Оставьте ссылку на эту страницу в соцсетях:

Поиск по базе документов:

Для поиска на текущей странице: "Ctr+F" |



 

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2008 г. по делу N 33-988

 

Судья: Ирышкова Т.В.

 

3 июня 2008 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

 

    председательствующего                                 Уткиной И.В.

    и судей                         Гордеевой Н.В., Бурдюговского О.В.

 

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Бурдюговского О.В. дело по кассационной жалобе Н. на решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 3 марта 2008 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Н. к Х. об обязании совершения действий по досрочному погашению кредита и понуждении к заключению договора отказать.

Встречный иск Х. к Н., действующей и как опекун П., о выселении удовлетворить.

Выселить Н. и опекаемую ею несовершеннолетнюю П. из квартиры г. Пензы.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения Н., просившей решение суда отменить, представителя Х. по доверенности Л., просившего решение оставить без изменения, заключение прокурора Лункина С.А., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

 

установила:

 

Н. обратилась в суд с иском к Х. об обязании совершения действий по досрочному погашению кредита и понуждении к заключению договора, указав, что тому принадлежит квартира г. Пензы, которая является предметом ипотеки по кредитному договору КРФЛ140/5 от 06.12.2005. 30.07.2006 ею с Х. было заключено соглашение, согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи вышеуказанной квартиры по цене в 835.000 рублей, по условиям договора в счет оплаты квартиры Х. получил от нее сумму в 335.000 рублей. Поскольку обязательства по кредитному договору, в связи с которым данная квартира является предметом ипотеки, ответчиком не было исполнено, они совместно с ним обратились к залогодержателю ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" с заявлением о даче согласия на заключение договора купли-продажи с переводом прав и обязанностей по кредитному договору на нее. До разрешения данного вопроса она исполняла обязанности ответчика по кредитному договору в части личного и имущественного страхования, вселилась в квартиру. В апреле 2007 года ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" известило о своем возражении при отчуждении ответчиком жилого помещения, после чего ими было достигнуто соглашение, по условиям которого Х. обязался в срок до 30 июня 2007 года погасить кредит по кредитному договору от 06.12.2005 за счет предоставленных ею денежных средств, которые она обязалась передать ему в течение двух суток с момента получения разрешения на досрочное погашение кредита. Срок заключения основного договора купли-продажи квартиры соглашением был определен в 10 суток с момента снятия обременения указанной квартиры в связи с залогом. До настоящего времени ответчик свое обязательство не исполняет и отказывается совершить действия, направленные на досрочное погашение кредитного обязательства и заключение договора купли-продажи. Ссылаясь на ст. ст. 309 - 310, 429 ГК РФ, просила обязать ответчика совершить действия по досрочному погашению кредита по кредитному договору N КРФЛ140/5 от 06.12.2005, заключенному в ФЗАО "Газэнергопромбанк" в г. Пензе, и заключить с ней договор купли-продажи квартиры в г. Пензе.

