Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2010 г. по делу N 33-9319

 

Судья: Киселева Т.А.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Хрипунова М.И., судей Шипиловой Т.А., Меншутиной Е.Л., при секретаре А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 13 мая 2010 года кассационную жалобу А.В. и кассационное представление Зарайского городского прокурора на решение Зарайского городского суда Московской области от 10 марта 2010 года по делу по иску А.В. к З.А.С., З.С.П., З.Т.Ю., несовершеннолетнему З.А.С. о прекращении права пользования жилым домом, прекращении регистрации в жилом доме и выселении, по встречному иску З.С.П. в своих интересах и интересах несовершеннолетнего З.А.С., З.А.С. к А.В., Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области о признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка с возвратом сторон в первоначальное положение и признании незаконной регистрации этой сделки, заслушав доклад судьи Шипиловой Т.А., объяснения А.В., его представителя Б., З.С.П., Шабалкина В.А., представляющего интересы З.С.П. и З.А.С., заключение прокурора Тришиной В.В., полагавшей, что решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение,

 

установила:

 

А.В. обратился с иском к З.А.С., З.С.П., З.Т.Ю., несовершеннолетнему З.А.С. о прекращении права пользования жилым домом, прекращении регистрации в жилом доме и выселении.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали заявленные требования и пояснили, что 06.09.2008 года по договору купли-продажи А.В. приобрел у З.С.П. в собственность жилой дом по адресу: <...>. 02.10.2008 года в Зарайском отделе УФРС по Московской области произведена государственная регистрация договора купли-продажи права собственности на жилой дом, о чем имеется соответствующее свидетельство.

В соответствии с п. 4 данного договора за З.С.П. и членами его семьи - З.Т.Ю., З.А.С., З.А.С., которые были зарегистрированы и проживали в названном доме, на 1 месяц с момента подписания договора сохранялось право пользования указанным жилым домом, после чего, оно прекратилось.

С 07.10.2008 года ответчики не имеют законных оснований пользования спорным жилым помещением.

Несмотря на условия договора, а также на его неоднократные требования освободить жилой дом и вывезти свои вещи, З.С.П. и члены его семьи продолжают им пользоваться, проживают в нем до настоящего времени, зарегистрированы по данному адресу. Тем самым, ответчики нарушают права истца как собственника жилого помещения.

Ответчики - З.С.П., З.Т.Ю., З.А.С., З.А.С., адвокат Шабалкин В.А., представляющий интересы ответчиков, требования не признали, и предъявили встречный иск, в котором просили признать недействительным договор купли-продажи дома и земельного участка с возвратом сторон в первоначальное положение, признать незаконной регистрацию сделки.

Возражения на иск и встречные требования мотивированы тем, что спорный жилой дом и земельный участок были оформлены в собственность З.С.П. Дом был куплен в 1989 году в период нахождения в браке с З.Т.Ю., является единственным жилым помещением для проживания З.С.П. и членов его семьи. Другого жилья никто не имеет, поэтому никто из супругов этот дом продавать не желал. В силу стечения тяжелых обстоятельств жизни семьи З.С.П. был вынужден оформить получение займа денег под видом купли-продажи этого дома и земли при нем - по требованию А.В.

Это произошло в связи с тем, что З.С.П. длительное время проводит строительство этого жилого дома, так как купили они старый дом и пристраивают к нему новый трехэтажный дом, то есть велась реконструкция дома с 2006 года. Под это строительство З.С.П. занял большую сумму денег у граждан. В связи с разразившимся мировым финансовым кризисом в августе 2008 года, кредиторы З.С.П. потребовали срочно вернуть занятые им деньги. Невозвращенная сумма долга составила 4500000 рублей, а занять такую сумму в банке не позволяли доходы ни З.С.П., ни его семьи. А.В. купил у З.С.П. принадлежавшие ему нежилые здания промышленного назначения - гараж и холодильник в г. Зарайске по его цене в 990000 рублей за каждое здание. З.С.П. попросил А.В. дать ему взаймы срочно 2500000 рублей на полгода на любых условиях возврата денег. У него были частные заказы на проектирование зданий до конца 2008 года, и он надеялся, что этими доходами погасить заем полностью за полгода.

З.С.П. и А.В. хорошо знают друг друга, доверяли друг другу, у А.В. была такая сумма денег, и он согласился дать эти деньги, но для страховки попросил З.С.П. оформить в качестве гарантии возврата денег ему - договор купли-продажи спорного дома и земельного участка. После полного возврата долга они устно договорились об оформлении З.С.П. в собственность тоже договором купли-продажи или дарения дома и земельного участка; З.С.П. и члены его семьи как жили в доме, так и будут жить.

