Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

 

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 января 2011 г. N 751

 

Судья: Гучинский И.И.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Тарасовой И.В.

судей Савельевой М.Г., Лебедева В.И.

при секретаре К.

рассмотрела в судебном заседании 24 января 2011 года дело N 2-2974/10 по кассационной жалобе В. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2010 года по иску В. к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ОАО о признании пункта договора купли-продажи нежилых зданий и земельного участка утратившим силу.

Заслушав доклад судьи Тарасовой И.В., выслушав В., представителя В. - адвоката Чебышева В.Д. (ордер от 24.01.2011 года), представителя КУГИ по СПб - Ч. (доверенность от 30.12.2010 года сроком до 31.12.2011 года), изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

 

установила:

 

В. обратился в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, ОАО о признании пункта 3.2.3 Договора N <...> купли-продажи нежилых зданий и земельного участка от 07 ноября 2006 года утратившим силу.

В обоснование иска указал, что он является собственником земельного участка, площадью <...> кв. метров, кадастровый N <...>, по <...>, и трех объектов недвижимости, расположенных на нем, купленных истцом по итогам аукциона, по продаже государственного имущества с обременением, на основании договора N <...> купли-продажи нежилых зданий и земельного участка от 07 ноября 2006 года:

1. одноэтажное нежилое здание, расположенное по <...> общей площадью <...> кв. метра, кадастровый N <...> (здание-1)

2. одноэтажное нежилое здание, расположенное по <...> общей площадью <...> кв. метра, кадастровый N <...> (здание-2)

3. одноэтажное нежилое здание, расположенное по <...> общей площадью <...> кв. метра, кадастровый N <...> (здание-3).

В договор купли-продажи объектов недвижимости было включено в качестве существенного (пункт 3.2.3) условие о проведении их реконструкции в срок 42 месяца. Указанные объекты недвижимости на период проведения аукциона и заключения договора купли-продажи числились в списках объектов культурного наследия регионального значения и в отношении их имелись ограничения и строгие правила, установленные законом, по проведению их реконструкции. Договором было установлено, что все ремонтно-реставрационные и строительные работы по зданиям подлежат обязательному согласованию с КГИОП. В договоре купли-продажи части третьей п. 1.1.3 и в п. 1.1.4 были включены обременения/ограничения в отношении зданий и земельного участка.

03 мая 2007 г. КГИОП выдал задание на разработку документации на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения.

13.10.2008 г. указанные объекты недвижимости были исключены из единого государственного реестра объектов культурного наследия распоряжением Правительства РФ N 1480-р по предложению Правительства г. Санкт-Петербурга и согласованию с Минкультуры России.

На запрос истца о сносе зданий, КГИОП письмом от 01.12.2008 г. сообщил, что указанные объекты расположены в пределах охранной зоны 03 2-7 и дополнительно к предметам охраны для зоны 032 и что в границах зоны возможно:

а) регенерация застройки по результатам историко-культурной экспертизы и специальному разрешению в соответствии с архитектурно-реставрационным заданием КГИОП при условии сохранения ценных характеристик среды (предметов охраны);

б) снос зданий и сооружений не являющихся предметами охраны.

При этом, КГИОП дополнительно к предметам охраны для зоны 032. установил следующие планировочные принципы:

- отступ застройки от проезжей части улиц не менее 6 метров с устройством в этой зоне аллейных посадок;

- минимальное расстояние между зданиями 15 метров.

В период осуществления подготовительных работ, подготовки разрешительной и проектной документации по реконструкции существенно изменилось законодательство о градостроительной деятельности. 16.02.2009 г. вступил в действие Закон Санкт-Петербурга от 04.02.2009 г. "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга". Согласно вступившему в действие новому закону и выставленным КГИОП требованиям здания необходимо перенести от дороги не менее чем на 6 метров, расстояние между ними не может быть менее 15 метров. Эти обстоятельства существенным образом изменили условия реализации обязательств по договору. В соответствии с законодательством, до начала производства работ необходимо в установленном порядке утвердить проект планировки территории, разработка которого была поручена <ООО>, в соответствии с распоряжением КГА от 04.10.2007 г. N <...> "О принятии решения о подготовке проекта планировки и межевания территории, ограниченной <...>", в состав которой входят принадлежащий истцу участок и объекты. Об этом истцу также не было известно на дату заключения договора.

В связи с изменением законодательства, градостроительных норм и правил, исключением объектов из реестра объектов культурного наследия, истец обратился в КУГИ и в ОАО с заявлением об исключении из договора купли-продажи условия, о проведении реконструкции зданий в течение 42 месяцев со дня заключения договора, либо просил изменить срок выполнения условия, предусмотрев перенос сроков проведения реконструкции зданий.

Истцу было отказано в удовлетворении указанного заявления. С отказом истец не согласен, так как изменение обстоятельств произошло не в результате поведения КУГИ или Фонда, а также истца, как сторон по делу. Причины изменения обстоятельств не зависят от сторон по договору. На период проведения аукциона и заключения договора купли-продажи не было известно о том, что реконструкция купленных истцом зданий по существующему месту их расположения на земельном участке невозможна.