Х. подал встречный иск к Н. о выселении, указав, что ему на праве собственности принадлежит спорная квартира, являющаяся предметом ипотеки по кредитному договору от 06.12.2005. 30 июля 2006 года им и Н. заключено соглашение о задатке, согласно которого они обязались заключить в срок до 30.09.2006 договор купли-продажи квартиры в г. Пензе. В обеспечение выполнения условий заключенного соглашения им было получено от Н. 25.000 рублей в качестве задатка. Продажа квартиры летом 2006 года была обусловлена намерением выехать на место жительства за пределы Российской Федерации. Поскольку квартира была приобретена на средства, полученные по кредитному договору, и за ним значился долг перед ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", то это препятствовало выезду за границу. Выходом из сложившейся ситуации было досрочное погашение кредита. Денежными средствами для этого он не обладал, поэтому решил продать квартиру, предварительно получив согласие ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на досрочное погашение кредита. Данное обязательство взяла на себя ответчица, поскольку намеревалась купить квартиру. После заключения соглашения о задатке ответчица попросила у него ключи от квартиры для того, чтобы еще раз осмотреть квартиру и без его разрешения вселилась в нее. После получения официального разрешения на погашение кредита ответчица заявила о том, что не обладает денежными средствами для покупки квартиры, просила перенести срок заключения договора купли-продажи, однако, проживая в квартире, впоследствии никаких действий для заключения договора и перехода права собственности на свое имя не предпринимала. Он неоднократно обращался к ответчице с уведомлением, направляемым по почте, о прекращении действия соглашения о задатке и требованием освободить квартиру. В марте и апреле 2007 года обращался в Октябрьский и Ленинский районные суды г. Пензы с исковым заявлением о выселении ответчицы из своей квартиры, иски оставлены без движения, так как он не обладал необходимыми документами для их подачи. Ссылаясь на ст. ст. 309, 310, 329, 380, 381 ГК РФ, считает, что действие соглашения о задатке прекращено в связи с невыполнением ответчицей Н. его условий по заключению договора купли-продажи, и на основании ст. ст. 209, 288, 304 ГК РФ, 30 ЖК РФ просил выселить ее из незаконно занятой квартиры дома в г. Пензе.

Впоследствии увеличил требования и, поскольку при рассмотрении дела стало известно, что вместе с ответчицей в спорной квартире проживает опекаемая ею несовершеннолетняя П., просил выселить из квартиры в г. Пензе Н. и опекаемую ею П.

В судебном заседании Н. дополнительно пояснила, что соглашение о задатке, заключенное между ней и Х. 30 июля 2006 года, следует расценивать как предварительный договор купли-продажи, поскольку он содержит все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения. При этом условия договора не нарушают прав ОАО "Агентство по ипотечному кредитованию". После заключения договора 30 июля 2006 года ее действия и действия ответчика были направлены на исполнение договора: она оплачивала кредит за Х. и вселилась в спорную квартиру, сделала там ремонт, оплачивала коммунальные платежи, чему ответчик не препятствовал, а в мае 2006 года они подписали дополнительное соглашение к договору, Х. обязался до 30 июня 2007 года досрочно погасить кредит, получив от нее деньги в течение двух суток со дня разрешения на досрочное погашение, не позднее 10 суток с момента снятия обременения с квартиры заключить договор по цене, согласованной 30 июля 2006 года. В июне 2007 года она обратилась в банк с заявлением о досрочном погашении кредита, но ей было отказано, так как ответчик подал заявление с просьбой не принимать от нее оплату кредита. Ответчик ей сообщил об отказе от заключения договора в связи с увеличением стоимости квартиры. Считает, что она имеет право на удержание спорной квартиры, так как ею передана в счет оплаты ее стоимости сумма в 335.000 рублей.

Представитель Х. по доверенности Л. дополнительно к изложенному в иске Х. пояснил, что действительно Х., идя на уступки Н., у которой к 30 сентября 2006 года отсутствовали денежные средства для погашения кредита, согласился на перевод на нее прав и обязанностей по его кредитному договору и вместе с Н. 5 октября 2006 года написал заявление в Пензенское отделение "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию". В том случае, если бы перевод прав и обязанностей по кредитному договору состоялся, он бы обсудил с ней условия продажи квартиры. Пока решался вопрос по переводу прав и обязанностей по кредитному договору, Х. разрешил Н. оплачивать за него кредит, но после получения отказа в апреле 2007 года написал заявление в банк о неприеме от нее платежей. В настоящее время Х. не собирается продавать квартиру. Считает, что сделка не состоялась по вине Н., которая не обладала для покупки квартиры необходимыми денежными средствами. Дополнительное соглашение к договору от 30 июля 2006 года Х. не подписывал.

