Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 января 2011 г. N 33-427/2011

 

Судья: Кордюкова Г.Л.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Селезневой Е.Н.

судей Ильичевой Е.В., Ничковой С.С.

при секретаре Н.

рассмотрела в судебном заседании от 18 января 2011 года гражданское дело N 2-1759/10 по кассационной жалобе <ЮрЛ1> на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 ноября 2010 года по иску <ЮрЛ1> к Р. о понуждении заключить договор найма жилого помещения,

заслушав доклад судьи Селезневой Е.Н.,

выслушав объяснения представителя истца, ответчицы,

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

 

установила:

 

<ЮрЛ1> обратилось с иском к Р. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, а именно <...> квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Исковые требования обоснованы тем, что данное жилое помещение является собственностью <ЮрЛ1>, было построено в <...> году как типовое семейное общежитие за счет средств организации арендаторов и предоставлено Р. на семью из <...> человек <...>. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1959 от 13.12.2004 изменен статус здания общежития по адресу: <...>, и дом переведен в категорию жилого дома для постоянного проживания. С 2005 года <ЮрЛ1> предоставляет возможность гражданам выкупить занимаемые ими квартиры. В настоящее время стоимость 1 кв. м составляет рублевый эквивалент <...> долларов США. В феврале 2010 года ответчице выслан проект договора найма (коммерческого), где расчет платы за пользование жилым помещением (платы за наем) был установлен согласно Закону Санкт-Петербурга "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге", принятому Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 05.07.2006 (в ред. Закона Санкт-Петербурга от 30.06.2008 N 404-60), где установлен размер платы за наем для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма, по договорам найма жилого помещения коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге согласно приложению к вышеуказанному Закону Санкт-Петербурга, который составил <...> руб. <...> коп. в месяц. Однако ответчица уклоняется от заключения договора найма с февраля 2010 года.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец уточнил свои требования, представил новый проект договора найма, в котором установил плату за наем в сумме <...> рублей, указывая, что предлагаемый проект договора соответствует нормам главы 35 ГК РФ, регулирующим наем жилого помещения.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 ноября 2010 года постановлено понудить Р. заключить договор найма жилого помещения - <...>, предложенный <ЮрЛ1>, в следующей редакции:

в редакции п. 21 "Настоящий договор заключается на срок 5 лет";

в редакции п. 17 пп. 2 "В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями";

в редакции п. 19 "Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязан уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно";

в редакции п. 6 последний абзац "Обязанность вносить плату за жилое помещение возникает с момента заключения договора";

в редакции п. 6.1 "плата за пользование жилым помещением устанавливается в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006 N 395-53 "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге" и может увеличиваться только в связи с изменениями платы за наем, внесенными в указанный нормативный акт. Плата вносится нанимателем на расчетный счет <ЮрЛ1> до 10 числа каждого месяца";

в редакции п. 23 "По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем";

в редакции п. 23.1 "Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма".

Кроме того, суд постановил исключить пункты 25 и 26 Договора найма, остальные пункты оставить без изменения; признать заключенным договор найма жилого помещения <...> в редакции, установленной судом со дня вступления решения в законную силу; взыскать с Р. в пользу <ЮрЛ1> госпошлину <...> рублей.

В кассационной жалобе представитель <ЮрЛ1> считает указанное решение суда незаконным и необоснованным в части изменения редакции п.п. 21, 19, 6, 6.1, 23, 23.1, 25, 26 договора, полагает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, просит в указанной части решение суда отменить.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что <ЮрЛ2> было разрешено перейти на арендный подряд в целях повышения заинтересованности трудового коллектива в достижении высоких конечных результатов в условиях работы <ЮрЛ2> на полном хозяйственном расчете.

В связи с переходом на арендный подряд на базе <ЮрЛ2> было создано <ЮрЛ3> на основании приказа <ЮрЛ4> N <...> от <...>.

