Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2010 г. по делу N 33-11080

 

Судья Тягай Н.Н.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе: председательствующего судьи ГАЦЕНКО О.Н.

судей САВЕЛЬЕВА А.И. и ЛАЩ С.И.

при секретаре М.

рассмотрев в заседании от 8 июня 2010 года кассационную жалобе Т. на решение Химкинского городского суда Московской области от 31 марта 2010 года по делу по иску Т. к ООО "Принт.Капитал", ЗАО "ПИК-Регион" о признании недействительным зарегистрированное право на квартиру, признании права собственности, обязании передать в фактическое пользование по акту приема-передачи квартиру

и заслушав доклад судьи ГАЦЕНКО О.Н.

объяснения представителя Т. К.; гендиректора ЗАО "Реалстройинвест" Д.; представителя ЗАО "ПИК-Регион" Х.

 

установила:

 

Т. обратился в суд с иском к ООО "Принт.Капитал", ЗАО "ПИК-Регион" о признании недействительной регистрационных записей ЗАО "ПИК-Регион" как правообладателя на квартиру N 50, расположенную по адресу: <...>; признании права собственности на указанную квартиру за Т.; обязании передать квартиру N 50 по вышеуказанному адресу в пользу истца.

В обоснование своих требований истец ссылался на то, что он обладает в полном объеме правом требования к инвестору строительства на спорные квартиры, так как указанное право возникло на основании Договора N 0709 ПК-ПС-РСИ-Ф2 об уступке прав требования от 09.07.2009 г., где сторонами выступили ЗАО "Реалстройинвест" в качестве кредитора и истец в качестве приобретателя. Постановлением Главы Администрации г.о. Химки утвержден Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, расположенного в г. Химки <...>, решением координационной группы по оформлению адресной информации вышеуказанному дому присвоен почтовый адрес Московской область, <...>, а спорной квартире присвоен номер 50. В свою очередь право требования на указанную квартиру ЗАО "Реалстройинвест" приобрело у ООО "Принт.Строй" на основании Договора об уступке прав требования N 0506 ПР4ПС/МГ-РСИ2 от 30.11.2005 г. Со своей стороны ООО "Принт.Строй" приобрело данную квартиру у инвестора данного строительства ООО "Принт.Капитал" на основании Договора N 0506ПР4-ПС/МГ инвестирования строительства монолитно-кирпичного жилого дома по вышеуказанному адресу от 08.06.2005 г., который был заключен на основании Инвестиционного контракта N 20/13-2 от 06.09.2002 г. между Администрацией г.о. Химки Московской области и ООО "Принт.Капитал". После признания Арбитражным судом незаключенным инвестиционного контракта N 20/13-2 от 06.09.2002 г. и признании недействительными (ничтожными) договоров аренды N 181 от 25.12.2001 г., N 170 от 20.11.2000 г., N 285 от 05.11.2003 г. ЗАО "Пик-Регион", с которым был заключен инвестиционный контракт, обязалось выполнить условия инвестиционного обременения и передать в собственность ранее привлеченным соинвесторам жилые и (или) нежилые помещения, права на получение которых были оплачены ими денежными средствами предыдущему инвестору на условиях инвестиционного обременения. Поскольку ООО "Принт.Строй" исполнил все инвестиционные обязанности перед ООО "Принт.Капитал", и все права на указанные квартиры ООО "Принт.Капитал" передал ООО "Принт.Строй", то ООО "Принт.Строй" являлся правообладателем имущественных прав на квартиры. Впоследствии данное право было надлежаще передано в пользу ЗАО "Реалстройинвест", а последний передал его истцу. Однако ЗАО "ПИК Регион" неправомерно оформил права собственности на квартиры в доме, в том числе и на спорную квартиру исключительно на себя.

Уточнив исковые требования, истец просил суд признать недействительным зарегистрированное право ЗАО "ПИК-регион" на спорную квартиру <...>, признать право собственности за Т. на спорную квартиру, обязать ЗАО "ПИК-Регион" передать Т. в фактическое пользование по акту приема-передачи спорную квартиру N 50, расположенную по вышеуказанному адресу.

Представитель ООО "Принт.Капитал" в суд не явился.