Представитель ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" по доверенности Черный Т.А. не признал первоначальный иск Н. и полагал подлежащим удовлетворению встречный иск Х., пояснив, что в соответствии с условиями с кредитного договора N КРФЛ140/5 от 06.12.2005 заемщику Х. ЗАО "Газэнергопромбанк" предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 500.000 рублей на срок 344 месяца для приобретения в собственность двухкомнатной квартиры, общей площадью 52,4 кв. м, находящейся по адресу: г. Пенза. Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". В соответствии с условиями п. 4.2.3 кредитного договора заемщик имеет право с письменного согласия кредитора передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу при условии, что оно в обязательном порядке примет права и обязанности заемщиков, предусмотренные настоящим договором, в полном объеме с отнесением расходов по передаче прав на счет заемщиков. Х. и Н. обращались с заявлениями к кредитору, в которых содержалось их желание перевести права и обязанности по кредитному договору с Х. на Н. и заключить договор купли-продажи квартиры. В ответ на эти заявления 06.04.2007 кредитор сообщил Х. об отказе в предоставлении согласия для перехода права собственности на квартиру посредством заключения договора купли-продажи до полного исполнения обязательств по кредитному договору. В соответствии с п. 4.1.26 кредитного договора заемщик обязуется не отчуждать квартиру, не осуществлять ее последующую ипотеку, не распоряжаться ею без предварительного письменного согласия кредитора, что соответствует положениям ч. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке". Никакого подобного согласия Х. получено от кредитора залогодержателя не было. До настоящего времени кредит Х. в полном объеме не погасил. Следовательно, он был не вправе заключать никаких договоров и соглашений, направленных на отчуждение квартиры, а заключенные подобные соглашения являются ничтожными. Что касается встречных требований Х. к Н. о выселении, то они являются обоснованными, поскольку Н. прав на спорную квартиру не имеет, не является собственником спорной квартиры, собственником квартиры является Х., которому спорная квартира необходима для личного пользования, Н. препятствует Х. в пользовании квартирой, в результате отказа Н. добровольно освободить спорную квартиру нарушается право Х. владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Октябрьский районный суд г. Пензы принял вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе Н. решение суда просила отменить как незаконное и необоснованное, поскольку выводы суда противоречат установленным обстоятельствам. 30.07.2006 между нею и Х. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры по цене 835.000 руб., были согласованы все существенные условия договора. Суд неверно признал, что его срок истек 30.09.2006, поскольку сторонами и до, и после этого срока совершались действия, направленные на заключение договора и свидетельствующие о намерении исполнять принятые на себя обязательства. Она исполняла возложенные продавцом обязанности по оплате суммы основного долга, процентов по кредиту, личного и имущественного страхования. Следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, нельзя считать прекращенными. Суду следовало применить аналогию закона, признав ее требования обоснованными.

Обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Судом установлено, что в соответствии с условиями с кредитного договора N КРФЛ140/5 от 06.12.2005 заемщику Х. ЗАО "Газэнергопромбанк" (кредитор) предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 500.000 рублей на срок 344 месяца для приобретения в собственность двухкомнатной квартиры, общей площадью 52,4 кв. м, находящейся по адресу: г. Пенза. Договор купли-продажи данной квартиры заключен 6 декабря 2005 года между Х. (покупатель) и А., В. (продавцы), 08.12.2005 зарегистрирован переход права собственности на Х. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой указанной квартиры, были удостоверены закладной, составленной Х. (должником-залогодателем) и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю - ЗАО "Газэнергопромбанк". Залогодержателем и кредитором по закладной в настоящее время является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". По условиям кредитного договора N КРФЛ140/5 от 06.12.2005 заемщик Х. обязуется не отчуждать квартиру, не осуществлять ее последующую ипотеку, не распоряжаться ею без предварительного письменного согласия кредитора (пункт 4.1.26); имеет право с письменного согласия кредитора передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу при условии, что оно в обязательном порядке примет права и обязанности заемщиков, предусмотренные настоящим договором, в полном объеме с отнесением расходов по передаче прав на счет заемщика (пункт 4.2.3). Согласно пунктов 2.8 и 2.9 закладной должник-залогодатель обязан не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя; не сдавать предмет ипотеки в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц без предварительного письменного согласия залогодержателя.

