Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 марта 2010 г. по делу N 33-2219

 

 

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску А.Н. к ИП А.О. о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, пени, государственной пошлины

по кассационной жалобе ответчика

на решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 18.01.2010 г., которым, договор аренды недвижимого имущества N 04-03078-001-Н-АР-5203-00, заключенный 9.11.2006 г. между Управлением муниципального имущества градостроительства и архитектуры г. Владивостока и ИП А.О. в отношении нежилых помещений общей площадью 71,10 кв. м, расположенных по адресу: <...> расторгнут. С ИП А.О. в пользу А.Н. взыскана задолженность по арендной плате в сумме 79 037 руб. 64 коп., пени 53 296 руб. 17 коп., расходы по оплате государственной пошлины - 1900 руб. 16 коп., всего 134 233 руб. 97 коп. С А.О. в доход государства взыскана государственная пошлина 1023 руб. 33 коп. В остальной части иска отказано.

Заслушав доклад судьи Приморского краевого суда, объяснения А.О. и ее представителя М.А., возражения А.Н., судебная коллегия

 

установила:

 

А.Н. обратилась в суд с иском к ИП А.О., указав следующее. 09.11.2006 года между Управлением муниципального имущества градостроительства и архитектуры (УМИГА) г. Владивостока и ИП А.О. был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 71,10 кв. м для использования в целях "Магазин", срок действия договора с 9.11.2006 года до 30.06.2011 года. 11.06.2009 года между нею и УМИГА г. Владивостока заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения, переход права собственности зарегистрирован 29.07.2009 года. А.Н. сообщила ответчику о смене собственника и перечислении арендной платы на ее расчетный счет, однако ответчик стала задерживать оплату. Задолженность по арендной плате (51 477 руб.) и пени (13 531 руб.) за период с июля по сентябрь 2009 года составляет 65 008 руб. Просила досрочно расторгнуть договор аренды от 09.11.2006 года, взыскать задолженность, обязать ответчика освободить нежилое помещение.

В судебном заседании А.Н. поддержала заявленные требования, увеличив их, и просила взыскать задолженность по арендной плате в сумме 89 477 руб., пени 62 154 руб. 82 коп. и госпошлину 1900 руб. 16 коп. и пояснив, что в соответствии с договором она имеет право на односторонне изменение арендной платы, в связи с чем она увеличила арендную плату на коэффициент инфляции до 38 000 руб. в месяц. Ответчица же по сентябрь включительно оплачивала по 14 100 руб. за октябрь арендная плата не оплачена полностью.

А.О. иск не признала и суду пояснила, что условие договора аренды в части арендной платы было изменено дополнительным соглашением от 05.12.2008 года, заключенным между нею и УМИГА администрации г. Владивостока, уменьшающим арендную плату до 14 099 руб. 76 коп. за период с 12.11.2008 года по 12.11.2009 года, далее оплата в прежнем размере - 34993 руб. 35 коп. Уменьшение оплаты было произведено, так как она является субъектом малого предпринимательства, применяется коэффициент 0,40. После извещения о смене собственника нежилого помещения, предложила новому собственнику оплату арендной платы производить в соответствии с дополнительным соглашением, т.е. до ноября 2009 года, далее договор аренды подлежит прекращению. Полагала, что задолженности за август и сентябрь 2009 года она не имеет.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласилась ответчица, подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения в связи нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения.

Судом правильно применены нормы материального права, обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, установлены правильно, выводы суда соответствуют материалам дела, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не допущено.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производства капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, в силу которой арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, данные обращения не являются предупреждением арендатора об исполнении обязательства. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложении изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Разрешая заявленный спор, суд правильно установил, что у истцы возникло право требования досрочного договора аренды, поскольку ответчица более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносила арендную плату, поскольку вносимая ею арендная плата в размере 14 100 руб. ежемесячно не соответствует установленному в п. 3.1 Договора от 9.11.2006 г., заключенному между УМИГА г. Владивостока и А.О., размеру арендной платы - 34 993 руб. 35 коп.

Довод А.О. о том, что она как субъект малого предпринимательства имела право на получение льготы и применение коэффициента, корректирующего расчет арендной платы, поэтому ежемесячный размер арендной платы составлял 14 099 руб. 76 коп., правильно не принят во внимание судом и не принимается во внимание судебной коллегией аналогичный довод кассационной жалобы. Право на применение льготного коэффициента не оспаривалось истицей и признавалось УМИГА г. Владивостока. Дополнительным соглашением от 5.12.2008 г., заключенным между А.О. и УМИГА г. Владивостока о внесении изменений в Договор аренды от 9.11.2006 г. предусмотрено взыскание с А.О. арендной платы в размере 14 099 руб. 76 коп. Вместе с тем, А.О. свое право на получение льготы должным образом не реализовала. Пунктом 5 Соглашения предусмотрено, что обязанность по регистрации данного соглашения несет Арендатор. Указанную обязанность ответчица не выполнила. Соглашение не прошло государственную регистрацию.

Судом правильно применены положения статей 452, 609, 651 ГК РФ в их взаимосвязи, в соответствии, с которыми договор аренды соответствующего имущества считается заключенным с момента государственной регистрации; при отсутствии государственной регистрации изменения условия договора, такое изменение нельзя признать совершенным в надлежащей форме, договор нельзя признать заключенным на новых условиях.

В связи с указанным, суд, при определении размера арендной платы, обоснованно применил последствие несоблюдение формы дополнительного соглашения как влекущее его недействительность и руководствовался пунктом 3.1 Договора от 9.11.2006 г., установившим ежемесячный размер - 34 993 руб. 35 коп.

Судебной коллегией также признается несостоятельным довод кассационной жалобы о нарушении судом норм процессуального права в связи с непривлечением к участию в деле представителя администрации г. Владивостока.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В силу ст. 609 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Таким образом, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Следовательно, суд, рассматривая заявленные требования, дал правильно оценку изменившимся обстоятельствам, поскольку своим решением уже не затрагивал права и обязанности старого собственника помещения. Необходимости привлечения к участию в деле представителя администрации г. Владивостока не имелось.

Также не принимается во внимание довод жалобы о завышенном размере взысканной неустойки, поскольку А.О. не было заявлено об уменьшении взыскиваемой суммы, а, кроме того, уменьшение неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ является правом суда, а не обязанностью.

Оснований для отмены решения по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

 

определила:

 

Решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 18 января 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2017       |       Обратая связь