Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 марта 2011 г. N 3393

 

Судья: Волкович В.М.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Нюхтилиной А.В.

судей Вологдиной Т.И., Рогачева И.А.

при секретаре И.

рассмотрела в судебном заседании от 14 марта 2011 года дело N 2-2503/10 по кассационной жалобе Т. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 23 ноября 2010 года по иску Т. к ООО "ЛЭК - компания N 1" о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании неустойки.

Заслушав доклад судьи Нюхтилиной А.В., объяснения Т. и его представителя - С. (по заявлению), представителя ЗАО "Банк ВТБ 24" - Р. (доверенность <...>), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

 

установила:

 

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 23 ноября 2010 года Т. отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "ЛЭК - компания N 1" о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании неустойки.

В кассационной жалобе Т. просит отменить решение суда, считает его неправильным.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, в объеме заявленных к ООО "ЛЭК - компания N 1" требований о признании предварительного договора N <...> купли-продажи жилого помещения от <...> года, взыскании денежных средств внесенных по предварительному договору в размере <...> руб., а также неустойки в размере <...> руб. Т. указал на то, что <...> года между ООО <...>, действующим от лица ООО "ЛЭК - компания N 1", и Т. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенном по строительному адресу: <...>. Во исполнение условий договора Т. были перечислены денежные средства в размере <...> руб., однако впоследствии ему стало известно о том, что в подписанном им предварительном договоре не оговорен срок заключения основного договора. В связи с чем истец, полагая, что ответчиком не будет выполнено обязательство по договору, просит признать предварительный договор купли-продажи недействительным по мотивам притворности и несоответствия требованиям закона. Также истец указывает на то, что у ответчика не имелось и не имеется разрешения на строительство вышеуказанного объекта недвижимости, в связи с чем, ООО "ЛЭК - компания N 1" не имело права привлекать денежные средства дольщиков для участия в строительстве многоквартирного дома и в соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и должно возвратить внесенные денежные средства, а также уплатить неустойку. Истец полагает, что предварительным договором не установлен срок заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем он считает его незаключенным, а также недействительным по мотивам несоответствия закону и прикрывающим договор долевого участия, в связи с чем у ответчика не имелось оснований удерживать денежные средства истца и они должны быть возвращены.

Материалами дела установлено, что 21 января 2005 года Правительством Санкт-Петербурга издано Постановление N 51 "Об использовании земельного участка по адресу: Выборгский район, Шувалово-Озерки, квартал 25А" о проведении торгов на право заключения инвестиционного договора в целях вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства (л.д. <...>).

По результатам проведенного аукциона (л.д. <...>) <...> года между Российской Федерацией в лице Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом и ООО "ЛЭК - компания N 1" (инвестор) был заключен инвестиционный договор, по условиям которого инвестору передаются объекты незавершенного строительства (общей площадью <...> кв. м по адресу: <...> для осуществления инвестиционного проекта, а также был заключен договор аренды земельного участка (л.д. <...>).

<...> года между ООО "ЛЭК - компания N 1" и ООО <...> был заключен агентский договор N <...>, по условиям которого последнее от имени ЛЭК, в его интересах и за его счет осуществляет все необходимые и достаточные действия по поиску и привлечению лиц, желающих заключить предварительные договоры купли-продажи квартир в доме <...>, строительство или инвестирование которых осуществляет ЛЭК (л.д. <...>).

Пунктом 1.4 договора N <...> от <...> года ООО <...> предоставлено право самостоятельно устанавливать порядок внесения денежных средств, принимаемых от покупателей в качестве обеспечения исполнения обязательств по договорам, право подписи от имени ЛЭК предварительных договоров купли-продажи квартир, приложений, дополнительных соглашений, платежных документов.

Пунктом 1.5 договора N <...> от <...> года предусмотрено, что все права и обязанности по заключенным между ООО <...> и покупателями от имени ЛЭК предварительным договорам купли-продажи возникают у ЛЭК и покупателей.

<...> года между ООО <...>, действующим от лица ООО "ЛЭК - компания N 1" в соответствии с договором N <...> от <...> года и доверенностью от <...> года, и Т. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенном по строительному адресу: <...>.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с правилами п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

Более того, в силу п. 2 ст. 455 ГК РФ даже основной договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Следовательно, отсутствие товара в наличии не препятствует заключению предварительного договора, который имеет целью юридически связать стороны еще до возникновения всех условий для заключения основного договора купли-продажи.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что при заключении <...> года предварительного договора N <...> купли-продажи жилого помещения сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости - квартиры, характеристики и расположение которой определены в договоре (п. 1), указаны индекс квартиры, этаж, общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, площадь балкона/лоджии, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного жилого дома. Таким образом, содержание предварительного договора позволяет определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Содержание п. 2.1 предварительного договора позволяет установить срок исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора, в связи с чем суд не усмотрел оснований считать договор незаключенным по мотиву несогласованности сроков.

