Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 декабря 2010 г. по делу N 33-3078/2010

 

Судья Сурнина Л.Г.

Докладчик Орлова О.А.

22 декабря 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Киселева А.П..,

судей Орловой О.А., Игнатенковой Т.А.

при секретаре З.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца Д.И. на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 16 ноября 2010 года, которым постановлено:

Д.И. в иске к К.В. о взыскании неосновательно удерживаемых сумм и К.В. во встречном иске к Д.И. о взыскании неосновательного обогащения отказать.

Заслушав доклад судьи Орловой О.А.., судебная коллегия

 

установила:

 

Д.И. обратился в суд с иском к К.В. о взыскании неосновательно удерживаемых арендных платежей в размере 769 608 руб. и обеспечительного платежа 228 560 руб., ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от 03.12.2008 г. он является собственником 1/7 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - магазин автозапчастей и земельный участок, расположенные <...>.

Ответчиком по договору N 1 от 18.08.2008 г. здание магазина общей площадью 685,3 кв. м в цокольном этаже и 1018,2 кв. м на первом этаже предоставлено в аренду ООО "И" с условием ежемесячной арендной платы площади первого этажа 800 рублей за 1 кв. м в месяц. Из них 285,7 кв. м на первом этаже в настоящее время принадлежат истцу. Причем принадлежащие ему кабинет N 5, кабинет N 6, коридор N 7, туалет N 8, бытовое помещение N 9 общей площадью 28,8 кв. м в аренду не сданы.

Истцом были выданы К.В. доверенности от 26.12.2008 г. и от 02.04.2009 г. с правом подписания и заключения от его имени необходимых договоров и соглашений и совершения всех действий, связанных с выполнением этого поручения, в том числе и получения причитающихся от арендатора денежных средств по договору аренды.

На основании этих доверенностей ответчиком были подписаны дополнительное соглашение N 1 от 02.04.2009 г. об изменении размера арендной платы за 1 кв. м площади первого этажа до 692 рублей в месяц и дополнительное соглашение N 2 от 29.04.2009 г., по которому права и обязанности арендатора по договору аренды N 1 от 18.08.2008 г. перешли к ООО "А", а плата за все сданное в аренду помещение по договору N 1 от 18.08.2008 г. перечислялась арендаторами платежными поручениями на счет ответчика.

В период с января по июль 2009 г. К.В. передавал истцу арендную плату не в полном размере, а с августа по октябрь 2009 г. не передал вообще, в связи с чем образовалась сумма задолженности в размере 769 608 рублей, которые ответчик неосновательно удерживает у себя.

Кроме того, в соответствии с п. 3.1 договора аренды нежилого помещения N 1 от 18.08.2008 г. арендатором ООО "И" был уплачен арендодателю К.В. обеспечительный платеж в размере 1 157 210 рублей. Однако ответчик не передал ему 1/7 долю от этой суммы 228 560 рублей после приобретения истцом права собственности на долю в имуществе.

Представитель ответчика К.В. - К.Е., предъявил встречный иск, которым просил взыскать с Д.И. сумму неосновательного обогащения в размере 253 010 рублей, ссылаясь на то, что в связи с произведенным ремонтом в арендуемых помещений ООО "И" и ООО "А" из начисленной арендной платы в сумме 12 328 930 рублей за период с 01.01.2009 г. по 01.10.2009 г. произвели удержания в размере 5 000 000 рублей согласно условиям договора. Из перечисленной арендной платы 4186346, 65 рублей 1/7 доля Д.И. составляет 1 046 990 рублей, а он перечислил истцу сумму 1 300 000 рублей. Поэтому сумму переплаты просит взыскать с Д.И., как неосновательное обогащение.

В судебном заседании Д.И. исковые требования поддержал, встречный иск К.В. не признал.

Представитель К.В. по ордеру Курдюков Р.В. исковые требования Д.И. не признал, встречный иск своего доверителя поддержал по изложенным в заявлении основаниям.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В кассационной жалобе Д.И. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что судом неправильно применены нормы материального права, выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны. Просит, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об удовлетворении его требований.

Выслушав представителя истца адвоката Ловягину Н.М., представителя ответчика - адвоката Курдюкова Р.В., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Судом установлено, что 03.12.2008 г. между К.В. (единоличным собственником отчуждаемого имущества) и Д.И. был заключен договор купли-продажи 1/7 доли в праве собственности на земельный участок, предоставленный под строительство магазина из земель населенных пунктов и 1/7 доли в праве общедолевой собственности на нежилое помещение - магазин автозапчастей, расположенное по адресу: <...>.

