Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 ноября 2009 г. N 350

 

Судья: Подчасова Е.Н. Дело N 44г-167/09
Судья кассационной инстанции: Зубова Л.М.  

Президиум Московского областного суда в составе:

председательствующего - Балабана Ю.И.

членов президиума: Борисенковой В.И., Гавричкова В.В., Николаевой О.В., Никоновой Е.А., Соловьева С.В. рассмотрев надзорное представление прокурора Московской области на решение Раменского городского суда Московской области от 23 декабря 2008 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 мая 2009 г. по делу по иску ЗАО "Мособлстрой N 26" к А., А.О., А.Д., А.О.И. о взыскании задолженности по оплате жилья, расторжении договора коммерческого найма, выселении; по встречному иску А., А.О., А.Д., А.О.И. к ЗАО "Мособлстрой N 26", ООО "Управление ЖКХ МОС-26" о признании недействительным договора, признании права пользования квартирой,

заслушав доклад судьи Петровой Т.А., объяснения А.О., заключение прокурора Ильина Ф.И.

 

установил:

 

ЗАО "Мособлстрой N 26" обратилось в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по оплате жилья в размере 33389 руб. 12 коп., расторжении договора коммерческого найма жилого помещения от 29.04.2003 г., выселении А. и членов его семьи - А.О., А.Д., А.О.И. из квартиры <...>.

В обоснование требований представитель истца указал, что ЗАО "Мособлстрой N 26" является собственником здания общежития по адресу: <...> на основании договора купли-продажи, N 351/ВО от 14 февраля 1994 года.

29 апреля 2003 года с истцом был заключен договор коммерческого найма квартиры <...>, сроком действия до 29 апреля 2003 года. Начиная с 2006 г. ответчик систематически нарушал принятые по договору обязательства, а именно несвоевременно и не в полном объеме вносил плату за наем, в связи с чем образовалась задолженность.

А-вы иск не признали, предъявили встречный иск о признании недействительным договора коммерческого найма жилого помещения <...> от 29.04.2003 г., признании за ними право пользования квартирой по адресу: <...>, ссылаясь на то, что они в 1991 г. были вселены жилое помещение <...> в общежитии в связи с трудовыми отношениями А. В квартиру <...> они вселились в 1994 г. по ордеру, который был сдан в ЖЭО. Истец выписывал им квитанции на оплату квартиры и коммунальных услуг. Ответчики считают, что они приобрели право пользования жилым помещением по договору социального найма, и не утратили его в связи с переходом права собственности на здание к истцу.

Решением Раменского городского суда Московской области от 23.12.2008 г. исковые требования ЗАО "Мособлстрой N 26" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска А-вых отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26.05.2009 г. решение оставлено без изменения.

В надзорной жалобе прокурор просит указанные судебные постановления отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на их незаконность.

Определением судьи Московского областного суда Петровой Т.А. от 16 октября 2009 года надзорная жалоба вместе с материалами дела передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

В соответствии с требованиями ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы представления, президиум находит представление подлежащим удовлетворению в части.

Судом установлено, что А. с 17.04.1991 г. по 09.03.1999 г. работал на экспериментальном участке малой механизации Треста "Мособлстрой-26" (позднее - СПМК ЗАО "Мособлстрой N 26"), ему в 1991 г. на семью из четырех человек была предоставлена в общежитии <...>. В апреле 1994 г. А. на основании решения профкома от 2 марта 1994 года предоставлена спорная квартира <...> по тому же адресу.

Собственником здания <...> является ЗАО "Мособлстрой N 26" на основании договора купли-продажи от 14.02.1994 г.

По договору от 01.04.2003 г. ЗАО "Мособлстрой N 26" передало указанное здание ООО "Управление ЖКХ МОС-26" в доверительное управление.

Учитывая, что на момент представления А. и членам его семьи спорного жилого помещения оно принадлежало ЗАО "Мособлстрой N 26" на праве собственности и использовалось как общежитие для работников предприятия, суд пришел к выводу о том, что ответчики не приобрели в 1994 году право пользования спорным жилым помещением на условиях социального найма.

Кроме того, 29.04.2003 г. между ООО "Управление ЖКХ МОС-26" и А. был заключен договор коммерческого найма жилого помещения на квартиру <...>, который был одобрен собственником жилого помещения - ЗАО "Мособлстрой N 26".

