Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 октября 2010 г. по делу N 33-2366/2010

 

Судья Селищева А.П.

Докладчик Уколова О.В.

4 октября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Степановой В.В.,

судей Жуковой Н.Н. и Уколовой О.В.,

при секретаре Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ответчицы П. на решение Тербунского районного суда Липецкой области от 16 августа 2010 года, которым постановлено:

Расторгнуть договор купли продажи жилого дома расположенного в <...>, заключенный 31 июля 2008 года между П. и Л.

Взыскать с П. в пользу Л. 440 000 рублей (четыреста сорок тысяч рублей), уплаченных им по договору купли-продажи жилого дома. Взыскать с П. в пользу Л. в возмещение понесенных расходов по оплате госпошлины - 7 600 рублей. (семь тысяч шестьсот руб.)

Заслушав доклад судьи Уколовой О.В., судебная коллегия

 

установила:

 

Истец Л. обратился в суд с иском к П. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и взыскании 440 тысяч рублей. Ссылался на то, что 31.07.2008 года заключил с ответчицей договор купли-продажи жилого дома <...>, общей площадью - 38,9 кв. м., жилой площадью - 23,7 кв. м., с хозяйственными постройками и гаражом, стоимостью 960 000 рублей. За покупку дома он оплатил ответчице 440 000 рублей, а оставшуюся сумму - 520 000 рублей, он должен был уплатить до 01.09.2008 года. Договор был зарегистрирован в УФРС по Липецкой области 13.08.2008 года. Ответчица дом истцу не передала, а 30.09.2008 года в результате пожара дом сгорел, восстанавливать его ответчица не желает. В связи с тем, что жилой дом сгорел и ликвидирован, как объект недвижимого имущества, переход права собственности на дом им не зарегистрирован и такая возможность утрачена, просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и взыскать с ответчицы 440 000 рублей, уплаченных им ответчице при заключении данного договора.

В судебном заседании истец Л. исковые требования поддержал.

Ответчица П. в судебном заседании исковые требования истца не признала. Пояснила, что дом ранее принадлежал истцу Л., который его унаследовал после смерти своего отца. В июне 2008 года она купила дом у Л., право собственности на данный дом она зарегистрировала 15.07.2008 года. Затем Л. неоднократно брал у нее деньги в долг, но не мог отдать и предложил оформить в ее собственность другой дом, расположенный в <...> в уплату долга, с чем она согласилась. Вскоре Л. передумал и предложил ей продать наследственный дом ему без оплаты, а свой долг перед ней зафиксировать в договоре с условием о сроке и порядке перечисления, обещал взамен написать расписку на 1,5 миллиона рублей. Она согласилась, так как Л. пообещал ей, что дом он отремонтирует, и продаст дороже, вернет ей долг за счет разницы в цене. Настаивала, что при заключении договора купли-продажи 31.07.2008 года истец ей денег не передавал. Ссылалась, что истец сам снес спорный дом и распоряжается земельным участком по своему усмотрению. Просила отказать в иске.

Суд требования истца удовлетворил, постановив решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В кассационной жалобе ответчица П. просит решение суда отменить, ссылается, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Считает, что суд не учел, что в соответствии с п. 5 договора купли-продажи стороны при заключении договора претензий друг к другу не имеют, то есть жилой дом был передан покупателю в момент заключения договора купли-продажи, сделка была исполнена и договор прошел государственную регистрацию. Суд не учел, что в доме никто не был зарегистрирован, никто не проживал, он не закрывался, доступ в него для истца был свободен и фактически передан истцу, тогда как в соответствии со ст. 459 ГК РФ риск случайной гибели имущества перешел к покупателю. Просила также учесть, что истец не представил суду доказательств передачи продавцу денежных средств, и то обстоятельство, что пожар в доме имел место 30.09.2008 года, а с исковыми требованиями истец обратился только 31.03.2010 года.

Выслушав ответчицу П., поддержавшую доводы жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 459 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

На основании статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статья 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. (часть 2). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (часть 3).

На основании части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут или изменен по решению суда, только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что 31.07.2008 года между П. и Л. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Л. купил у П. жилой дом <...>, общей площадью 38,9 кв. м., жилой 23,7 кв. м. с надворными постройками. В соответствии с п. 3 договора стоимость дома определена в сумме 960 000 рублей, из которых 440 000 рублей уплачены продавцу до подписания договора, а остальные 520 000 рублей покупатель переводит на указанный в договоре банковский счет продавца.

В пункте 4 договора отмечено, что в продаваемом доме согласно справке администрации Тербунского сельсовета Липецкой области от 30.07.2008 года никто не зарегистрирован и не проживает. Продавец гарантирует, что не имеется других лиц, ограниченно дееспособных и недееспособных, имеющих право на продаваемый дом.

В пункте 5 договора указано, что в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ и договора купли-продажи жилого дома с надворными постройками, расположенными по адресу: <...> Покупатель и Продавец претензий друг к другу не имеют.

Установлено, что договор от 31.07.2008 года подписан сторонами и зарегистрирован в УФРС по Липецкой области 13.08.2008 г..

Как видно из материалов дела, 30.09.2008 года работниками ПЧ-26 Тербунского района был ликвидирован пожар на крыше дома <...>. Данные обстоятельства подтверждены актом о пожаре от 30.09.2008 года и справкой дознавателя ОНД ГПН по Тербунскому району от 10.10.2008 года, в которой указано, что в результате возгорания нежилого дома огнем уничтожены деревянные конструкции крыши дома. Причиной пожара указан поджог.