Представитель ЗАО "ПИК-Регион" возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что ЗАО "ПИК-Регион" оформил право собственности на квартиры, в том числе и на спорную на основании надлежащих документов. ЗАО "ПИК-Регион" является застройщиком данного объекта, на основании договора аренды земельного участка и инвестиционного контракта и для регистрации своего права на возведенные объекты представил необходимый пакет документов. Судебными актами арбитражных судов подтверждено отсутствие прав у ЗАО "Реалстройинвест" на спорные квартиры. ЗАО "ПИК-Регион" в договорных отношениях с Истицей не состоит, в подписании инвестиционного контракта истица не участвовала, денежные средства ЗАО "ПИК-Регион" не оплачивала, заключив договор в июле 2009 г. инвестирование не осуществляла, поскольку объект недвижимости был сдан в эксплуатацию в декабре 2006 г., спорные квартиры находятся на балансе у ЗАО "ПИК-Регион".

Представители ЗАО "Реалстройинвест" не возражали против удовлетворения иска.

Представитель Администрации г. Химки возражал против иска Решением Химкинского городского суда от 31 марта 2010 года в удовлетворении исковых требований Т. отказано.

В кассационной жалобе Т. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.

В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Согласно ст. 9 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в РФ" финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

В соответствии со ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. Аналогичная норма содержится в ст. 8 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 г. "Об инвестиционной деятельности в РФ" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно Постановления Десятого Арбитражного Апелляционного суда N 10 АП-2734/05-ГК от 10.11.2005 г. (т. 2 л.д. 59 - 62) установлено, что "сторонами при заключении Инвестиционного контракта не было достигнуто соглашения по предмету контракта и сроку его реализации, Инвестиционный контракт N 20/13-2 от 06.09.2002 г. следует считать незаключенным".

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку вышеуказанным судебным актом, вступившим в законную силу, установлено, что Инвестиционный контракт N 20/13-2 от 06.09.2002 г. между Администрацией Химкинского района Московской области и ООО "Принт.Капитал" не заключен, то, суд при разрешении настоящего спора пришел к правильному выводу о том, что в соответствии со ст. 2 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N 1488-1 ООО "Принт.Капитал" статуса субъекта инвестиционной деятельности не имеет.

Согласно ч. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона, однако как было установлено судом у ООО "Принт.Капитал" такое право отсутствовало, в силу судебного постановления, а следовательно, оно не могло его передать ни физическим, ни юридическим лицам, в том числе и в части спорных квартир.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома.

Из дела видно, что постановлением Арбитражного суда Московского округа N КГ-А41/4404-06-2 от 29.05.2006 г. признаны недействительными (ничтожными) договоры аренды земельного участка N 181 от 25.12.2001 г., N 170 от 20.11.2002 г., N 285 от 05.11.2003 г., заключенные между Администрацией Химкинского района Московской области и ООО "Принт.Капитал".

В силу ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, однако, как было установлено судом, ООО "Принт.Капитал" разрешения на строительство спорных объектов не получал.

Суд пришел к правильному выводу о том, что ООО "Принт.Капитал" никогда не было застройщиком объектов в г. Химки <...>, а соответственно не могло передавать данных прав по застройке по договорам подряда, и как следствие, распоряжаться квартирами во вновь создаваемых объектах недвижимого имущества, что подтверждается также отсутствием прав на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Московской области N А41-К1-6585/05 от 22.10.2007 г. по иску ООО "Принт.Капитал" к Администрации г.о. Химки о возмещении убытков, вызванных признанием недействительными договоров аренды и понуждения Администрацию заключить договор аренды спорного участка отказано. Как установлено данным решением у ООО "Принт.Капитал" отсутствует право осуществлять инвестиционную деятельность на основании инвестиционного контракта N 20/13-2 от 06.09.2002 г. по застройке земельного участка площадью <...> прав на который у ООО "Принт.Капитал" нет.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 15.06.2006 г. N А41-К1-24524/05 было отказано в удовлетворении иска ООО "Принт.Капитал" к Администрации Химкинского района и Правительству Московской области о признании права пользования (аренды) земельным участком площадью <...>.