Согласно п. 2.1 договор вступал в силу с 1 мая 2003 года и действовал до 29.04.2004 г.

А. и члены его семьи - А.О., А.О.И., А.Д. не зарегистрированы в спорном жилом помещении, а зарегистрированы по постоянному месту жительства по адресу: <...>.

Доказательств того, что А-вы были вселены в спорную квартиру на основании ордера и с ними был заключен бессрочный договор найма, в суд представлено не было.

Разрешая спор, суд исходил из того, что ответчики с 2006 г. систематически нарушали свои обязательства и несвоевременно и не в полном объеме вносили плату за коммерческий наем, в результате чего образовалась задолженность в размере 33389 руб. 12 коп., а поэтому удовлетворил требования ЗАО "Мособлстрой N 26" и отказал во встречном иске А-вых.

Вместе с тем указанный вывод суда сделан с существенным нарушением норм материального права и процессуального права, повлиявшим на исход дела.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Судом установлено, что договор коммерческого найма заключен сторонами 29 апреля 2003 года на срок до 29 апреля 2004 года.

При этом пунктом 2.3 договора предусмотрено, что при выполнении всех условий договора наниматель имеет преимущественное право на продление срока найма.

Согласно абз. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По смыслу вышеприведенной нормы нарушение такой обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. При этом закон предполагает только одну причину для отказа в продлении договора - решение наймодателя не сдавать помещение внаем в течение года.

Судом не устанавливалось, что наймодатель уведомлял нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение года жилое помещение внаем. В уведомлении от 30 ноября 2005 года N 279 (л.д. 17) наймодатель на такие обстоятельства не ссылается.

При указанных обстоятельствах договор коммерческого найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Соглашаясь с доводами представителя ЗАО "Мособлстрой-26" о том, что А-вы с 2006 года систематически нарушали свои обязательства, несвоевременно и не в полном объеме вносили плату за наем, суд не учел, что, по смыслу вышеприведенной нормы, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем названных платежей непрерывно более двух раз подряд.

Вместе с тем судом установлено, что согласно представленной ЗАО "Мособлстрой-26" выписки из лицевого счета квартиросъемщика А. (л.д. 200), плата за наем жилого помещения вносилась ответчиками ежемесячно, случаев невнесения платы за спорный период не имеется. При этом внесение нанимателем платы в размере меньшем, чем начислено истцом, не предусмотрено ст. 687 ГК РФ как основание для расторжения договора коммерческого найма.

В силу положений статьи 688 ГК РФ выселение является последствием расторжения договора найма. В нарушение указанной нормы закона суд выселил ответчиков при отсутствии оснований для расторжения договора найма.

Между тем в надзорном представлении, прокурор указывает, что суд, выселяя ответчиков, не проверил, имели ли место случаи невнесения платы за жилье более шести (даже двух) месяцев, а ограничился указанием на то, что с 2006 года ответчиками указанная плата вносится несвоевременно и не в полном объеме.

При указанных обстоятельствах решение суда и определение судебной коллегии в части удовлетворения требований ЗАО "Мособлстрой-26" о расторжении договора коммерческого найма и выселении ответчиков, нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене. Учитывая, что все обстоятельства дела судом установлены, однако им дана неправильная правовая оценка в решении и определении судебной коллегии, президиум Московского областного суда считает возможным не передавая дело на новое рассмотрение принять новое решение в указанной части, в соответствии с которым в удовлетворении требований ЗАО "Мособлстрой-26" о расторжении договора коммерческого найма и выселении ответчиков отказать.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

 

постановил:

 

Решение Раменского городского суда Московской области от 23 декабря 2008 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 мая 2009 г. в части удовлетворения требований ЗАО "Мособлстрой-26" о расторжении договора коммерческого найма и выселении ответчиков отменить и в указанной части принять новое решение в соответствии с которым в удовлетворении требований ЗАО "Мособлстрой-26" к А., А.О., А.Д., А.О.И. о расторжении договора коммерческого найма и выселении отказать, в остальной части решение и определение судебной коллегии оставить без изменения, надзорное представление прокурора Московской области без удовлетворения.

 

Председательствующий

Ю.И.БАЛАБАН

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2018       |       Обратая связь