Согласно названному договору купли-продажи, в пользование покупателя Д.В.) перешло нежилое помещение общей площадью 314,5 кв. м (лит. А: N 1 тамбур, N 2 комната, N 3 торговый зал, N 4 кабинет, N 5 кабинет, N 6 коридор, N 7 бытовое помещение, N 8 туалет, N 9 бытовое помещение, N 10 торговый зал).

В результате отчуждения у продавца К.В. возникло право общедолевой собственности на 6/7 долей в праве собственности на указанное имущество.

Данный договор зарегистрирован 25.12.2008 г.

Согласно п. 7 указанного договора покупатель уведомлен, что указанные объекты недвижимости сданы в аренду (зарегистрирован договор аренды N 1 нежилого помещения от 18.08.2008 года...)

Из п. 12 указанного договора следует, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении его предмета, отменяет и делает недействительным все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до заключения настоящего договора.

Из объяснения сторон установлено, что при заключении данной сделки купли-продажи покупателя - истцу по делу Д.И. было известно, что приобретаемое им имущество сдано в аренду. При этом он не возражал, чтобы заключенный договор аренды имущества продолжал действовать.

Д.И. были выданы доверенности на имя К.В. доверенность от 26.12.2008 г., выполненная в простой письменной форме, и нотариально удостоверенная доверенность от 02.04.2009 г. (л.д. 28, 29 т. 1), из которой следует, что К.В. был уполномочен действовать от имени Д.И. в различных учреждениях и организациях по всем вопросам распоряжения, пользования, регистрации прав (их обременении, ограничении и т.п.) на принадлежащую ему 1/7 долю приобретенного имущества в магазине автозапчастей с правом изменения долей, подписания, необходимых соглашений и договоров и. т.д...., без права отчуждения. Доверенность выдавалась сроком по 01.11.2011 года. Последняя доверенность была отменена Д.И. 10.10.2009 года (л.д. 30 т. 1).

Судом установлено, что 18 августа 2008 г. К.В., как единоличный собственник всего нежилого помещения, общей площадью 2 058,5 расположенного по адресу: <...>, являющегося магазином автозапчастей, заключил договор аренды N 1 с ООО "И" (п. п. 1.1, 8.1), в соответствии с которым предоставил арендатору во временное владение и пользование 1 018,2 кв. м на первом этаже и 685,3 кв. м в цокольном этаже в соответствии с техническим паспортом БТИ от 17 июня 2008 г. на срок 36 месяцев с даты его подписания сторонами.

На основании п. 2.1 договора аренды месячная арендная плата за пользование помещением составляла: 800 руб. за 1 кв. м площади первого этажа, итого 814 560 рублей и 500 руб., за 1 кв. м площади цокольного этажа, итого 342 650 рублей.

Общая сумма арендной платы в месяц за пользование помещением составляла 1 157 210 рублей.

Из п. 11.4 договора следует, что арендатор обязуется за свой счет произвести внутренний ремонт занимаемых им помещений, реконструкцию фасадной части в соответствии с характером своей деятельности и при соблюдении условий проведения реконструкции, оговоренных настоящим договором. Сметная стоимость таких работ должна составлять сумму не менее 5 000 000 рублей.

После проведения этих работ их стоимость в размере до 5 000 000 рублей может быть засчитана в счет годовой арендной платы равными долями ежемесячно с учетом положений п. 11.5, при условии предварительного письменного согласования смет на указанные работы с арендодателем и выполнения сметных работ в полном объеме.

Как предусмотрено п. 11.5 договора, стороны принимают совместно участие в реконструкции внешних и внутренних электрических сетей для увеличения подаваемой мощности в помещение до 100 кВт. Первичное финансирование этих работ в полном объеме производит арендатор, при этом половина суммы, затраченной им на финансирование увеличения мощности, относится за счет арендатора, а вторая половина указанной суммы относится за счет арендодателя и включается в указанную в п. 11.4 сумму стоимости работ по реконструкции в том же порядке. То есть общая сумма, подлежащая отнесению за счет арендодателя на проведение работ, указанных в п. 11.4 и 11.5 не должна превышать 5 000 000 рублей.

Из п. 11.6 договора следует, что в случае изменения собственника всего либо части помещения,... обязательства по настоящему договору являются обязательными к исполнению нового собственника в течение всего срока действия договора.