Совместно с договором истцу был выдан Временный регламент застройки земельного участка от 08.06.2004 г., однако его использование в связи с изменением законодательства стало невозможным. 15.01.2007 г. было зарегистрировано право собственности истца на указанные здания и земельный участок. В мае 2007 г. КГИОП выдал задание сроком на 2 года на разработку документации на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения. Градостроительный план земельного участка в соответствии с законодательством может быть выдан заявителю только после разработки и утверждения проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории. КГА Санкт-Петербурга на обращение истца по вопросу разработки ППТ, включающего принадлежащий истцу участок сообщил, что разработка проекта планировки территории осуществлялась заказчиком - <ООО>. В этой связи другому лицу разработка планировки поручена быть не может. Вместе с тем, <ООО> задерживало разработку ППТ, в связи с чем, распоряжением КГА от 01.03.2010 г. N <...> разработка ППТ была поручена <ООО 1>. Реконструкция зданий стала также невозможной по причине того, что они находятся непосредственно на границе красной линии, по новым требованиям 032. По согласованию с КГИОП была проведена историко-культурная экспертиза зданий - объектов культурного наследия регионального значения.

01.12.2008 г. КГИОП сообщил, что в пределах своей компетенции подготовит заключение о возможности выполнения проектной документации по регенерации застройки участка по результатам историко-культурной экспертизы; разрешительного письма КГА; выводов технического заключения по обследованию основных несущих конструкций. В период осуществления подготовительных работ, подготовки проектной документации по реконструкции зданий, распоряжением Правительства РФ от 13.10.2008 г. указанные здания исключены из единого реестра объектов культурного наследия.

Вместе с тем, истцом были проведены значительные работы по выполнению обязательства по договору. В период подготовительных работ только по предварительным подсчетам истцом было оплачено около <...> рублей, в том числе около <...> рублей на уплату налогов на недвижимость. Согласно информации от <ООО 1>, работы по разработке проекта планировки и его утверждению в установленном порядке будут завершены не ранее, чем к концу текущего года. По расчетам истца, в соответствии с существующими регламентами производства проектных, земляных и строительно-монтажных работ завершение по воссозданию зданий будет возможно не ранее чем к концу 2013 года. На обращение истца, КУГИ и ОАО предложили истцу обратиться в Фонд и поручить Фонду осуществить продажу на торгах принадлежащих истцу объектов недвижимости, включая земельный участок, уплатив при этом <...>% от цены продажи объектов. Данное предложение КУГИ и Фонда, как равноправной стороны по сделке, противоречит законодательству, а также нарушает конституционные права истца.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 24.11.2010 года в удовлетворении иска В. отказано.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда. Доводы жалобы сводятся к критике выводов суда, указывается на неправильное применение материального закона. По мнению автора жалобы суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, судом нарушены нормы процессуального права.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований к отмене решения суда.

Принимая решение по делу, суд пришел к выводу о том, что не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается, считает его правильным, основанным на материалах дела и законе.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец и ОАО 07.11.2006 года по итогам торгов заключили договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка, на котором они расположены.

Согласно Распоряжению Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2003 N 33-рп "О продаже на торгах зданий и земельных участков, на которых они расположены" в установленном порядке с учетом заключений Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о возможности и условиях сноса зданий принимать решения об условиях продажи зданий, указанных в приложении к настоящему плану и земельных участков, на которых они расположены, с условием сноса этих зданий в течение шести месяцев после заключения договоров купли-продажи и возведения на освобожденных земельных участках объектов недвижимости в течение 42 месяцев после заключения договоров купли-продажи либо осуществления капитального ремонта, реконструкции зданий в течение 42 месяцев после заключения договоров купли-продажи, при необходимости расселения зданий - после предоставления в установленном порядке жилых помещений гражданам, проживающим на законных основаниях в указанных зданиях.

Согласно п. 7.2 Распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 25.09.2006 N 1882-рз "Об условиях приватизации объектов нежилого фонда, расположенных по "адресам", одновременно с отчуждением покупателю земельного участка" включить в качестве существенного условия в договор купли-продажи объектов и земельного участка обязанность покупателя осуществить реконструкцию объектов в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи, предусмотрев в качестве последствия невыполнения данного условия расторжение договора с возвратом Объектов и Земельного участка в государственную собственность.

Во исполнение указанных нормативных актов, действующих на момент заключения договора, в договор купли-продажи нежилых зданий и земельного участка, на котором они расположены от 07.11.2006 г. включен п. 3.2.3, согласно которому истец (покупатель) должен осуществить реконструкцию указанных зданий в течение 42 месяцев с момента заключения настоящего договора

Указанное в настоящем пункте обязательство покупателя является существенным условием договора. Оснований для признания его утратившим силу не имеется.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как следует из дела, истец с иском об изменении условий договора или его расторжении не обращался.

Из дела также видно, что в июне 2009 года ОАО истцу было предложено заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 07.11.2006 г. Однако, от заключения дополнительного соглашения истец отказался.

Довод жалобы о том, что истцом не высказывалось мнение о невозможности исполнения обязательств по договору, а был поставлен вопрос перед КУГИ и Фондом имущества о продлении срока исполнения обязательства свидетельствует о том, что истец имеет намерения изменить условия договора. Однако, указанные требования истцом не заявлялись. Суд рассмотрел дело с соблюдением правил ст. 196 ГПК РФ.

При разрешении спора судом в полном объеме установлены и исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ. Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, судом при рассмотрении дела не допущено.

Доводы жалобы в целом не содержат правовых оснований к отмене решения суда.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

 

определила:

 

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2018       |       Обратая связь