13.02.2006 г. было принято Постановление Правительства Московской области N 87/5 "О реализации инвестиционного проекта, предусматривающего завершение строительства жилых домов по ул. Совхозной в мкр. Левобережный г. Химки, согласно которому принято предложение ЗАО "ПИК-Регион" о завершении строительства жилых домов на земельном участке общей площадью <...> и о предоставлении жилых помещений в указанных объектах гражданам, ранее вложивших денежные средства в строительство указанных жилых домов.

Кроме того, вступившим в законную силу, решением Арбитражного суда Московской области от 31.01.2007 г. отказано в удовлетворении иска ООО "Принт.Капитал" к Минмособлстрою, Администрации г.о. Химки, ЗАО "ПИК-Регион" о признании недействительным (ничтожным) инвестиционного контракта N ПИК-Р/10/06, зарегистрированного в Минстрое М.О. за N 60/10-06 от 06.07.2006 г. Данным решением установлено, что доводы ООО "Принт.Капитал" о том, что указанным инвестиционным контрактом нарушены его права как первоначального инвестора застройки указанного земельного участка, что имущество в виде недостроенных объектов, а также иное имущество, принадлежит ему, находится у него на балансе и не может передаваться новому инвестору без согласия ООО "Принт.Капитал", являются необоснованными, так как ООО "Принт.Капитал" не доказал, что является законным инвестором указанного строительства, при этом, инвестиционный контракт с ним не подписывался, разрешение на строительство ему не выдавалось, договора аренды земельного участка, предоставленные ООО "Принт-Капитал" для застройки указанного земельного участка, признаны недействительными. Доказательств нахождения на указанном земельном участке имущества, принадлежащего ООО "Принт.Капитал", в материалах дела нет, в том числе ООО "Принт.Капитал" не представил выписки из ЕГРП о регистрации за ним права собственности или иного вещного права на объекты незавершенного строительства, расположенные на указанном земельном участке.

Кроме того, согласно Определения 10-го Арбитражного Апелляционного суда от 23.08.2007 г. ООО "Принт.Капитал") не является инвестором указанного строительства.

Таким образом, судом установлено, что ООО "Принт-Капитал" не имеет разрешений на строительство, прав на земельный участок, на объекты незавершенного строительства, в связи с чем у него отсутствовало и право на переуступку прав по инвестиционной деятельности.

Исходя из этого, ЗАО "Реалстройинвест", также, не являясь законным правообладателем на спорную квартиру (ввиду отсутствия соответствующих прав у ООО Принт.Капитал) заключил с истцом Т. 9.07.2009 г. Договор об уступке прав требования в отношении указанной квартиры, ссылаясь на который истец обосновывает свои требования к ЗАО "Пик-Регион".

В соответствии с Инвестиционным контрактом N ПИК-Р/10/06 инвестором объектов, расположенных по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, является ЗАО "ПИК-Регион".

Пункт 2.1 данного контракта установлено, что предметом контракта является реализация социально-инвестиционного проекта в целях строительства (завершения строительства) и сдачи в эксплуатацию инвестиционных объектов, передачи и оформления прав на них, а также защиты прав и законных интересов, ранее привлеченных соинвесторов, в том числе реализации их конституционного права на жилище в соответствии с Инвестиционным контрактом.

Согласно данного Инвестиционного контракта ЗАО "ПИК-Регион" принял на себя обязательства передать прошедшим учетную регистрацию Соинвесторам на определенных в Инвестиционном контракте условиях квадратные метры пропорционально вложенным инвестиционным средствам.

Пунктом 1.9 Инвестиционного контракта установлены условия для признания гражданина либо юридического лица "ранее привлеченным Соинвестором".

Порядок оформления договорных отношений с ранее привлеченными соинвесторами установлен п. п. 5.2.2, 8.1,8.4 и 13.3 Инвестиционного контракта.

Согласно п. 8.5 Инвестиционного контракта он действителен в отношений подписавших его сторон, в том числе ранее привлеченных соинвесторов, подписавших настоящий Контракт самостоятельно, либо через своих полномочных представителей, или присоединившихся в настоящему Контракту в предусмотренном порядке.

Как усматривается из п. п. 2.2 и 5.2.2. инвестиционного контракта ЗАО "ПИК-Регион" должен заключить договора о долевом участии в строительстве только с лицами, обладающими статусом ранее привлеченного соинвестора.

