Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 сентября 2010 г. по делу N 33-10588/2010

 

Судья Бурматова Г.Г.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Константиновой О.В.

судей Белеванцевой О.А.

Васильевой А.С.

при секретаре Жернаковой О.П. рассмотрела в открытом судебном заседании 28 сентября 2010 года гражданское дело по иску А., О., В., Б., И., Г., К., Л., С., Д., Ж., М., Н., С.М., Е.Н., С.В., В.В., Л.И., С.А., А.А., И.В., О.Б., С.Н., Р.В., Л.Ф., С.И., М.В., М.Д., И.А. О.А., Ю.С., П.Г. к ЗАО "Новый центр", ООО "Инвесттрастсервис", ПЖСК "Центральный" о признании права на долю в праве собственности на незавершенный строительством объект

по кассационной жалобе истцов на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 28 июня 2010 года.

Заслушав доклад судьи Константиновой О.В., объяснения истцов М.Д., С.Н., М., Г.Д., В.В., Н., С.А., С.В., Л., В.В., Л.И., О.В., Е.Н., А.А., С., И.А., М.И., С.И., М.В., Д., О.Б., Р.В., Л.Ф., И.В., Ж., С.М. и ее представителя Э. (по доверенности от 16 апреля 2009 года N 66 Б 746259), представителя истцов Р. (по устному ходатайству), поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения представителя администрации г. Екатеринбурга Т. (по доверенности от 29 декабря 2009 года N 231), представителя ПЖСК "Центральный" Ф. (по доверенности от 02 декабря 2009 года), полагавших кассационную жалобу истцов обоснованной, объяснения представителя ЗАО "Новый центр" З. (по доверенности от 15 января 2010 года N 2), возражавшего относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

 

установила:

 

А., О., В., Б., И., Г., К., Л., С., Д., Ж., М., Н., С.М., Е.Н., С.В., В.В., Л.И., С.А., А.А., И.В., О.Б., Р.В., Л.Ф., С.И., М.В., М.Д., И.А., О.С., Ю.С., П.Г., а также С.Н. обратились в суд с исками о признании за каждым из них права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, <...>, пропорционально оплаченной площади жилых помещений по отношению к общей площади жилого дома по строительному проекту.

В обоснование исковых требований указали, что являются пайщиками ПЖСК "Центральный". Распоряжением Главы г. Екатеринбурга от 30 марта 2005 года N 696-р ЗАО "Новый Центр" был предоставлен земельный участок по адресу: г. Екатеринбург, <...> в аренду и заключен договор аренды этого земельного участка от 14 июня 2005 года N 4-858. 11 ноября 2005 года для привлечения денежных средств граждан учредителями ЗАО "Новый Центр" был организован потребительский жилищно-строительный кооператив "Центральный". 28 ноября 2005 года между ПЖСК "Центральный" и ЗАО "Новый Центр" был заключен договор N 1 инвестирования строительства жилого дома, в соответствии с которым ПЖСК "Центральный" приняло на себя обязательства по инвестированию строительства жилого дома, однако разрешение на строительство жилого дома было получено только 1 июля 2008 года.

Согласно п. 3.1.2 данного договора инвестирования строительства жилого дома застройщик (ЗАО "Новый Центр") обязался обеспечить сдачу дома в эксплуатацию не позднее 2008 года, но строительство дома было остановлено на уровне фундамента. На земельный участок наложен арест в рамках исполнительного производства в отношении ЗАО "Новый Центр". Право аренды этого земельного участка передано судебными приставами для реализации через аукцион.

20 августа 2005 года ЗАО "Новый Центр" заключило договор N 7 на выполнение функций заказчика-застройщика с ООО "Инвесттрастсервис", в соответствии с которым передало последнему функции застройщика по строительству указанного жилого дома и строительную площадку. ООО "Инвесттрастсервис" частично выполнило работы по возведению фундамента и части паркинга и остановило проведение работ. 23 апреля 2009 года Арбитражным судом в отношении этого юридического лица введена процедура банкротства - внешнее управление.

По состоянию на 10 ноября 2009 года у ЗАО "Новый центр", ООО "Инвесттрастсервис" отсутствует возможность исполнить принятые на себя обязательства по возведению жилого дома в связи с наличием исполнительного производства и процедуры банкротства. Все пайщики исполнили свои обязательства, оплатив паевые взносы в полном объеме, проинвестировав строительство дома. Ссылаясь на то, что исполнительное производство в отношении ЗАО "Новый Центр" возбуждено еще в 2006 году, с этого же момента арестованы его счета, а также на наличие риска утраты ЗАО "Новый Центр" прав на земельный участок, в связи с реализацией за долги, истцы указывали на необходимость обеспечения защиты прав инвесторов строительства дома.

