре недостатки, необходимость постоянного изучения судьями земельного и гражданского законодательства и более тщательного подхода при определении обстоятельств, имеющих значение для дел данной категории, а также правильного применения материального и процессуального закона.

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2018       |       Обратая связь