Согласно Приложения N 1 и N 2 к Инвестиционному контракту N ПИК-Р/10/06 на реализацию социально-инвестиционного проекта застройки мкр. Левобережный, указан Список, ранее привлеченных соинвесторов, подписавших Инвестиционный контракт N ПИК-Р/10/06 на реализацию социально-инвестиционного проекта застройки мкр. Левобережный в качестве стороны данного Инвестиционного контракта, с указанием объектов инвестиций каждого ранее привлеченного соинвестора, однако из данного Списка не усматривается, что Т., либо ООО "Принт.Капитал", либо ООО "Принт.Строй", либо ЗАО "Реалстройинвест" привлечены в качестве ранее привлеченных инвесторов.

Дав надлежащую оценку всем доказательствам в их совокупности, суд на основании приведенных выше обстоятельств, пришел к правильному выводу о том, что Т. не представил доказательств того, что он обладает статусом ранее привлеченного инвестора применительно к п. 1.9 вышеуказанного Инвестиционного контракта.

С требованиям о понуждении заключения договора, как с лицом, обладающим статусом ранее привлеченного соинвестора, истец не обращался.

Кроме того, как установлено судом, ООО "Принт Строй" и ЗАО "Реалстройинвест" при заключении 30.11.2005 года договора уступки права требования не было соблюдено обязательного условия, предусмотренного договором от 8.06.2005 года (заключенного между ООО "Принт Капитал" и ООО "Принт Строй") об обязательном согласовании с ООО "Принт Капитал" уступки права требования квартир третьим лицам.

Суд также обоснованно учитывал и то, что Т. приобретал право требования у ЗАО "Реалстройинвест" в 2009 году, т.е. через три года после того, как жилой дом был введен в эксплуатацию, а также после того как судебными решениями было подтверждено отсутствие у ООО "Принт.Капитал" как права на земельный участок, так и права на ведение инвестиционной деятельности. При этом ЗАО "Реалстройинвест", которое в установленном порядке не зарегистрировало свое право собственности на спорную квартиру и отказалось от требований о признании за собой права собственности на нее, тем не менее, уступило Т. права требования указанной квартиры без каких-либо законных оснований.

Судом установлено, что все правоустанавливающие документы, а также уставные документы ЗАО "ПИК-Регион" необходимые для регистрации права, были представлены им в орган государственной регистрации, приняты данным органом и на основании, представленных документов, отвечающим требованиям законодательства, после проведения УФРС по Московской области проверки юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Нормой ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Суд пришел к правильному выводу о том, что у ЗАО "Пик-Регион" на законных основаниях возникло право собственности на объекты недвижимости, в отношении которых ЗАО является инвестором, в связи с чем отсутствуют основания для признания недействительными соответствующих правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

Ссылки Т. о внесении им в полном объеме оплаты за приобретение права требования суд обоснованно отверг, поскольку в данном случае у истца возникли правоотношения именно с ЗАО "Реалстройинвест", к которому истец не лишен возможности предъявить требования о взыскании уплаченной суммы.

Доводы кассационной жалобы Т. сводятся к иной в отличие от суда первой инстанции оценке исследованных по делу доказательств. Эти доводы не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права либо о существенном нарушении им норм процессуального права, в связи с чем они не могут служить основанием для отмены судебного решения.

Ссылки кассатора на вступившие в законную силу судебные решения, которыми за другими гражданами, приобретшими право требования признавалось право собственности на квартиры не могут быть признаны состоятельными, поскольку из указанных решений усматривается, что эти граждане приобретали право требования еще до принятия дома в эксплуатацию, а также до того, как инвестором строительства стало ЗАО "ПИК-Регион", в связи с чем ЗАО "ПИК-Регион" должен был исполнить свои обязательства по инвестиционному контракту в отношении ранее привлеченных инвесторов. Т. же приобрел право требования через три года после принятия жилого дома в эксплуатацию, а также после того как судебными решениями признано отсутствие права у предыдущего инвестора на осуществление инвестиционной деятельности.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

 

определила:

 

Решение Химкинского городского суда от 31 марта 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Т. - без удовлетворения.

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2018       |       Обратая связь