По просьбе А.В. указали цену всей продажи в 990000 рублей, хотя это явно не соответствовала действительности. Условия А.В. для З.С.П. и его семьи выставил кабальные, но З.С.П. вынужден был их принять и жену уговорил на сделку. Фактически по сделке было получено 2500000 рублей.

02 марта 2009 года З.С.П. принес ответчику не всю сумму долга, а только 500000 рублей долга. А.В. по расписке принял эти деньги от него в счет долга по займу и согласился подождать с возвратом оставшейся суммы долга, но сам подал в суд иск о выселении семьи З-них из вышеуказанного дома.

По мнению З.С.П., с ним был фактически заключен договор займа, а формально оформлен как договор купли-продажи, т.е. совершена притворная сделка; такая сделка ничтожна.

З.С.П. просит признать недействительной сделку по купле-продаже жилого дома и земельного участка, и соответственно признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности по сделке, а стороны вернуть в первоначальное положение с зачетом того, что из 2500000 рублей З.С.П. уже 500000 рублей вернул А.В. и должен ему остался 2000000 рублей.

З.С.П. также считает, что данную сделку следует признать недействительной и по основанию ст. 179 ГК РФ - как совершенную вынужденно, вследствие стечения вышеуказанных тяжелых обстоятельств З.С.П. и его семьи, на крайне невыгодных для него и его семьи условиях, чем А.В. воспользовался, зная о положении дел З.С.П. и его семьи в тот момент. Сделка была кабальная, поскольку дом с земельным участком стоит гораздо больше, чем 2500000 рублей в несколько раз, что доказывается и проведенным оценщиком ООО "Независимость" г. Коломна Московской области отчетом об определении рыночной стоимости жилого дома с недостроем, которая составила в общей сумме 6551000 рублей. У З-них нет другого жилья.

По мнению З.С.П., следует признать недействительными сделку и недействительной ее государственную регистрацию, поскольку в договоре купли-продажи земельного участка и целого жилого дома от 6.09.2008 года и свидетельстве о государственной регистрации указано, что предметом сделки является целый жилой дом под номером 65, и состоящий из трехэтажного смешанного строения общей площадью 68,6 кв. метров; на самом деле общая площадь дома равна 299,2 кв. метров, куда входят старый одноэтажный жилой дом и все три этажа дома - пристройки не завершенной строительством.

Представитель третьего лица по делу - ОУФМС России по Московской области в Зарайском районе - в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица по делу ГУП МО МОБТИ - пояснила, что сведения о пристройке, обозначенной к жилому дому <...> были внесены в технический паспорт дома на основании предъявленного З.С.П. разрешения межведомственной комиссии на реконструкцию дома. Именно по этой причине и не была сделана о самовольном возведенном строении.

Решением суда от 10 марта 2010 г. в исковых требованиях А.В. отказано, встречные требования З.С.П. удовлетворены.

В кассационной жалобе А.В. просит об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Прокурором г. Зарайска принесено кассационное представление об отмене решения суда, в котором указано на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и кассационного представления, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что 06.09.2008 года по договору купли-продажи А.В. приобрел у З.С.П. в собственность жилой дом по адресу: <...>.

02.10.2008 года в Зарайском отделе УФРС по Московской области произведена государственная регистрация договора купли-продажи права собственности на жилой дом, о чем А.В. выдано соответствующее свидетельство.

Удовлетворяя требования З.С.П. и отказывая в иске А.В., суд пришел к выводу о не заключении сторонами договора, вместе с тем признав его недействительным по мотивам заключения в нарушение требований закона.

Напротив, установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи заключен с соблюдением требований ст. 554 ГК РФ, поскольку все существенные условия в оспариваемом договоре сторонами указаны.

Из материалов дела следует, что на момент заключения сделки купли-продажи З.С.П. являлся собственником только одноэтажного жилого дома площадью 68,60 кв. м.

Право собственности на трехэтажную пристройку к дому, обозначенную в техническом паспорте на жилой дом <...>, у З.С.П. на момент заключения сделки купли-продажи, зарегистрировано не было. Пристройка не была завершена строительством, не принята в эксплуатацию. На момент заключения сделки, З.С.П. не являлся собственником пристройки, обозначенной литерой А2, вследствие чего, он не мог и распорядиться этим объектом недвижимости.

Площадь, указанная в оспариваемом договоре 68,60 кв. м, соответствует одноэтажному жилому дому.