Удовлетворяя заявленный иск о расторжении договора купли-продажи, суд первой инстанции применил статью 551 часть 1 ГК РФ о государственной регистрации перехода права собственности и признал доказанным, что переход права собственности от продавца к покупателю невозможно зарегистрировать в связи с тем, что дом сгорел 30.09.2008 г. и ликвидирован, как объект недвижимого имущества с исключением из Единого государственного реестра, поэтому существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, а ответчица отказалась в добровольном порядке расторгнуть договор.

Однако с данными выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны преждевременно и не подтверждены достаточными доказательствами.

Суд руководствовался частью 2 статьи 450 ГК РФ, однако не установил, в чем заключается существенное нарушение договора ответчиком.

Суд не учел, что договор купли-продажи жилого дома от 31.07.2008 г. о продаже дома ответчицей истцу заключен в простой письменной форме и данная сделка зарегистрирована 13.08.2008 года в УФРС по Липецкой области. При этом в п. 5 договора со ссылкой на ст. 556 ГК РФ содержится условие, что продавец и покупатель не имеют друг к другу претензий. Поскольку ст. 556 ГК РФ предусматривает порядок передачи недвижимости, суду следовало дать оценку, не является ли данное условие актом приема-передачи объекта недвижимости. Следовало учитывать, что объективно в доме никто не был зарегистрирован и не проживал, дом был свободен и для его передачи покупателю не требовалось каких-либо дополнительных действий со стороны продавца.

Следовало учитывать также, что спорный дом Л. унаследовал после смерти отца, зарегистрировал свое право собственности 13.02.2008 г., по утверждению сторон на основании договора от 27.06.2008 г. продал дом П., а 31.07.2008 г. между ними же была заключена новая сделка купли-продажи того же дома обратно Л.

Суду при таких обстоятельствах следовало истребовать все регистрационные дела из УФРС по переходу права собственности на данный дом и проверить, кто был зарегистрирован собственником указанного недвижимого имущества на день совершения сделки от 31.07.2008 г. и на день пожара, на ком из сторон был риск случайной гибели объекта недвижимости в соответствии со ст. 459 ГК РФ.

Суд не учел разъяснений, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Суду следовало учитывать, что 13.02.2008 г. за Л. было зарегистрировано право собственности на указанный жилой дом, площадью 38,9 кв. м., и земельный участок 1000 кв. м. при доме <...>. Однако по сделке от 31.07.2008 г. земельный участок не указан в договоре, тогда как в силу части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Более того, договор от 31.07.2008 г. содержал условие о перечислении покупателем Л. продавцу П. 520 000 рублей до 1.09.2008 г., однако данное условие не было выполнено истцом ни в установленный договором срок, ни в последующем до произошедшего пожара, а суд не выяснил причины этого нарушения условий договора.

Суд не учел разночтения в фамилии продавца дома "П." и "П." по договору от 31.07.2008 г. и другим представленным документам и не выяснял, является ли это технической ошибкой, каким образом был зарегистрирован договор.

Суд, признавая невозможные исполнение договора купли-продажи дома от 31.07.2008 г. и регистрацию перехода права собственности, исходил из справок регистратора УФРС по Липецкой области от 6.12.2008 г. о том, что информация о доме <...> не может быть представлена, т.к. раздел на этот объект ликвидирован, а также начальника Тербунского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области от 13.08.2010 г. о том, что 18.11.2003 г. на основании справки Тербунского БТИ филиала ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация" была внесена запись о ликвидации указанного объекта недвижимости.

Однако суд не учел, что из акта о пожаре от 30.09.2008 г. и справки ОНД ГПН по Тербунскому району следует, что 30.09.2008 г. в 5 час 48 мин произошло возгорание нежилого дома <...>, в результате огнем уничтожены деревянные конструкции крыши строения дома. Указанные документы свидетельствуют, что в пожаре была повреждена только крыша дома, весь дом не был уничтожен огнем, а суд не проверял дальнейшую судьбу указанного дома, восстанавливался ли он либо был снесен, кем производились дальнейшие распорядительные действия по управлению недвижимостью, по заявлению кого из сторон и какого содержания - были произведены записи о ликвидации объекта недвижимости. Суду следовало оценить правомерность прекращения всех прав по данному объекту в связи с ликвидацией.

Суд не оценивал правомерность действий сторон после регистрации сделки купли-продажи дома, действительно ли не был зарегистрирован переход права собственности на дом, какие препятствия к этому имелись, какие заявления подавались сторонами при регистрации сделки, имело ли место с чьей-либо стороны уклонение от регистрации перехода права собственности. Суд не обсуждал, кто из сторон в данной правовой ситуации несет риск случайной гибели или повреждения имущества, был ли исполнен договор купли-продажи дома в части передачи имущества, тогда как данные обстоятельства имеют первостепенное юридическое значение по делу.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, правильно определить круг юридически значимых обстоятельств по делу, предложить сторонам представить дополнительные доказательства своих утверждений, имеющиеся подлинники и копии свидетельств о регистрации права собственности на спорный объект, архивные данные из БТИ и УФРС по состоявшимся сделкам и переходу права собственности, в зависимости от чего постановить соответствующее решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 361 - 367 Гражданского процессуального кодекса РФ,

 

определила:

 

Решение Тербунского районного суда Липецкой области от 16 августа 2010 года - отменить, а дело направить на новое рассмотрение в тот же районный суд.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2017       |       Обратая связь