На основании решения трудового коллектива от <...> был утвержден Устав организации арендаторов <ЮрЛ3> с правом выкупа арендованного имущества. В соответствии с положениями Устава организация арендаторов действует на основании Указа Президиума Верховного Совета СССР от 07.04.1989 "Об аренде и арендных отношениях в СССР" и Положения "Об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР". Членами организации арендаторов являются все работники <ЮрЛ3>. Основными целями организации арендаторов являются разработка проектно-сметной документации на строительство жилых домов, объектов соцкультбыта и объектов собственного строительства, строительство объектов жилищного, гражданского строительства. П. 7 Устава предусматривает, что продукция, произведенная организацией арендаторов, является ее собственностью.

Вышеназванное положение Устава (п. 7) согласуется с действующим законодательством на этот период времени.

Так п. 3 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 07.04.1989 "Об аренде и арендных отношениях в СССР" предусматривает, что продукция, произведенная арендаторами, является их собственностью. Здания и сооружения, возведенные арендатором на арендованном земельном участке за счет собственных или заемных средств, являются его собственностью.

Решением Исполкома Ленгорсовета народных депутатов N 564 от 26.07.1989 предприятию <ЮрЛ3> было разрешено строительство жилого дома квартирного типа с использованием под общежитие для семейной молодежи, указанное строительство было согласовано <...> отделом жилищного строительства на арендованном земельном участке.

Решением Исполкома Ленгорсовета от <...> N <...> законченный строительством объект был принят в эксплуатацию и с указанного времени содержался и эксплуатировался организацией арендаторов за свой счет без привлечения денежных средств государства, и являлся собственностью арендаторов в количестве 2141 члена. В указанном доме (общежитии) по проекту находились квартиры, которые были выделены в пользование членам трудового коллектива.

В соответствии с ордером N <...> от <...> организация арендаторов <ЮрЛ3>, обладая правами собственника, выделила в пользование арендатору (члену трудового коллектива) Р. на период работы <...> квартиру в общежитии за N <...>.

На основании п. 2 ст. 15 Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ", разъяснения к Письму Государственного Комитета РФ по управлению государственным имуществом и Указа Президента РФ от 14.10.1992 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, данного в аренду", а также на основании общего собрания организации арендаторов в количестве 2141 человека от 24.01.1992 было установлено о выкупе арендованного имущества: основных и оборотных средств, - учреждении <ЮрЛ1*> и утверждении Уставного капитала <...> рублей, разделенного на <...> номинальной стоимостью по <...> рублей каждая, то есть на <...> штук <...>.

В соответствии с планом приватизации арендного предприятия и согласования стоимости выкупаемого имущества между Ленинградским территориальным Фондом государственного имущества и <ЮрЛ3> заключен договор купли-продажи от <...>, в стоимость выкупаемого имущества включена стоимость имущества на сумму <...> рублей, имущество на сумму <...> рублей передано безвозмездно в связи с полным износом.

Стоимость здания семейного общежития по адресу: <...>, обозначена в Сводном акте 7 (в инвентаризационной описи N <...>) в качестве основных средств, являющихся собственностью трудового коллектива арендаторов по состоянию на <...> под инвентарным N <...>, 1990 г. ввода в эксплуатацию, первоначальной стоимостью <...> рублей; о праве собственности арендаторов отражено в п. 6,2 Договора купли-продажи от <...>.

Приобретение в собственность арендаторов имущества, приобретенного за их счет, согласуется и предусмотрено действующим на тот период законодательством, а именно пунктом 3 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 07.04.1989 "Об аренде и арендных отношениях в СССР", а также п. 7 Устава организации арендаторов.

Таким образом, помещения общежития, выделенные в пользование членам трудового коллектива, на момент <...> являлись собственностью арендаторов (членов трудового коллектива) в количестве 2141 члена, включая ответчицу Р.

Решением общего собрания организации арендаторов от <...> <ЮрЛ3> было преобразовано в <ЮрЛ1*> с Уставным капиталом <...> рублей, утвержден Устав. В Уставный капитал <ЮрЛ1*> вошло имущество здания общежития стоимостью <...> рублей. Ответчица являлась членом трудового коллектива арендного предприятия с количеством 2141 члена, арендатором, участвовала в принятии решения на общем собрании, также после образования <ЮрЛ1*> являлась его <...>, ей были выделены <...> в Уставном капитале.