В силу положений ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Статьей 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1). В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 2).

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества предусмотрены ст. 39 Закона: при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Разрешая спор, суд исходил из того, что, являясь собственником спорной квартиры, Х. был вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, однако распоряжение имуществом любым способом в силу залога он мог совершить лишь с согласия залогодержателя.

Н., обращаясь с иском к Х. об обязании совершения действий по досрочному погашению кредита и понуждении к заключению договора сослалась на соглашение о задатке от 30.07.2006, расценивая его как предварительный договор, и дополнительное соглашение от 12.05.2007 к договору от 30.07.2006.

Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами, 30 июля 2006 года Х. и Н. заключили соглашение о задатке, согласно условий которого Х. принял от Н. задаток в сумме 25.000 рублей в счет причитающейся суммы в 835.000 рублей по договору купли-продажи квартиры г. Пензы, принадлежащей Х. на праве собственности. Стороны намеревались заключить договор купли-продажи указанной квартиры не позднее 30 сентября 2006 года. В случае уклонения Х. от заключения и регистрации договора полученный им задаток возвращается покупателю в двойном размере. В случае уклонения Н. от заключения договора задаток остается у Х.

Согласно тексту дополнительного соглашения, датированного 12 мая 2007 года, Х. и Н. в связи с отсутствием согласия залогодержателя на заключение договора купли-продажи спорной квартиры, находящейся в залоге, договорились о том, что Х. обязуется в срок до 30 июня 2007 года погасить досрочно кредит по кредитному договору N КРФЛ140/5 от 06.12.2005, заключенному с ФЗАО "Газэнергопромбанк" в г. Пензе, для выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры Н., которая, в свою очередь, обязуется передать Х. денежные средства в размере, необходимом для полного досрочного погашения долга по вышеуказанному кредитному договору, в течение двух суток с момента получения разрешения на досрочное погашение. Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в г. Пензе по цене, согласованной в договоре от 30 июля 2007 года, не позднее 10 суток с момента снятия обременения указанной квартиры в связи с залогом. Уплаченная Н. по настоящему соглашению сумма, как и ранее полученная продавцом и его представителем, засчитывается Х. в счет причитающихся ему платежей при заключении основного договора купли-продажи квартиры.

На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

По смыслу статьи предусмотрена свобода граждан в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Договор задатка заключается вместе с основным договором.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По правилам ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска.

При этом суд правомерно не согласился с доводами Н. о том, что между сторонами 30 июля 2006 года был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, действие которого не прекратилось, и возможно понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи на определенных предварительным договором условиях.

Не признавая заключенное сторонами соглашение 30 июля 2006 года, именуемое соглашением о задатке, предварительным договором купли-продажи квартиры, районный суд обоснованно указал, что распоряжение имуществом, находящимся в залоге, должно было быть совершено после получения согласия на совершение сделки залогодержателя в письменной форме, какового получено не было; сторонами в требуемой законом письменной форме предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, как и основной договор, не заключался; и срок действия соглашения о задатке, в котором стороны выразили намерение заключить договор купли-продажи спорной квартиры, истек 30 сентября 2006 года. При этом, поскольку срок действия договора о задатке от 30 июля 2006 года истек 30 сентября 2006 года, представленное истицей Н. дополнительное соглашение, датированное 12 мая 2007 года, не может, по мнению суда первой инстанции, рассматриваться как дополнительное соглашение к договору от 30 июля 2006 года.

Судебная коллегия не усматривает достаточных оснований оспаривать указанные выводы районного суда.