На основании изложенного, истцы просили суд признать за ними право собственности на долю в объекте незавершенного строительства соразмерно оплаченным ими квадратным метрам по отношению к общему объему строительства (общей площади жилого дома по строительному проекту).

В судебном заседании истцы и их представитель Р. исковые требования поддержали, уточнив их в части доли и площади объекта, пояснили, что договор инвестирования строительства жилого дома от 28 ноября 2005 года N 1 является смешанным, содержащим элементы агентского договора. Пайщики были вынуждены заключить договор паевого участия, поскольку застройщиком не было получено разрешение на строительство жилого дома, однако учитывая, что у ПЖСК "Центральный", как у юридического лица, отсутствует самостоятельный гражданско-правовой интерес в отношении предмета инвестирования, права и обязанности в отношении предмета инвестирования возникают именно у граждан. Участие в ЖСК подпадает под действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"

Представители ответчика ЗАО "Новый центр" Ц. и З. с иском не согласились, указали, что Арбитражный суд Свердловской области при разрешении требований ЗАО "Новый центр" к ПЖСК "Центральный" о взыскании задолженности пришел к выводу о том, что договор между указанными юридическими лицами не заключен. Кроме того, в настоящее время продлено действие разрешения на строительство, заключен договор на производство инженерно-геологических изысканий, с целью подтверждения номенклатуры несущих инженерно-геологических элементов. Также заключено Инвестиционное соглашение с ЗАО "Фонд содействия развитию предпринимательства", согласно которому инвестор в качестве инвестиций, в том числе погашает долги застройщика, с целью снятия ареста с земельного участка. В настоящее время истцам предложено заключить договоры долевого участия в строительстве.

Представитель ответчика ПЖСК "Центральный" Ш. и представитель третьего лица - администрации г. Екатеринбурга Т. в судебном заседании указали на обоснованность требований истцов.

Представители ООО "Инвесттрастсервис", Управления ФРС по Свердловской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, от представителя ООО "Инвесттрастсервис" поступило заявление, где указано на обоснованность требований истцов.

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истцы просят решение суда отменить, ссылаясь на применение судом закона, не подлежащего применению (гл. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года N 8), неприменение судом закона, подлежащего применению (гл. 52 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"), несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Оспаривают вывод суда о том, что объект незавершенного строительства является предметом действующего договора подряда.

 

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Судом правильно определены и в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, спор разрешен при правильном применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, выводы суда основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах, которым судом дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК Российской Федерации, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного постановления в кассационном порядке, не допущено.

Из материалов дела следует, что распоряжением главы г. Екатеринбурга от 30 марта 2005 года N 696-р ЗАО "Новый Центр" был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, <...> заключен договор аренды от 14 июня 2005 года за N 4-858.

Согласно протоколу от 14 ноября 2005 года N 1 общего собрания учредителей ПЖСК "Центральный" организован ПЖСК "Центральный" как добровольное объединение физических и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребности в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями путем участия членами кооператива своими средствами в строительстве и последующем содержании жилого дома со встроенными офисными и торговыми помещениями и подземным гаражом <...> в Ленинском административном районе г. Екатеринбурга.

Судом установлено, что истцы являются членами ПЖСК "Центральный", с которым они заключили договоры паевого участия.

Согласно договорам, заключенным истцами с ПЖСК "Центральный", последний участвует в строительстве жилого дома в г. Екатеринбурге <...>, а после окончания строительства и исполнения истцами обязательств по внесению паевых и вступительный взносов в установленном договорами размере и порядке, передает им квартиры, указанной в договорах суммарной площадью (в том числе площадью балконов, лоджий, террас), находящиеся в указанном жилого дома. Из указанных договоров следует, что максимально предельный срок сдачи жилого дома определен 1 квартал 2009 года.

Также судом установлено, что между ПЖСК "Центральный" и ЗАО "Новый Центр" был заключен договор инвестирования строительства жилого дома от 28 ноября 2005 года N 1, в соответствии с которым ПЖСК "Центральный" принял на себя обязательства по инвестированию строительства вышеназванного жилого дома путем направления денежных средств, поступивших в качестве паевых взносов, а застройщик ЗАО "Новый центр" обязался собственными и (или) привлеченными силами обеспечить возведение объекта и сдачу его в эксплуатацию не позднее 2008 года, после завершения строительства передать его инвестору ПЖСК "Центральный" объект.

С учетом того, что согласно техническому паспорту, составленному на 28 декабря 2009 года ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Свердловский филиал, объект незавершенного строительства 3-секционный многоэтажный жилой дом со встроенными административно-торговыми помещениями, помещениями ТСЖ, детского спортклуба в цокольном и 1, 2 этажах и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой с эксплуатируемой кровлей, имеет процент готовности ОНС литер А 2%, процент готовности литер А1 - 49%, суд нашел обоснованными доводы истцов о неисполнении застройщиком условий договора от 28 ноября 2005 года N 1 об обеспечении сдачи дома в эксплуатацию.