При этом сторонами договора аренды не была определена конкретная стоимость ремонтных работ, подлежащих зачету в счет арендных платежей.

Представитель ответчика не оспаривал в суде отсутствие предварительного письменного согласования с арендатором смет на работы и их выполнение в полном объеме, как того требовали условия п. 11.4 договора аренды. К.В. не подписан и акт сверки взаимных счетов за период с 30.06.2008 г. по 01.11.2009 г. с ООО "И" (л.д. 100-1 тома 1).

В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Судом установлено, что 02 апреля 2009 года К.В., действуя, как от своего имени, так и от имени Д.И. на основании доверенности от 02.04.2009 г. (л.д. 79 тома 1), заключил дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения N 1 от 18.08.2008 г. с ООО "И". Согласно данному соглашению были внесены изменения в п. 2.1, из следует: "Арендная плата за пользование помещением в месяц аренды составляет: 692 рубля за 1 кв. м площади первого этажа, итого - 704 594 рубля; и 431,06 рубля за 1 кв. м площади цокольного этажа, итого - 295 406 рублей (л.д. 83 тома 1).

Настоящее соглашение в части размера арендной платы действует, начиная с арендной платы за апрель 2009 года.

С согласия К.В., действующего от своего имени и от имени Д.И. ("арендодатель"), 29 апреля 2009 года ООО "И" ("арендатор передал, а ООО "А" приобрел права и обязанности и права арендатора договору аренды нежилого помещения N 1 от 18 августа 2008 г. (л.д. 81 - 82 тома 1).

ООО "А" также приобрел права в отношении обеспечительного взноса размере 1 157 210 руб. 00 коп., внесенного арендатором в соответствии с п. 3.1 договора на условиях, установленных договором, в связи с чем обязался перечислить на расчетный счет арендатора вышеуказанную сумму.

Также пунктом 1.5 дополнительного соглашения установлено, что с учетом положений п. п. 5.1.11, 5.2.6, 11.4, 11.5 договора аренды N 1, в связи с проведением "арендатором" оговоренных работ, ежемесячно в счет арендной платы засчитывают денежные суммы в размере по 416 666,67 рублей. Сумма, подлежащая зачету в период с 01.05.2009 г. по 31.10.2009 г. составляет 2 500 000 рублей. Сторонами определен размер задолженности арендатора по арендной плате за месяцы аренды с ноября 2008 г. по март 2009 г. включительно в размере 1 988 236 рублей, что подтверждается актом сверки 28.04.2009 г. "Арендатор" обязуется погасить указанную сумму задолженности арендодателю двумя равными платежами, произведенными в июне - июле 2009 г., но не позднее 31.07.2009 г.

Данное соглашение зарегистрировано 19.06.2009 г.

Таким образом, исходя из представленных доказательств, следует, что в договоре аренды и дополнительному к нему соглашению, доля истца была указана, как 1/7, при этом не было конкретизировано, что оплата должна ему перечисляться, исходя из размера принадлежащих ему помещений, сдаваемых в аренду. Данный договор и соглашение к нему, заключенные на указанных условиях не были оспорены истцом, соответственно, для определения причитающейся платы за аренду помещений, следует исходить из принадлежащей ему 1/7 доли.

Доводы истца о том, что ответчик необоснованно включил 2 500 000 рублей в счет арендных платежей с 01.05.2009 г. 31.10.2009 г. за ремонт здания, который производился до заключения им договора купли-продажи 1/7 доли имущества и в помещениях, которые он не приобретал, были правильно отвергнуты судом, поскольку Д.И. через своего представителя по доверенности К.В. выразил согласие на зачет этих сумм, данное соглашение им не оспорено в установленном законом порядке, поэтому условия договора аренды подлежат применению и истцом.

ООО "А" за период с апреля по октябрь 2009 г. перечислило на счет К.И. 3 500 666,65 руб., а ООО "И" в июне - сентябре 2009 года произвело погашение долга в сумме 1 988 236,00 руб., что подтверждается выпиской из лицевого счета К.И. (л.д. 227 - 261 тома 1), актами, счетами и платежными поручениями. Общая сумма долга за период с января по март 2009 г. составляет 1 192 941,60 руб.

Как установлено объяснениями истца и представителя ответчика, К.В. выплачено Д.И. 1 300 000 рублей.