Кредитный договор N КРФЛ140/5 от 06.12.2005, заключенный Х. и ФЗАО "Газэнергопромбанк", действует до полного выполнения сторонами договорных обязательств и завершения взаиморасчетов. При этом правом потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору обладает лишь кредитор, Н. не является стороной кредитного договора и не обладает правом кредитора требовать от Х. досрочного погашения долга по кредитному договору.

Исследуя обстоятельства, связанные с подписанием Х. дополнительного соглашения от 12.05.2007, суд дал соответствующую оценку представленным доказательствам, в том числе заключению эксперта Пензенской ЛСЭ К.О.Ю. от 27.12.2007 и ее показаниям в судебном заседании о том, что подпись от имени Х. в дополнительном соглашении к договору от 30 июля 2007 года, датированном 12.05.2007, выполнены, вероятно, не Х., а другим лицом с подражанием его почерку и подписи. При этом суд указал, что поскольку и само содержание дополнительного соглашения от 12 мая 2007 года не влечет установление, изменение, прекращение каких-либо гражданских прав и обязанностей сторон, которые его заключили, не порождает обязательств его участников относительно спорной квартиры по тем же основаниям, что и соглашение от 30 июля 2006 года, не может расцениваться как предварительный либо основной договор купли-продажи, это соглашение не является основанием для удовлетворения требований Н. об обязании ответчика совершить действия по досрочному погашению кредита и понудить его к заключению договора купли-продажи принадлежащей ему квартиры.

Правильно не признаны основанием для удовлетворения первоначального иска и доводы Н. о том, что она передала Х. в качестве оплаты за спорную квартиру сумму 335.000 рублей согласно представленным распискам, вселилась в спорную квартиру, вносила денежные средства в погашение кредита Х., хотя последний не возражал против действий Н. до мая 2007 года включительно. По обоснованному мнению суда первой инстанции, эти действия не являются исполнением действительного договора купли-продажи квартиры.

В соответствии со ст. ст. 551, 558 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Х., таким образом, является единственным собственником квартиры N 71 г. Пензы, и ему в силу ст. 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а в соответствии со ст. 304 ГК РФ он может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Как признал установленным суд, в спорной квартире ее собственник Х. не проживает и не пользуется ею с августа 2006 года, в квартире фактически без регистрации проживает Н. и опекаемая ею несовершеннолетняя П.Н. сменила входную дверь квартиры, ключей от которой Х. не имеет, освободить квартиру добровольно Н. отказывается. Со стороны Х. имело место устное согласие на вселение Н. в спорную квартиру в связи с предполагавшейся продажей ей этой квартиры, которая не состоялась. В настоящее время Х. не может пользоваться своей собственностью и жильем из-за проживания в ней Н. и опекаемой ею П.

Поскольку предусмотренных законом оснований для приобретения права проживания в спорной квартире Н. и опекаемой ею П. не установлено, суд правильно устранил препятствия в пользовании спорным жилым помещением Х. и выселил Н. и опекаемую ею несовершеннолетнюю П. из квартиры г. Пензы без предоставления другого жилого помещения, не согласившись с доводами Н. о наличии у нее права на удержание спорной квартиры в силу ст. 359 ГК РФ по причине передачи ею Х. 335.000 рублей в качестве оплаты стоимости квартиры и более 60.000 рублей платежей в погашение кредита.

Н. не лишена права в установленном законом порядке требовать возврата переданных ею Х. и внесенных за него денежных сумм, не возвращаемых и удерживаемых последним, в соответствии с нормами действующего законодательства.

Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом применены и истолкованы правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не допущено.

Доводы жалобы основанием к отмене решения суда не являются.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 03.03.2008 оставить без изменения, кассационную жалобу Н. - без удовлетворения.

 

 





"Вся судебная практика судов общей юрисдикции в помощь юристам"

Яндекс цитирования

Copyright © sudpraktika.com, 2013 - 2021