Поводом для обращения в суд с данным иском послужило нарушение прав истцов на получение в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось, в том числе с привлечением денежных средств граждан, при этом договор долевого участия в строительстве с соблюдением норм, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с истцами не заключался, несмотря на то, что разрешение на строительство жилого дома получено 1 июля 2008 года, то есть после вступления в силу настоящего Федерального закона (согласно п. 1 ст. 27 данного Федерального закона он вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, опубликован в "Российской газете", N 292 от 31 декабря 2004 года), в связи с чем в силу ч. 2 ст. 27 данного закона его действие подлежало распространению на правоотношения, сложившиеся в связи с привлечением денежных средств истцов для строительства жилого дома <...> в г. Екатеринбурге.

Фактически истцы являлись участниками долевого строительства многоквартирного дома, но договоры долевого участия в строительстве с ними заключены не были, соответственно не производилась государственная регистрация договоров в порядке ч. 3 ст. 4 указанного закона и отсутствовало предусмотренное ст. 13 Закона обеспечение исполнения обязательств застройщика залогом: согласно данной норме с момента государственной регистрации договора долевого участия у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге, в частности, право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства, а также строящийся на этом участке многоквартирный дом; при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект; при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Указанные выше положения федерального законодательства не были соблюдены при строительстве жилого дома с привлечением денежных средств граждан по адресу: г. Екатеринбург, <...>.

Оформление привлечения денежных средств граждан производилось посредством создания Потребительского жилищно-строительного кооператива "Центральный", внесения членами кооператива паевых взносов в размере стоимости жилого помещения с определенными техническими характеристиками и заключения между кооперативом и гражданами договора о порядке выплаты паевого взноса, передачи полученных кооперативом от членов кооператива денежных средств застройщику, что само по себе закону не противоречит, так как согласно ч. 2 ст. 1 указанного Федерального закона кроме предусмотренного ч. 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается и в случаях, если денежные средства граждан привлекаются, в частности, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Однако, отношения между кооперативом и застройщиком по строительству жилого дома не были оформлены договором долевого участия кооператива в строительстве многоквартирного дома (соответственно обязательства застройщика не были обеспечены тем способом, который указан выше), между кооперативом и застройщиком был заключен договор инвестирования строительства жилого дома от 28 ноября 2005 года N 1.

Доводы истцов о том, что договор от 28 ноября 2005 года N 1 по существу является агентским договором по отношению к пайщикам ПЖСК "Центральный", обоснованно отклонены судом, поскольку в силу положений ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации агентский договор предполагает получение агентом определенного задания и уже впоследствии заключение сделок для его выполнения, тогда как в данном случае на момент заключения указанного договора, с истцами не были заключены договоры паевого участия, то есть ПЖСК "Центральный" не мог действовать по поручению истцов при заключении договора.

На основании ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

На основе анализа содержания договора от 28 ноября 2005 года N 1 суд правильно установил, что предмет договора, условия участия в нем сторон, их взаимные права и обязанности содержат элементы договора подряда, по которому на ПЖСК "Центральный" возлагается обязанность инвестировать (оплатить) строительство жилого дома, а ЗАО "Новый центр" принимает на себя функции заказчика по строительству определенного объекта (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать объект строительства.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит регистрации.

Между тем, в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Как установлено судом, до настоящего времени объект не законсервирован, срок действия разрешения на строительство ЗАО "Новый центр" не истек.

Судом также установлено, что 30 марта 2010 года между ЗАО "Новый центр" и Фонд ЗАО "Фонд содействия развитию предпринимательства" заключен договор инвестирования, согласно которому инвестор в качестве инвестиций, в том числе погашает долги застройщика, с целью снятия ареста с земельного участка.

23 апреля 2010 года между ЗАО "Новый центр" и ОАО "Уралцветметразведка" заключен договор на производство инженерно-геологических изысканий, с целью подтверждения номенклатуры несущих инженерно-геологических элементов.

Из материалов дела также следует, что вопросы разрешения создавшейся ситуации по строительству жилого дома являются предметом рассмотрения соответствующих комиссий на уровне администрации г. Екатеринбурга и Правительства Свердловской области.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд обоснованно пришел к выводу о том, что договор подряда до настоящего времени является действующим и действия сторон по договору и иных лиц направлены на продолжение строительства жилого дома.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на доли в объекте незавершенного строительства и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы истцов, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем они подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения согласно ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое решение суда является законным и отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 28 июня 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу истцов - без удовлетворения.

 

Председательствующий

КОНСТАНТИНОВА О.В.

 

Судьи

БЕЛЕВАНЦЕВА О.А.

ВАСИЛЬЕВА А.С.

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2018       |       Обратая связь