Из расчетов, произведенных судом, а также представленным истцом, можно сделать вывод, что перед истцом имеется задолженность по арендным платежам за указанный им период, однако, взыскание по недоплате арендных платежей возможно с арендаторов, у которых перед истцом имеются обязательства по договору.

Суд верно указал, что истцом не представлены доказательства тому, что он уполномочивал К.В. на получение причитающейся ему доли арендных платежей и передаче этих платежей в конкретные сроки и в определенных суммах. Ни в доверенности от 26.12.2008 г., выполненной в простой письменной форме, ни в нотариально удостоверенной доверенности от 02.04.2009 г. не содержится полномочий на получение и передачу ответчиком причитающихся Д.И. арендных платежей.

Доводы ответчика о том, что фактически ответчик получал арендные платежи и перечислял определенные суммы истцу, не могут быть доказательствами обязательств ответчика перед истцом на совершение указанных действий.

Судебная коллегия полагает, что претензии к размеру оплаты и порядку ее исчисления не могут быть предъявлен к ответчику, так как договорные отношения по сдаче в аренду имущества существуют между истцом и арендаторами. Соответственно вывод суда о том, что иск Д.И. предъявлен к К.В., который не является надлежащим ответчиком по арендным платежам, является правильным.

Суд обоснованно пришел к выводу, что истец вправе предъявить требования о недоплате арендных платежей к арендаторам (ООО "И" и ООО "А"), с которыми заключен договор аренды К.В. и Д.И. и в рамках исполнения условий договора с арендаторами разрешить имеющийся спор по недоплате арендных платежей.

Доводы в жалобе на то, что суд необоснованно принял решение, отказав во взыскании с ответчика части обеспечительного платежа, судебная коллегия находит необоснованными.

Согласно раздела 3 договора аренды стороны договорились о внесении арендатором обеспечительного платежа в размере однократного размера ежемесячной арендной платы 1 157 210 рублей. Данная сумма является обеспечительным депозитом и удерживается арендодателем в течение срока действия договора без процентов как гарантия исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору (п. 3.1).

При соблюдении арендатором условий договора, а также при условии аренды помещения на протяжении всего установленного договором срока, обеспечительный депозит возвращается арендодателем либо засчитывается в счет последнего месяца срока аренды (п. 3.2).

Обеспечительный платеж безусловно не возвращается в случаях:

3.3.1. Досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

3.3.2. Порчи имущества арендодателя или третьих лиц на сумму, превышающую 50% от размера обеспечительного взноса в течение срока действия настоящего договора.

3.3.3. Расторжения настоящего договора по инициативе арендодателя при наличии существенных нарушений условий договора со стороны арендатора, указанных в п. 8.4 настоящего договора.

3.3.4. Систематического нарушения (более двух раз подряд в течение календарного года) сроков внесения арендной платы.

Обеспечительный платеж в размере 1 157 210,00 руб. был перечислен К.В. ООО "И" платежным поручением от 01.09.2008 г. (л.д. 77 том 1).

Согласно ст. 384 ГК РФ к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

Следовательно, доля истца в обеспечительном платеже составляет 165 315,71 руб.

С учетом того, что договор аренды продолжает действовать, условия его не изменены, арендаторы условия договора не нарушили, соответственно основания для взыскания с К.В. суммы обеспечительного платежа на настоящее время не имеется.

Вывод суда о том, что обеспечительный платеж вошел в суммы, перечисленные К.В. истцу, является неверным, так как не основан на представленных доказательствах, но основанием к отмене он не является по вышеуказанных обстоятельствам.

Доводы жалобы о том, что судом не были привлечены в качестве третьих лиц арендаторы ООО "И" и ООО "А", что, по мнению кассатора, является безусловным основанием к отмене судебного решения, судебная коллегия полагает необоснованными, так как истцом требования к арендаторам не заявлялись, а иск заявлен к К.В., как о взыскании неосновательного обогащения. Право истца обратиться с требованиями о взыскании недополученных арендных платежей к арендаторам, как указывалось выше, не утрачено.

Судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения не имеется, доводы кассационной жалобы направлены на другое толкование законодательства и другую оценку представленных доказательств, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Суд также отказал в удовлетворении встречных требований К.В. к Д.И. о взыскании 253 010 руб., как неосновательного обогащения. Однако в этой части решения суда не обжалуется, и судебная коллегия полагает проверить судебное решение в рамках заявленной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

 

определила:

 

Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 16 ноября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу истца Д.И. - без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2018       |       Обратая связь