Таким образом, коллективная собственность 2141 члена трудового коллектива <ЮрЛ3> в виде помещений общежития стоимостью <...> рублей перешла в собственность <ЮрЛ1*> в безвозмездном порядке.

В договоре выкупа N <...> от <...>, а именно в п. 5.2.2 и п. 5.2.5, отражено, что вновь созданное <ЮрЛ1> обязано соблюдать социальные гарантии работников, а также использовать по назначению полученные безвозмездно объекты социальной сферы, то есть здание общежития по адресу: <...>.

Наименование общества <ЮрЛ1*> изменено в <...> году на <ЮрЛ1>, протоколом от <...> N <...> утвержден новый Устав <ЮрЛ1>.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1959 от 13.12.2004 изменен статус здания общежития по адресу: <...>, и дом переведен в категорию жилого дома для постоянного проживания при условии предоставления гражданам, проживающим в указанном общежитии на законных основаниях, помещений в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством с сохранением социальных гарантий граждан.

После изменения статуса жилого дома спорная квартира N <...> зарегистрирована на праве собственности <ЮрЛ1> в <...> году, истец имеет свидетельство о праве собственности на указанную квартиру.

Ответчица и члены ее семьи зарегистрированы и проживают в спорной квартире с <...> г.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что, по сути, между собственником жилого помещения <ЮрЛ1> и Р. сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, принадлежавшем на праве собственности истцу, так как ответчица и член ее семьи, проживая в жилом доме в отдельной благоустроенной квартире, продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения в квартиру.

Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принимая во внимание, что между собственником жилого помещения <ЮрЛ1> и ответчицей сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, Р. и член ее семьи продолжают пользоваться принадлежащей истцу на праве собственности квартирой, не имея намерения ее освобождать, суд пришел к правильному выводу о том, что в данном случае обязанность ответчицы заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства.

Материалами дела установлено, что истец в феврале 2010 г. направил в адрес ответчицы для подписания проект договора найма жилого помещения, однако ответчица уклонилась от подписания договора найма жилого помещения в предложенной редакции.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исследовав в совокупности все обстоятельства дела, суд счел возможным установить срок действия договора 5 лет как отвечающий балансу интересов сторон, требованиям социальной ответственности наймодателя с учетом безвозмездности передачи ему при <...> объекта социальной сферы - общежития и, принимая во внимание <...>.

Условие договора найма жилого помещения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора также не противоречит действующему законодательству, поскольку в договоре указаны существенные условия, необходимые для заключения данного договора: предмет договора, разумная плата за жилое помещение.

Определяя нормативный акт, которым должен руководствоваться истец при установлении платы за пользование жилым помещением, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что помещение квартиры N <...> перешло в собственность <ЮрЛ1> безвозмездно, а следовательно, плата за наем должна определяться в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006 "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге".

При изменении редакции п. 19.1 договора найма суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что установленный в нем размер ответственности за нарушение сроков оплаты за наем и коммунальных услуг в размере 0,1% противоречит п. 14 ст. 155 ЖК РФ, которым определен значительно меньший размер пени.

Также суд исключил из условий договора возможность наймодателя отказаться от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, поскольку указанное условие не согласуется с п. 5.2.5 Договора N <...>, предусматривающим использование по назначению переданных объектов социальной сферы, т.е. для проживания.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с данными выводами суда.

Поскольку положения договора найма жилого помещения с учетом внесенных судом изменений не противоречат действующему законодательству, в договоре указаны существенные условия, необходимые для заключения данного договора: предмет договора, разумная плата за жилое помещение, суд обоснованно понудил ответчицу заключить договор найма жилого помещения и признал заключенным договор найма на спорное жилое помещение в новой редакции.

Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущено не было.

Доводы кассационной жалобы были предметом судебного рассмотрения, они не опровергают правильность выводов суда, с которыми согласилась судебная коллегия, а направлены на переоценку доказательств об обстоятельствах по делу, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

 

определила:

 

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 12 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2018       |       Обратая связь