При таких обстоятельствах суд пришел к ошибочному выводу о том, что регистрация сделки купли-продажи, при отсутствии соответствующих документов, подтверждающих право собственности на не завершенное строительством недвижимое имущество не могла быть произведена.

Из представленного свидетельства о государственной регистрации права собственности на имя А.В. следует, что в описание объекта включено строение под литерой А2.

Судебная коллегия полагает, что при отсутствии правовой регистрации прав З.С.П. на недостроенное строение законных оснований у суда для признания зарегистрированного права А.В. недействительным не имелось.

Судебная коллегия соглашается с правовой оценкой доводов З.С.П., о том, что при совершении сделки купли-продажи жилого дома затронуты интересы его несовершеннолетнего ребенка, поскольку необходимо было получить согласие органа опеки и попечительства на сделку.

Суд обоснованно указал на то, что в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ, вступившего в законную силу с 1 января 2005 года, согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется только в случаях, когда проживающие в этом жилом помещении несовершеннолетние члены семьи собственника находятся под опекой или попечительством, либо остались без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом, затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. В иных случаях закон не предусматривает получение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.

Суд также пришел к правильным выводам о том, что не имеется достаточных оснований считать, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка имели место притворная сделка и кабальная сделка (ст. 170, ст. 179 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В ходе судебного разбирательства не представлено объективных данных подтверждающих, что между сторонами существовали отношения по договору займа.

Напротив, условия договора купли-продажи дома и земельного участка указывают на то, что между сторонами достигнута договоренность о прекращении права пользования домом и снятии с регистрационного учета через месяц после подписания договора.

После заключения оспариваемой сделки З.С.П. переданы А.В. денежные средства в сумме 500000 рублей не в качестве возврата долга, а как аванс в счет заключения сделки купли-продажи в будущем.

В силу ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана недействительной по иску потерпевшего.

Суд первой инстанции обоснованно указал на те обстоятельства, что между сторонами имело место заключение несколько договоров, в которых они указывали стоимость продаваемого З.С.П. А.В. имущества: здания гаража и холодильника, спорного дома и земельного участка, в которых цена сделок указана - 990000 рублей.

Вместе с тем З.С.П. не оспорил пояснений А.В. о том, что общая сумма переданных денежных средств по сделкам составила 11500000 рублей.

В деле также нет письменных подтверждений наличия на момент заключения сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком долговых обязательств З.С.П.

Стороны свободны в заключении договора, в том числе и в определении цены продаваемого имущества.

Судом установлено, что З.С.П. по оспариваемой сделке получено фактически 2500000 рублей.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных З.С.П. исковых требований о признании сделки недействительной и возврате сторон в первоначальное положение, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене.

Поскольку значимые для дела обстоятельства установлены в полном объеме, судебная коллегия считает возможным принять по заявленным требованиям З.С.П. новое решение об отказе в иске.

Судебная коллегия также не может согласиться с выводами суда о необоснованности исковых требований А.В. и считает, что в указанной части решение суда первой инстанции также следует отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска с учетом следующих обстоятельств.

В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Кроме того, п. 4 договора купли-продажи предусмотрено, что за З.С.П. и членами его семьи - З.Т.Ю., З.А.С., З.А.С., которые были зарегистрированы и проживали в названном доме, на 1 месяц с момента подписания договора сохраняется право пользования указанным жилым домом, после чего, оно прекратилось.

С 07.10.2008 года З-ние не имеют законных оснований пользования спорным жилым помещением.

Поскольку из материалов дела следует, что З-ние фактически продолжают пользоваться спорным помещением и не снялись с регистрационного учета, то требования А.В., как собственника жилого дома, о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

 

определила:

 

Решение Зарайского городского суда Московской области от 10 марта 2010 года отменить, принять по делу новое решение, которым:

В исковых требованиях З.С.П., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего З.А.С., З.А.С. к А.В., Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома площадью 68,6 кв. м и земельного участка при нем площадью 0,12 га, расположенных по адресу: <...>, заключенного между З.С.П. и А.В. 06 сентября 2008 года, признании незаконной государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество от З.С.П. к А.В., исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 50-50-38/011Х2008-433 от 02.10.2008 года о государственной регистрации права собственности А.В. на жилой дом и земельный участок, возврате сторон в первоначальное положение отказать.

Удовлетворить иск А.В.

Прекратить право пользования за З.С.П., З.Т.Ю., З.А.С., З.А.С. право пользования жилым домом по адресу: <...>, снять их с регистрационного учета по данному адресу.

Выселить З.С.П., З.Т.Ю., З.А.С., З.А.С. из жилого дома, расположенного адресу: <...>.

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2018       |       Обратая связь