Содержание положений раздела 3 предварительного договора определяет цену квартиры и порядок взаиморасчетов сторонами.

В пунктах 3.1, 3.2 договора стороны определили, что в основу взаимных расчетов сторон положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате 100% от цены квартиры, денежные средства, вносимые покупателем в соответствии с настоящим договором, засчитываются в счет оплаты цены квартиры по основному договору.

Исходя из положений п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 8 ГК РФ, а также учитывая, что правовых норм, запрещающих сторонам осуществлять все расчеты или их часть до заключения основного договора при наличии предварительного, не имеется, достигнутая сторонами договоренность о расчетах в рамках предварительного договора до заключения основного, соответствует свободе договора (ст. 421 ГК РФ), правовые основания в пределах действия 1102 ГК РФ рассматривать полученные ответчиком от истца денежные средства неосновательным обогащением отсутствуют.

Таким образом, анализ условий предварительного договора свидетельствует о том, что условия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи не противоречат установленным ст. 429, 554, 555 ГК РФ требованиям, договор заключен в предусмотренной ст. 550 ГК РФ письменной форме. Государственная регистрация данных сделок законом не предусмотрена, поскольку в соответствии со ст. ст. 219, 223 ГК РФ регистрации подлежит право собственности, на основании предварительного договора купли-продажи переход права собственности не происходит. Требование государственной регистрации предусмотрено ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 года N 214-ФЗ для договора участия в долевом строительстве недвижимости.

Оспариваемый договор заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства, не является договором участия в долевом строительстве недвижимости.

Из буквального толкования условий заключенного договора следует, что целью его заключения было не строительство, а приобретение истцом в будущем квартиры на вторичном рынке недвижимости.

С учетом указанного, ссылка на положения ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", является необоснованной, кроме того, разрешение на строительство жилого комплекса было получено до вступления вышеназванного закона в силу.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 190, 329, 380, 381, 420, 421, 429, 450 - 452, 549 ГК РФ, положениями ст. ст. 1, 3 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", на основании объяснений лиц, участвующих в деле, тщательного анализа представленных документов, исходил из того, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи соответствует требованиям действующего гражданского законодательства.

Судом отмечено, что истцом не доказан факт привлечения ответчиком денежных средств для строительства объекта, тогда как обстоятельство строительства спорного объекта на денежные средства дольщиков отрицается самим ответчиком, кроме того, из договора не следует, что ответчик является застройщиком объекта.

Отклоняя как несостоятельные доводы истца о том, что в предварительном договоре не содержится срок заключения основного договора, оговоренный конкретной календарной датой, суд первой инстанции исходил из того, что пунктами 4 и 7 предварительного договора от <...> года установлено, что ЛЭК обязуется обеспечить регистрацию своего права собственности на квартиру в ориентировочный срок - 90 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанный срок может быть изменен в зависимости от задержки получения такого разрешения, а в течение 90 дней со дня регистрации права собственности ЛЭК, стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ - законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Срок в договоре определен положениями пунктов 4 и 7 договора, однако указанные сроки привязаны к событию - ввод объекта в эксплуатацию.

При таком положении, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания договора недействительным по указанным основаниям не имеется, также не имеется правовых оснований и признавать договор незаключенным из-за несогласованности срока, существенное же нарушение ориентировочных сроков, указанных в договоре, могло служить основанием для его расторжения при наличии обстоятельств, предусмотренных условиями самого договора и нормами ст. ст. 450 - 452 ГК РФ.

При этом судом отмечено, что истец не лишен права обратиться с требованием о взыскании денежных средств по договору как неосновательного обогащения в связи с истечением срока для заключения основного договора и прекращением действия предварительного договора от <...> года.

Поскольку суд не усмотрел оснований для признания договора недействительным, как не усмотрел и основания для применения последствий недействительности сделки, то судебная коллегия соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы внесенной по договору и неустойки.

Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем доводы кассационной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 362 - 364 ГПК РФ оснований к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

 

определила:

 

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 23 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Рейтинг@Mail.ru Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2017       |       Обратая связь